【導(dǎo)讀】國(guó)務(wù)院發(fā)文支持鐵路用地綜合開(kāi)發(fā)，各地軌道交通土地資源利用計(jì)劃逐步展開(kāi)。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京8月12日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，鐵路用地一直被認(rèn)為是長(zhǎng)期沉睡的鐵路資產(chǎn)，如今政策“春風(fēng)”吹來(lái)，鐵路沿線的土地有望成為鐵路企業(yè)的“搖錢(qián)樹(shù)”。昨天，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實(shí)施土地綜合開(kāi)發(fā)的意見(jiàn)》，對(duì)鐵路用地及站場(chǎng)毗鄰區(qū)域土地綜合開(kāi)發(fā)利用政策做出明確規(guī)定，并表示繼續(xù)支持鐵路建設(shè)。被鐵路系統(tǒng)人士稱為“救命稻草”的土地綜合開(kāi)發(fā)終于亮相。

　　這個(gè)《意見(jiàn)》提出了三個(gè)“相結(jié)合”原則：支持鐵路建設(shè)與新型城鎮(zhèn)化相結(jié)合；政府引導(dǎo)與市場(chǎng)自主開(kāi)發(fā)相結(jié)合；盤(pán)活存量鐵路用地與綜合開(kāi)發(fā)新老站場(chǎng)用地相結(jié)合?？偟膩?lái)看，就是要盤(pán)活現(xiàn)有資產(chǎn)，讓城鎮(zhèn)建設(shè)與企業(yè)效益“雙豐收”。

　　據(jù)鐵路系統(tǒng)人士介紹，“盤(pán)活存量鐵路用地與綜合開(kāi)發(fā)新老站場(chǎng)用地相結(jié)合”是三大原則中操作性最強(qiáng)的。目前鐵路系統(tǒng)的改革還沒(méi)有全部完成，中央和地方鐵路資產(chǎn)又有許多歷史遺留的盤(pán)根錯(cuò)節(jié)的問(wèn)題。因此，鐵路系統(tǒng)內(nèi)部更傾向于有限開(kāi)發(fā)增量的新線路，逐步盤(pán)活過(guò)去的存量。經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀認(rèn)為，鐵路土地的綜合開(kāi)發(fā)主要是為了解決鐵路高負(fù)債問(wèn)題。

　　葉檀：鐵路土地的綜合開(kāi)發(fā)利用，其實(shí)我們關(guān)注這個(gè)議題，與其關(guān)注土地方面的問(wèn)題，還不如關(guān)注土地建設(shè)資金方面的問(wèn)題。其實(shí)鐵路總公司的賬本是公開(kāi)的，今年一季度末的資產(chǎn)負(fù)債率跟往年相比，是在提升的過(guò)程當(dāng)中，而且它今年一半的貸款資金是拿來(lái)償還以往的貸款利息，所以基本上是一個(gè)償付利息的模式。我們國(guó)家現(xiàn)在開(kāi)始進(jìn)入快速軌道的發(fā)展期，我們必須依靠快速軌道交通這樣大規(guī)模的、運(yùn)輸能力強(qiáng)、速度又比較快的運(yùn)輸方式把中國(guó)的城鎮(zhèn)化給串聯(lián)起來(lái)，把中國(guó)的城鎮(zhèn)給串聯(lián)起來(lái)，但是資金方面又不敷所用，我們今年有900億的鐵道債，其實(shí)它的發(fā)債成本相對(duì)來(lái)說(shuō)還比較高，比往年要高。如果是以這樣的發(fā)債來(lái)做的話，鐵道內(nèi)生的財(cái)富動(dòng)力不夠強(qiáng)，所以我們從年初開(kāi)始就有這個(gè)議題，到現(xiàn)在為止這個(gè)議題已經(jīng)比較明確了，就是盤(pán)活鐵路周邊的土地資產(chǎn)，來(lái)解決我們鐵路高負(fù)債的問(wèn)題。

　　鐵路建設(shè)和開(kāi)發(fā)已經(jīng)與國(guó)家重大戰(zhàn)略緊密結(jié)合在一起，過(guò)去難以推動(dòng)的多項(xiàng)政策都有可能被強(qiáng)制性打破。鐵路用地綜合開(kāi)發(fā)利用是個(gè)新事物，仍在探索階段，因此《意見(jiàn)》指出加強(qiáng)土地綜合開(kāi)發(fā)的監(jiān)管和協(xié)調(diào)，防止“用地亂象”與“圈地運(yùn)動(dòng)”。葉檀認(rèn)為，在這個(gè)大開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，有些問(wèn)題，值得提高警惕。

