對于新開工和投資方面，下半年才會起穩(wěn)，上半年投資增長還會持續(xù)下降，可能要等到第四季度新開工的增速和房地產(chǎn)開發(fā)增速才可能回升，市場整體還是滯后的。從中長期看，更多達(dá)到供需平衡，13年是中國房地產(chǎn)銷售面積最高的一年，銷售13億平方米，今后幾年銷售面積要超過這個數(shù)字有一定的難度，但也不會大幅度回落，估計是12億到13億平方米，供求開始平衡，對于住宅需求的影響有四大因素：一個是改善性需求；第一個是拆遷改造；一個是新增人口剛性需求；還有一個是城鎮(zhèn)化的需求。這四個方面的需求量是65億平米，新增的產(chǎn)能也在60億，基本平衡?？吹酶L期的話我覺得不是太樂觀，因?yàn)槲覀冋麄€房地產(chǎn)行業(yè)還是受人口老齡化的影響，對房地產(chǎn)需求最大的還是25歲到44歲，這個年齡段的人到今年為止達(dá)到頂峰，從16年開始消費(fèi)主體會下降，從長遠(yuǎn)來看這個行業(yè)的需求是有限的。
從另外一方面，至少現(xiàn)在比13年、14年的時候樂觀，我們原先擔(dān)心房地產(chǎn)硬著陸，現(xiàn)在來看還是軟著陸的過程。我發(fā)現(xiàn)美國的房地產(chǎn)居民按揭貸款的總額占住宅類房地產(chǎn)市值45%，美國之所以發(fā)生次貸危機(jī)就是在于它的貸款比重太高，中國大概是12%左右，居民房地產(chǎn)貸款的總額到14年年底是10.6萬億，美國45%，房價只要一跌可能就受不了，會有拋售的行為，我們目前還是比較低的，相對來講至少從居民這個層面不會給房地產(chǎn)價格走勢帶來恐慌式的下跌，未來中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是加杠桿的，我們目前的杠桿比不到36%，西方國家普遍都是80%，90%，未來經(jīng)濟(jì)增長民營企業(yè)加杠桿很難，中國經(jīng)濟(jì)未來增長的動力還是來自居民的加杠桿。這一輪證券市場的火爆，融資融券規(guī)模迅速擴(kuò)張，房地產(chǎn)加杠桿肯定會出現(xiàn)，政府部門不斷出臺降息降準(zhǔn)等舉措，也是可以預(yù)期的方向。
這一兩年還是有機(jī)會，這種機(jī)會來自于不可取代的中國經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)增長，而且在經(jīng)濟(jì)下行過程中，政府對于房地產(chǎn)依賴度越來越高，中國經(jīng)濟(jì)要轉(zhuǎn)型升級也是比較漫長的過程。我覺得基建投資還是有很大問題，過去好的項(xiàng)目都已經(jīng)投了，現(xiàn)在投的大部分項(xiàng)目都是不能很快有現(xiàn)金流的，拿什么錢支持經(jīng)濟(jì)，只有房地產(chǎn)、城鎮(zhèn)化是大的趨勢。
在城鎮(zhèn)化的過程中，三線城市人口向一二線城市轉(zhuǎn)移，我們現(xiàn)在嚴(yán)格控制大城市人口的流入，這種限制對房地產(chǎn)市場還是比較有優(yōu)勢的。日本100萬人口以上的城市，要轉(zhuǎn)成城市的人口比重是60%，巴西43%，中國23%，中國理應(yīng)是加速大城市化的過程，我覺得中國的城鎮(zhèn)化已經(jīng)到了后期。加上中國的貧富差距巨大，這也給房地產(chǎn)購買力方面是嚴(yán)重的制約，只有通過放開一線城市，使得市場在資源分配中能夠落到實(shí)。
我就講到這里，謝謝！