原標(biāo)題：物業(yè)亂象叢生：停車位收費(fèi)混亂 社區(qū)廣告收益不明

　　3月26日，東城區(qū)某小區(qū)的居民樓電梯內(nèi)張貼著4個(gè)平面廣告。B12-B13版攝影/新京報(bào)記者 李冬 攝

　　3月26日，東城區(qū)某小區(qū)的通道上，停滿了小汽車。

　　北京某小區(qū)，快遞人員自由進(jìn)出小區(qū)收發(fā)件。

　　想坐電梯，先交物業(yè)費(fèi)。本周一上午，廣渠家園業(yè)主維權(quán)。導(dǎo)火索是物業(yè)公司在小區(qū)電梯內(nèi)安裝了刷卡系統(tǒng)，不繳納兩年物業(yè)費(fèi)則不能乘坐電梯，引起了眾多業(yè)主不滿。

　　買房是一個(gè)人一時(shí)做出的決斷，但居住則是其一輩子的事情。物業(yè)管理水平便成為一個(gè)人居住舒適度的重要組成部分。但多年來物業(yè)管理服務(wù)卻飽受詬?。悍?wù)不到位、費(fèi)用收支不明等始終是困擾業(yè)主和物業(yè)的問題。

　　本周，記者探訪多個(gè)社區(qū)，從目前爭議較多的停車費(fèi)收取、社區(qū)廣告收益、快遞代收等問題入手，一探物業(yè)管理中“剪不斷理還亂”的那些事兒。

　　物業(yè)糾紛層出不窮

　　就在春節(jié)前，新京報(bào)報(bào)道了北京市朝陽區(qū)東壩壩鑫家園的十余輛車被砸案，作案者為該社區(qū)物業(yè)公司副總經(jīng)理及保安。而該案件的起因就是為了停車費(fèi)糾紛。據(jù)知情人士介紹，類似這種因停車費(fèi)引起的糾紛在東壩已經(jīng)不是第一件。

　　實(shí)際上，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛在近幾年來層出不窮。在百度新聞中搜索“北京物業(yè)糾紛”，搜索結(jié)果顯示找到相關(guān)新聞達(dá)2.64萬篇。

　　記者在采訪中也了解到，目前主要的物業(yè)問題主要集中在物業(yè)的安保系統(tǒng)缺失、小區(qū)停車位不足及收費(fèi)混亂、社區(qū)公共部位的廣告收益去向模糊、物業(yè)費(fèi)收繳難度大、業(yè)主私搭亂建等方面。

　　“在現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)住了9年多了，各種與物業(yè)相關(guān)的鬧心事多多少少也遇到過。但很多問題與物業(yè)協(xié)商過程都十分漫長，而且遭到多方扯皮，解決起來很困難，物業(yè)糾紛解決起來時(shí)間成本很高，當(dāng)初購房時(shí)從沒想過會有這么多問題?！奔易∥鞫h(huán)附近一小區(qū)的孫女士表示。

　　機(jī)制缺失導(dǎo)致亂象叢生

　　一位不愿具名的開發(fā)商介紹，目前社區(qū)中存在的物業(yè)糾紛，很大程度上與開發(fā)過程中遺留的問題有關(guān)。與開發(fā)商溝通不暢的業(yè)主多會找物業(yè)要求承擔(dān)責(zé)任，而在物業(yè)公司收費(fèi)中又沒有包含這部分成本，且很難分清責(zé)任關(guān)系，由此產(chǎn)生糾紛。

　　另一方面，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不到位也成為導(dǎo)致糾紛的原因。數(shù)據(jù)顯示，目前北京注冊的物業(yè)公司中，80%左右都是市場競爭力不強(qiáng)的三級企業(yè)。很多企業(yè)沒有品牌意識，人員素質(zhì)、經(jīng)營管理、服務(wù)水平各方面都跟不上市場需求，容易和業(yè)主發(fā)生糾紛。