　　葉檀：在開(kāi)發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，土地方面的貪腐是需要特別關(guān)注，需要資金的封閉運(yùn)行以及后面的審計(jì)部門(mén)和紀(jì)委部門(mén)來(lái)跟蹤審計(jì)這樣一個(gè)項(xiàng)目，才能防止以往出現(xiàn)的土地市場(chǎng)大規(guī)模腐敗問(wèn)題。

　　另外一方面，在土地建設(shè)開(kāi)發(fā)和商業(yè)物業(yè)的建設(shè)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中，它會(huì)出現(xiàn)一些利益輸送，比如說(shuō)會(huì)出現(xiàn)鐵路公司跟地方政府之間的扯皮，也會(huì)出現(xiàn)一些利益輸送的問(wèn)題。如果這條鐵道線是一個(gè)合資工程，也就是說(shuō)地方政府和鐵路部門(mén)雙方各占股份的話，那么責(zé)權(quán)利如何分配，這一點(diǎn)非常重要，如果全部劃歸鐵道部門(mén)，但地方政府又無(wú)法從中得利的話，負(fù)債率很高，地方政府也會(huì)在背后做一點(diǎn)小動(dòng)作，起碼它不支持、不配合，那么鐵路部門(mén)的工作就相當(dāng)難做。

　　最后要強(qiáng)調(diào)，在運(yùn)作的過(guò)程當(dāng)中必須按照市場(chǎng)化的原則來(lái)運(yùn)作，不管是國(guó)企還是什么企業(yè)，還是地方政府，總要由市場(chǎng)人士、專業(yè)人士來(lái)專門(mén)運(yùn)作。這一點(diǎn)可以向香港，或者可以向日本的軌交沿線的商業(yè)物業(yè)學(xué)習(xí)。

　　鐵路錢(qián)荒尋求解藥，“以地養(yǎng)路”的方式是“長(zhǎng)路漫漫”還是“走上了捷徑”？未來(lái)又有哪些項(xiàng)目將率先試水？中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉瑞表示，“以地養(yǎng)路”有助于鐵路的統(tǒng)籌規(guī)劃，是一個(gè)進(jìn)步。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：這次土地綜合開(kāi)發(fā)的推動(dòng)力量不僅是鐵路總公司，還包括國(guó)土資源部、財(cái)政部、交通運(yùn)輸部、住建部等部門(mén)。這一次國(guó)務(wù)院發(fā)文支持鐵路建設(shè)用地綜合開(kāi)發(fā)，有什么新特點(diǎn)？

　　劉瑞：他把土地綜合利用的主導(dǎo)權(quán)交給了鐵路開(kāi)發(fā)方面，因?yàn)橐郧拔覀兊捏w制，鐵路是一個(gè)系統(tǒng)，當(dāng)?shù)卣终莆罩恋兀源_實(shí)會(huì)出現(xiàn)相互扯皮的現(xiàn)象?，F(xiàn)在國(guó)務(wù)院把這個(gè)問(wèn)題集中交給了鐵路開(kāi)發(fā)來(lái)做，鐵路的問(wèn)題就可以統(tǒng)籌規(guī)劃了，這是一個(gè)進(jìn)步。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：土地綜合開(kāi)發(fā)已被列為今年鐵路資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重中之重。具體會(huì)怎么開(kāi)發(fā)？有哪些項(xiàng)目將成為建設(shè)的重點(diǎn)？

　　劉瑞：目前文件說(shuō)鐵路沿線場(chǎng)地的建設(shè)用地有一個(gè)數(shù)量的鑒定，這個(gè)土地可以按照鐵路的自身發(fā)展需要來(lái)進(jìn)行安排，地方政府要配合鐵路開(kāi)發(fā)來(lái)進(jìn)行運(yùn)作。這個(gè)有點(diǎn)借鑒國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，就是說(shuō)搞一個(gè)鐵路，周邊劃出一定的商業(yè)用地來(lái)作為鐵路的一種補(bǔ)償，因?yàn)殍F路本身是一個(gè)公共產(chǎn)品，它的投資量很大，收益時(shí)間很長(zhǎng)，所以短期不可能盈利，但通過(guò)土地商業(yè)開(kāi)發(fā)，可以彌補(bǔ)鐵路方面的一些投入，實(shí)現(xiàn)以地養(yǎng)路。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：市場(chǎng)人士普遍認(rèn)為，軌道沿線土地為各種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商垂涎的重點(diǎn)對(duì)象，一旦放開(kāi)，會(huì)吸引大量資金進(jìn)入。鐵路系統(tǒng)可以由此回收一部分資金，同時(shí)城鎮(zhèn)化也得到推進(jìn)，但實(shí)際操作難度可能并不小，如何化解外部資本的顧慮？

