昨日，國家統(tǒng)計局公布的“7月70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，北上廣深四大一線城市房價首現(xiàn)環(huán)比全面下跌。業(yè)內人士普遍認為，中國房地產市場的降溫態(tài)勢恐將進一步持續(xù)，中國樓市已進入“新常態(tài)”。在此背景下，市場各方都將接受新的考驗。
北上廣深房價全線下跌不意外
2014年5月，上海和深圳樓市率先開啟跌勢；6月起，廣州加入降價行列；7月，堅挺了24個月之久的北京房價也終于開始“淪陷”。一線樓市房價的全面下跌意味著，全國房價普跌態(tài)勢業(yè)已確立。
上海易居研究院分析稱，7月，70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比跌幅創(chuàng)2008年以來的歷史新高。據(jù)測算，7月，一二三線城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比跌幅分別為1.2%、1%和0.9%，一線城市房價跌幅首次超過二三線城市。并且，對比二三線城市，一線城市跌幅擴大的態(tài)勢更為明顯。
近期北京、上海等地購房者觀望情緒依然濃厚，房企“讓利跑量”心理已占上風。在北京市大興區(qū)的熱盤保利熙悅春天，3月開盤時500套房源超3000人搶購，當天銷售出了九成。然而，4月中旬開始，銷量大幅下降，第二期開盤的500套房子7月還沒賣完，并出現(xiàn)了每平方米500元左右的降幅。
一線城市不再是樓市避風港
曾被業(yè)內認為“只漲不跌”的一線樓市為何在此輪調整中不能“獨善其身”？
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，目前4個一線城市房價指數(shù)均出現(xiàn)環(huán)比下跌，和整個庫存壓力較大有關?！澳壳耙痪€城市還沒有公開救市的做法，‘限購’、‘限貸’政策仍比較緊。但同時，購房者又預期一線城市也可能像其他城市一樣，出現(xiàn)比較明顯的價格下調。因此，入市不積極，進而導致庫存積壓，反過來促使房企進行各種程度的降價。”
據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月，北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為18.9個、17.2個、14.1個和14.7個月?！霸谑袌龅兔韵?，今年一線城市的存銷比上升速度還在加快。這也創(chuàng)下了2011年以來的存銷比新高，而且還在持續(xù)攀升?！眹儡S進介紹說，“在2013年末，4個城市的存銷比分別為7.6個、8.7個、9個和11.9個月。
住建部政策研究中心主任秦虹指出，去年樓市的火爆將今年的購買需求提前透支?！白宰⌒孕枨笫浅?shù)，去年賣多了，今年就賣得少。此外，信貸約束影響了購房行為的實現(xiàn)。今年以來，個人住房抵押貸款的收緊，使得購房者置業(yè)成本提高?！艾F(xiàn)在市場需求主體是剛需自住型，如果沒有貸款支持，他們幾乎不可能買得起房子。因此，對房地產市場影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境?！?/p>
世邦魏理仕中國區(qū)主管陳仲偉表示，在信貸環(huán)境吃緊、財務成本不斷攀升等情況下，開發(fā)商已開始啟用降價策略來積極去庫存，加速周轉，這也是導致近期一線城市房價數(shù)據(jù)全線下跌的主要原因。
新浪樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，8月上海有多達139個樓盤進行打折促銷。野村證券中國房地產行業(yè)研究主管高劍鋒亦表示，三季度或將有更多開發(fā)商降價去庫存，最高可能出現(xiàn)同比20%的降幅。
樓市進入“新常態(tài)”
樓市此輪調整對政府決策、房地產企業(yè)、消費者都有哪些挑戰(zhàn)？各市場主體應如何應對？
在本輪樓市的調整潮中，地方政府在救市上表現(xiàn)積極。據(jù)不完全統(tǒng)計，在全部46個限購城市中，目前以各種形式“靈活”調節(jié)樓市的已近八成。在樓市下行趨勢難以扭轉的情況下，地方政府救市措施開始升級。
而對于房地產開發(fā)商來說，在當前市場不好的情況下，開發(fā)商的競爭力就剩下了價格。世茂集團副總裁蔡雪梅表示：“在開發(fā)商看來，一線城市如果愿意以價換量，真實的需求是存在的，一線樓市依然是企穩(wěn)的，關鍵在于我們是否愿意賣出相對合理的價格?！?/p>
近期，樓市“崩盤”論、房價將“斷崖式暴跌”等不對稱信息讓購房者的觀望情緒日益加重。對于購房者來說，信貸支持無疑是他們最為關心的問題。26歲的外地在滬白領胡一文在上海已經工作了兩年，“我和老公正在觀望，希望信貸政策有調整。最近不是房價在松動嘛，我們一直在看房、議價，但不準備馬上出手”。
秦虹認為，中央政府今年將繼續(xù)堅持抑制投資投機性需求的政策，從而讓真實的需求可以得到實現(xiàn)?！跋乱徊綄τ谑滋字脴I(yè)的家庭住房愿望實現(xiàn)，在政策上還是有空間的?！?此外，作為調控的重要配套手段，政府應繼續(xù)做好保障性住房建設，增加中小套型商品房和共有產權的住房供應。