貸款已還清再次購房算首套，二套以上房產(chǎn)不再“禁貸”

　　央行昨發(fā)文調(diào)整住房貸款政策

　　首套房貸利率重回“七折時代”

　　貸款已還清再次購房算首套，二套以上房產(chǎn)不再“禁貸”

　　持續(xù)一周之久的限貸取消傳言，終于塵埃落定。昨日，央行正式發(fā)文調(diào)整住房貸款政策，首套房貸利率下限由之前貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍下調(diào)至0.7倍，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也大幅松動。與此同時，二套以上住房貸款，也由過去的“禁貸”變?yōu)椤昂蒙塘俊薄?/p>

　　首套房貸利率最低打7折

　　昨天下午4時許，央行官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對現(xiàn)行的房貸政策進(jìn)行了較大調(diào)整，其中以首套房貸政策的調(diào)整最為引人關(guān)注。

　　《通知》要求，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險情況自主確定。而在此前，首套房貸利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍，這也意味著首套房貸利率將重回“七折時代”。

　　《通知》對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作了重大調(diào)整。2011年3月以來，銀行對首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一直是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，如果購房者名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，無論貸款是否已還清，再次購房都算作二套。根據(jù)新的政策，如果名下現(xiàn)有的一套住房貸款已經(jīng)還清，再次購房貸款政策按照首套房執(zhí)行。這也就意味著，今后將會有更多的購房者享受首套房貸政策優(yōu)惠。

　　今年5月以來，央行以及銀監(jiān)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在多個場合表示，將進(jìn)一步支持居民的購房需求，此番對首套房貸政策調(diào)整，早有市場預(yù)期。首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，受益最大的是改善型需求，以20年等額本息100萬元商業(yè)貸款為例，按照之前的政策（貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍）利息總額為89萬元，按照最新政策（貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.7倍）利息總額為53萬元，可省下36萬元。

　　二套以上住房貸款好商量

　　除了對首套房大開“綠燈”之外，《通知》還對二套以上住房貸款政策松綁。按照之前的政策，銀行不得向購房者發(fā)放第三套住房貸款，但是新的政策對二套以上住房貸款卻并非一概說不。

　　“在已取消或未實施‘限購’措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。”這是新政策對二套以上住房貸款的相關(guān)規(guī)定。這也意味著，像杭州這樣一個已經(jīng)取消限購的城市，無論購房者名下?lián)碛袔滋追?，只要已?jīng)還清貸款，再次購房也還有可能從銀行獲得貸款。

　　值得一提的是，《通知》中央行并沒有明確規(guī)定二套以上住房貸款的首付比例以及貸款利率，而是把最終決定權(quán)交給了銀行。此前二套房貸首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。市場人士認(rèn)為，二套及以上住房貸款最終執(zhí)行的首付比例以及利率，預(yù)料高于首套房，但又明顯低于原先的政策，符合差別化信貸政策的調(diào)控思路。

　　市場高庫存壓力短期難改

　　7月29日余杭蕭山全線取消限購，8月29日杭州主城區(qū)全線取消限購，此次房貸政策又迎來重大松綁，杭州樓市是否會迎來觸底反彈？

　　昨日，房貸政策調(diào)整的消息引起市場廣泛關(guān)注。“2014再不買房就踏空了”、“杭州樓市迎來真正春天”……多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購取消和限貸松綁的雙重利好，顯然有利于提振市場信心，將有助于杭州樓市回暖。

　　但也有一些市場人士保持謹(jǐn)慎態(tài)度，表示不應(yīng)對限貸松綁的市場效應(yīng)作過度期待?！罢咭姷撞⒉灰馕吨袌鲆姷祝诖?014年的四季度和2009年的二季度一樣，幾乎不可能?！本叭鸬禺a(chǎn)杭州公司營銷總監(jiān)丁浩如是認(rèn)為。

　　漢嘉地產(chǎn)副總經(jīng)理陳煥春則認(rèn)為，杭州樓市雖然已經(jīng)度過最艱難的時期，但是鑒于當(dāng)前的市場庫存量高企，限貸松綁并不能根本改變市場供需關(guān)系。“這次房貸政策調(diào)整受益最大的是改善型需求，首付比例以及貸款利率都大幅下調(diào)。但是這部分購房需求在整個市場中的比重并不是最大的，不足以改變市場基本面。杭州樓市在限購取消之后成交量大漲，可是庫存量不降反漲，目前庫存已突破14萬套，供大于求的市場狀況并不會因為房貸新政而立刻改變，未來樓市的主旋律依然是‘以價換量’?！?/p>

　　當(dāng)然，房貸新政的市場效應(yīng)幾何，還視乎銀行對政策的執(zhí)行力度。如果僅僅是少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶才能享受首套房貸七折利率優(yōu)惠的話，那么其市場效應(yīng)也就會大打折扣。