全國多地爛尾樓盤業(yè)主聯合強制斷供引發(fā)熱議。外界在關注按揭合理性、銀行對預售資金監(jiān)管有無失責的同時，對后續(xù)風險暴露的擔憂也逐漸增多。
目前，網絡上流傳出來的斷供項目已有約150個，涉及河南、湖南、河北等至少20個地區(qū)。業(yè)內人士普遍認為，“爛尾”“斷供”均屬于地產行業(yè)下行周期暴露出來的問題，難免對銀行帶來直接和間接的風險沖擊，但尚不構成系統性沖擊。
在7月13日舉行的發(fā)布會上，央行金融穩(wěn)定局局長孫天琦表示，我國金融風險收斂，總體可控，99%的銀行業(yè)資產處在安全邊界內。其中，絕大部分中小銀行的央行評級均處于安全邊界內。
不過，受斷供等消息影響，7月13日，A股銀行板塊整體逆市大幅走低，中證銀行指數最終收跌2.37%，6家銀行跌幅超過3%。
樓盤爛尾，銀行有無責任？
粗略統計，目前全國范圍內出現斷供的樓盤在150個左右，覆蓋河南、湖南、江西、河北、廣西、山東等約20個省份、近70個市(區(qū))。其中，中國恒大、陽光城以及泰禾、融創(chuàng)、佳兆業(yè)等已經出現債務“暴雷”企業(yè)旗下項目居多，爛尾項目集中在二三四線城市，但深圳、上海、蘇州、武漢、南京等一線或強二線城市個別樓盤也出現聯名斷供。
各地業(yè)主的訴求比較接近，大都是希望開發(fā)商盡快復工、交房，否則將強制停還按揭貸款。除了指出開發(fā)商、地方住建監(jiān)管部門等主體責任外，有業(yè)主在文件中指控，銀行作為貸款方也存在“三宗罪”：一是違規(guī)在房屋主體結構未封頂前發(fā)放按揭貸款；二是將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶；三是未積極履行資金監(jiān)管方義務，導致預售資金支出不明。
以鄭州名門翠園業(yè)主聯合簽名發(fā)布的《強制停貸告知書》為例，業(yè)主表示，在房屋預售過程中，工商銀行、建設銀行、中國銀行、華夏銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、鄭州銀行等作為貸款銀行，均存在不同程度違規(guī)發(fā)放貸款、未積極履行資金監(jiān)管義務的行為。
雖然這些說法尚需更多證據進一步佐證，但外界對銀行的責任質疑不在少數。
關于按揭貸款發(fā)放的條件，央行曾在2003年發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》，其中提到，為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。
不過，有華東某銀行內部人士對記者表示，過去銀行發(fā)放按揭貸款主要關注的是樓盤是否取得預售證，而核定是否具備預售條件的發(fā)證部門是地方政府的房地產行政管理部門，一般是當地住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局。
此外記者此前了解到，自去年下半年地產調控收緊之后，隨著部分開發(fā)商“暴雷”，銀行在按揭貸款額度緊張情況下，往往選擇尚有開發(fā)貸尚未還清的優(yōu)質開發(fā)商樓盤發(fā)放貸款，以此減輕開發(fā)商資金緊張進而造成的逾期風險。
預售資金監(jiān)管方面，作為我國商品房預售制度的產物，主要由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，要求開發(fā)商必須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，且只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。
自2021年下半年以來，對預售資金的監(jiān)管也隨著行業(yè)調控經歷了由緊到松，隨后在保交樓背景下再次收緊的過程。綜合機構觀點，雖然商品房預售制度有《城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》為基本監(jiān)管框架，但對于預售資金的監(jiān)管很長時間以來沒有統一且明確的規(guī)定，各地因城施策成為常態(tài)，地區(qū)之間差異較大。