　　對此，北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理系主任韓朝曾表示，物業(yè)管理公司屬于微利行業(yè)，從業(yè)人員素質(zhì)不高，在業(yè)主對居住質(zhì)量要求日益增長的背景下，物業(yè)行業(yè)急需建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，推動物業(yè)管理模式的創(chuàng)新和專業(yè)化發(fā)展。

　　北京煒衡律師事務(wù)所李霄然律師認(rèn)為，時(shí)下社區(qū)物業(yè)服務(wù)缺乏標(biāo)準(zhǔn)化。不僅行業(yè)急需自建服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)出臺更多指導(dǎo)細(xì)則，使物業(yè)服務(wù)有章可循。

　　知名維權(quán)專家舒可心則認(rèn)為，目前物業(yè)糾紛難以解決，根本原因在于社區(qū)業(yè)主們對共有財(cái)產(chǎn)的管理經(jīng)營理念的缺失。自2010年《北京市物業(yè)管理辦法》出臺以來，物業(yè)維權(quán)的主動權(quán)正在轉(zhuǎn)移到廣大業(yè)主手中。每個(gè)社區(qū)的問題都有其復(fù)雜性與特殊性，需要通過業(yè)主委員會與物業(yè)協(xié)商解決。目前兩方之間的協(xié)商機(jī)制仍有待進(jìn)一步完善，業(yè)主建立維權(quán)組織的意識還需要經(jīng)歷培養(yǎng)過程。

　　■ 物管那些事兒

　　誰“動”了小區(qū)停車位？

　　【案例】

　　商住房停車費(fèi)漲價(jià)“沒商量”

　　近幾年，隨著私家車數(shù)量的增加，社區(qū)停車位和停車費(fèi)用的問題成為物業(yè)糾紛的重點(diǎn)問題。且由于住宅小區(qū)內(nèi)存在多種產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的停車位，也使得糾紛更為紛繁復(fù)雜。

　　王先生2012年在朝陽北路一商住項(xiàng)目購買了一套60平方米左右的LOFT。購房時(shí)銷售人員告訴王先生，該小區(qū)為全地下車庫設(shè)計(jì)，由開發(fā)商持有和定價(jià)，停車費(fèi)將會在300元-350元/月之間。

　　聽到這樣的口頭承諾，王先生也沒考慮太多就簽訂了購房合同。誰料入住之后，小區(qū)最終公布的停車費(fèi)定價(jià)是500元/月。物業(yè)方面解釋，由于小區(qū)是商改住項(xiàng)目，地下車庫的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按照寫字樓的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)審批的，因此要高于周邊住宅項(xiàng)目的收費(fèi)水平。該小區(qū)的業(yè)主一時(shí)間犯了難。

　　最近，東壩區(qū)域一小區(qū)發(fā)生的糾紛也很有代表性。該小區(qū)之前并不收取停車費(fèi)，但近期該小區(qū)的物業(yè)管理公司準(zhǔn)備向小區(qū)業(yè)主按照地上停車每年1600元、地下停車每年3000元的標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)。小區(qū)居民認(rèn)為收費(fèi)過高，多次與物業(yè)公司發(fā)生糾紛。由于協(xié)商不成，不少小區(qū)居民將車停在了小區(qū)外馬路邊上。最終導(dǎo)致物業(yè)砸壞業(yè)主十幾部車輛。

　　而家住東城區(qū)的區(qū)女士也因停車位而覺得窩火。“同樣是每月交380元的地下停車費(fèi)，1號、2號車庫的停車位可以固定給業(yè)主停放，3號車庫卻不能給業(yè)主固定停車位。有時(shí)候晚上加班回來，繞著偌大的地下停車場轉(zhuǎn)圈找，發(fā)現(xiàn)好幾條通道都停著車。按物業(yè)規(guī)定，只有停車證、停車卡兩者合一才能進(jìn)小區(qū)。物業(yè)到底超發(fā)多少卡？”