　　劉瑞：吸引社會(huì)資本進(jìn)入到鐵路投資，這是改革方案當(dāng)中一個(gè)主要著力點(diǎn)。大家有擔(dān)心，社會(huì)資金都進(jìn)來(lái)以后會(huì)不會(huì)帶來(lái)一些其他的問(wèn)題？我覺(jué)得這是在下一步的實(shí)施方案當(dāng)中我們要逐步面對(duì)的問(wèn)題，然后要加以解決的。但總的來(lái)講，我們要肯定這個(gè)做法的改革意義和積極意義，它對(duì)開(kāi)發(fā)軌道經(jīng)濟(jì)起到了促進(jìn)的作用，鐵路方面有了土地就有了錢(qián)，就可以做一些持續(xù)的投入了。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：外部資本有可能會(huì)存在哪些顧慮呢？

　　劉瑞：一個(gè)是地域分成，大家進(jìn)來(lái)以后，是采取股份的方式來(lái)分紅，還是建立一種綜合體的方式來(lái)進(jìn)行。另外一個(gè)，跟地方政府以前的土地規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃能不能銜接的問(wèn)題，還有地方政府能不能配合的問(wèn)題。還有很重要的一點(diǎn)，土地征用的對(duì)象是農(nóng)民，農(nóng)民的賠償是由鐵路方面來(lái)支付，這跟在城市的拆遷戶面臨的難題是一樣的。

　　編輯部觀點(diǎn)：鐵路用地開(kāi)發(fā)要防止地方違法占地、圈地

　　評(píng)論編輯曉易：有句老話叫“要致富，先修路”，現(xiàn)在或許可以改為“要賺錢(qián)，眼光放在路兩邊”。

　　為解決鐵路投融資的難題。早在去年7月24號(hào)，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署鐵路投融資體制改革最給力的“三板斧”——“設(shè)立鐵路發(fā)展基金”、“創(chuàng)新鐵路債券”、“盤(pán)活鐵路用地資源”。其中，鐵路土地綜合開(kāi)發(fā)一直是被寄予厚望的。

　　盤(pán)活鐵路建設(shè)用地，無(wú)論是將其與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，還是物流工業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合，都對(duì)社會(huì)資本有巨大吸引力。

　　從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不少國(guó)家的鐵路建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相銜接，利用土地沿線升值的空間以及利用場(chǎng)站商業(yè)開(kāi)發(fā)的持續(xù)性收入，來(lái)補(bǔ)充鐵路建設(shè)資金和未來(lái)鐵路運(yùn)營(yíng)中可能產(chǎn)生的虧損。

　　盤(pán)活鐵路用地資源，只是解決鐵路資金短缺的其中的一劑“藥”，但卻是一劑“良藥”。良藥雖好，也得掌握用藥的劑量和煎藥的火候。有幾點(diǎn)還是需要注意的，比如鐵路用地開(kāi)發(fā)首先要確保鐵路安全。尤其是，不能讓土地商業(yè)開(kāi)發(fā)影響到鐵路項(xiàng)目建設(shè)。另外，雖然鼓勵(lì)鐵路用地開(kāi)發(fā)，但不能過(guò)于依賴土地開(kāi)發(fā)與增收，很多地方政府長(zhǎng)期依賴于“土地財(cái)政”難以自拔，導(dǎo)致地方財(cái)政收入來(lái)源過(guò)于單一。還有一點(diǎn)就是，鼓勵(lì)鐵路用地開(kāi)發(fā)還要防止某些地方鐵路部門(mén)以鐵路建設(shè)的名義違法占地、圈地?？偟膩?lái)說(shuō)，就是“車好、路也好”，但是千萬(wàn)不能跑偏了軌道。