對于銀行在其中的作用，根據記者向業(yè)內人士了解，因為政策不統一、銀行與開發(fā)商所受監(jiān)管不同等因素，往往存在較大的自由空間。安信證券曾結合60大城市的預售資金監(jiān)管制度對比分析稱，政策規(guī)定不明確、提取基數過高、提取比例過高、提取節(jié)奏不合理是普遍問題。其中在政策規(guī)定方面，包括監(jiān)管賬戶開設范圍、監(jiān)管基數、監(jiān)管比例、提取節(jié)點不明確，而對于“監(jiān)管部門”也未明確指出是監(jiān)管銀行還是地方行政主管部門，對于一般監(jiān)管資金(相對“重點監(jiān)管資金”)“申請?zhí)崛 蓖ㄟ^的條件也較為模糊。
前述華東某銀行內部人士認為，預售資金監(jiān)管制度雖然不斷完善，但因為執(zhí)行細節(jié)很難實時監(jiān)控，加上制度落地需要時間且有一定難度，在當前地價、房價下行過程中難免會出現問題。
“有些銀行監(jiān)管不嚴，導致一些房企把A項目的錢轉到B項目?！币灿秀y行內部人士對記者表示，即使有些地方預售資金監(jiān)管制度較為完善，銀行本身依然存在較大操作空間，且銀行受銀保監(jiān)會監(jiān)管，針對預售資金的監(jiān)管制度則主要由住建局等部門制定，本著“誰發(fā)文誰負責”的傳統，失責現象由來已久。
另據華南某地產從業(yè)人士介紹，在地產行業(yè)監(jiān)管正式收緊之前，不少開發(fā)商依然可以通過預售資金用于償還前期的開發(fā)貸款，而收緊之后當地也主要是針對債務情況超過“三道紅線”的地產企業(yè)加強監(jiān)管，一家房企如果在多個銀行開設賬戶則監(jiān)管更加困難?！熬退愎茏∫患毅y行的賬戶，也控制不了其他銀行的賬戶?！痹撊耸勘硎?。
斷供頻發(fā)，銀行風險幾何？
斷供除了對購房者自身征信的影響，銀行的資產質量也引人擔憂。
在銀行以貸款為主的資產結構中，居民按揭貸款一直被視為高收益、低風險的優(yōu)質資產。根據央行數據，截至2021年末，銀行業(yè)個人住房按揭貸款余額為38萬億元左右，而記者根據財報統計發(fā)現，僅6家國有大行、9家股份行個人住房貸款余額已經超過32萬億元。相比不良貸款逐漸暴露的對公業(yè)務，國有大型銀行的個人住房貸款資產質量去年普遍提升，但渤海銀行、平安銀行、民生銀行等個貸規(guī)模增速較高的銀行，不良率已有明顯抬頭的趨勢。
有業(yè)內人士指出，斷供頻發(fā)如果不能及時解決，不僅拖累銀行按揭資產質量，而且可能進一步加劇開發(fā)貸逾期風險。
據廣發(fā)證券估計，目前估算行業(yè)停工面積約為行業(yè)施工面積97億平方米的5%左右(較高估口徑)，總量約為5億平方米。按照1萬元/平方米資產價格測算，對應資產價值5萬億元，若都是已售項目、平均首付比例60%，則對應2萬億元按揭貸款。
克而瑞統計稱，截至2021年末，24個重點城市延期交付項目占去年銷售面積的比重約為10%。
天風證券則測算，悲觀假設下，如果全國延期交付項目占比為5%~10%，對應銷售金額9100億～18200億元。按照央行數據，新房按揭貸款發(fā)放額占新建商品住宅銷售額的比值長期穩(wěn)定在38%~42%之間。在40%的中性假設下，對應按揭潛在斷供規(guī)模為3600億～7300億元，占2021年一季度按揭貸款余額比重的0.9%~1.9%，整體來看難以構成系統性沖擊。
記者在裁判文書網看到，此前購房者與開發(fā)商、銀行間關于房屋交付糾紛的案件并不罕見。以2019年圍繞西寧某樓盤交付問題的一份案件判決為例，判決結果顯示，因為開發(fā)商無法按期交付房屋，致使預售合同、借款合同、抵押合同解除，法院判定由開發(fā)商將收取的購房貸款本金及利息返還擔保權人(貸款銀行)和買受人(購房者)，銀行主張購房者與開發(fā)商共同繼續(xù)還款的請求被駁回。
這也意味著，在開發(fā)商普遍面臨資金壓力的情況下，如果購房者持續(xù)“斷供”，銀行依然面臨較高風險。在案件審理中，法院強調了要充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯系和各方權利義務關系的平衡問題，避免因強調單個合同的相對性而造成三方權利義務的失衡。
爛尾和斷供頻發(fā)，對消費者購房信心已經造成較大沖擊。中信證券地產分析師陳聰團隊認為，當前化解爛尾樓、保障交付是恢復需求端信心的關鍵。
中國社科院世界經濟與政冶研究所副所長張斌對記者表示，如果無法靠市場自身解決，則需要外部力量的適當介入，否則對購房者、金融機構和房地產行業(yè)將是多輸局面。
孫天琦在13日的發(fā)布會上表示，面對當前錯綜復雜的國際國內經濟金融形勢，金融管理部門必須對各類金融風險保持高度警惕，進一步打好防范化解金融風險的提前量，牢牢守住不發(fā)生系統性金融風險的底線。其一便是進一步提高微觀審慎監(jiān)管有效性，持續(xù)強化金融業(yè)行為監(jiān)管，以及消費者和投資者保護工作。
作者：亓寧