深圳將首先在12個(gè)社區(qū)及一個(gè)街道試點(diǎn)，根據(jù)建筑實(shí)際持有人的不同情況，分類給予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、沒收、拆除或臨時(shí)使用等不同處理辦法。 何俊 攝

    ●南方日?qǐng)?bào)記者 吳永奎

    “不辦證，也不會(huì)影響什么，再說還要交這么一筆罰款”；“年限是個(gè)問題，祖祖輩輩傳下來的地，70年后就不知道是不是你的了”；“隔著一條河，租金都大不一樣，更不要說地價(jià)，那基準(zhǔn)地價(jià)到底參考誰，市內(nèi)還是關(guān)外，寶安還是龍崗，也沒個(gè)細(xì)致的說法”……

    日前，南方日?qǐng)?bào)記者走訪龍華新區(qū)清湖與茜坑社區(qū)，聽取原村民對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)正的種種聲音，不少受訪者對(duì)記者說出了上述看法。

    今年4月起，深圳開始落實(shí)《深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》（試點(diǎn)實(shí)施辦法）（下稱《實(shí)施辦法》）。所謂歷史遺留違法建筑，即深圳官方對(duì)村集體內(nèi)部成員在所控制的土地上自行興建的各類用于出售或出租的房屋的專稱，其中就包含大量住宅，也就是俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”。這些住宅沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不予備案，因而不能合法流通，亦無法融資、抵押、貸款。

    根據(jù)《實(shí)施辦法》，深圳將在首批12個(gè)社區(qū)及一個(gè)街道率先試點(diǎn)，根據(jù)建筑實(shí)際持有人的不同情況，分類給予確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、沒收、拆除或臨時(shí)使用等不同處理辦法。其中，住宅類違法建筑將“適當(dāng)照顧原村民和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益”，即部分屬于原村民的住房將確權(quán)后給予正式的入市資格。

    龍華新區(qū)清湖與茜坑幸運(yùn)地入選本次納入首批試點(diǎn)社區(qū)之列。一南一北正好位于龍華新區(qū)管委會(huì)中心區(qū)兩翼的這兩座社區(qū)，參差交錯(cuò)的工業(yè)廠房和大批村民自建私房，構(gòu)成了社區(qū)的基本輪廓。和深圳原特區(qū)外諸多工業(yè)村一樣，企業(yè)、工廠和數(shù)萬名外來務(wù)工者支撐著二者的發(fā)展，富士康的部分廠區(qū)與宿舍即布局于清湖社區(qū)。

    上周三，茜坑社區(qū)剛剛開過村民代表動(dòng)員大會(huì)，而清湖社區(qū)則因?yàn)榱ψァ叭馈?，?dòng)員會(huì)因此延遲但記者在兩座試點(diǎn)社區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，早已從媒體報(bào)道中獲悉《實(shí)施辦法》梗概的原村民，對(duì)于最新的優(yōu)惠政策卻并不太“感冒”，主要焦點(diǎn)集中于：對(duì)于房屋“轉(zhuǎn)正”后的年限顧慮；繳納罰款數(shù)額較大，期望政府能進(jìn)一步“高抬貴手”；實(shí)施細(xì)節(jié)仍有待細(xì)化和明確，操作性不夠；也有原村民對(duì)記者直言，《實(shí)施辦法》未能充分考慮到原村民的實(shí)際情況，政策雖較之于以前有所讓步但仍欠缺吸引力。

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    罰款之憂

    一棟樓罰款多達(dá)20萬元，數(shù)額大影響申報(bào)積極性

    在清湖與茜坑，作為原居民的社區(qū)工作站工作人員與記者談?wù)撟疃嗟?，是罰款。

    根據(jù)《實(shí)施辦法》，原村民所建符合“一戶一棟”原則的違法建筑，總建筑面積在480平方米以上需要繳納不同標(biāo)準(zhǔn)的罰款；違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按建筑面積每平方米處以100元罰款，多棟的第二棟按建筑面積每平方米處以200元罰款。

    清湖社區(qū)工作站資深工作人員阿軍告訴記者，清湖原村民的私房也就兩三百棟，基本都是一戶一棟，普遍都是七八層高，補(bǔ)差價(jià)至少也得4層樓，初步一估算每家都要掏個(gè)十萬八萬的，一年收租也就這點(diǎn)錢，現(xiàn)在一下子都掏出去了，許多村民不愿意。阿軍直言，此前，大寶安時(shí)代搞“兩規(guī)”，村民的私房超建部分只要補(bǔ)10塊錢（每平方米）的差價(jià)，大家都沒有去補(bǔ)，而如今罰款翻了幾番，但拿到手的綠本和“兩規(guī)”時(shí)代并無不同，依然不能抵押貸款。

    阿軍說，清湖還未開動(dòng)員大會(huì)，《實(shí)施方法》工作站的人自己都還不夠清楚，但是之前媒體已經(jīng)鋪天蓋地地報(bào)道過一陣子，他在村里發(fā)現(xiàn)，村民們對(duì)報(bào)道反應(yīng)很平淡?！安还芗t本還是綠本，拿證對(duì)居民沒啥吸引力?！卑④娬f，除了罰款數(shù)額的顧慮，還有個(gè)原因在于，原村民中做生意的鳳毛麟角，大多是在打工，沒有抵押貸款的強(qiáng)烈需求，更何況，這么多年來不管是紅本還是綠本，有證還是無證，似乎并未影響到居民的生活，而之前，即便沒有紅本，只要村委給個(gè)證明，村民也一樣可以辦理抵押。

    記者采訪發(fā)現(xiàn)，清湖原村民不愿意私房“轉(zhuǎn)正”，這一點(diǎn)連茜坑村民們都知道，但說法卻有所不同。茜坑工作站工作人員張哥告訴記者，清湖村民的私房幾乎沒有低于10層的，大部分15層高，每層在180平方米左右。以每層180平方米計(jì)算，15層樓多達(dá)2700平方米，按照800平方米以上的部分按建筑面積每平方米處以100元罰款計(jì)算，這部分的罰款就在20萬元上下，這還是一戶一棟的罰款部分。而記者在清湖社區(qū)清湖老村走訪也發(fā)現(xiàn)，這里的農(nóng)民私房擠擠挨挨，最低的都有12層。

    阿軍說，清湖作為試點(diǎn)讓他覺得很突然，其實(shí)政府官員來社區(qū)走訪了解的時(shí)候，社區(qū)并不樂意出頭，“個(gè)人覺得，民治和大浪的部分社區(qū)，比如弓村、大浪商業(yè)區(qū)等，發(fā)展比較快的，或者村委統(tǒng)建樓比較多的，更樂意試點(diǎn)”。他說，雖然并未正式下村子去摸底，但他和工作站的同事們通過氣，許多人沒有主動(dòng)申報(bào)的熱情。

    2

    年限顧慮

    宅基地上私房轉(zhuǎn)商品房可否放寬“年限”？

    在西坑社區(qū)工作站，圍繞私房申報(bào)轉(zhuǎn)正的問題，與記者攀談的老張和華姐觀點(diǎn)則截然不同。作為一名老黨員和村干部，老張直言，自己肯定會(huì)主動(dòng)帶頭申報(bào)，因?yàn)樽约好乱簿鸵粭潣?，還不到480平方米，“房子合法了當(dāng)然更好”。

    華姐的家里也只有一棟四層小樓，但她明確表示，不會(huì)考慮申報(bào)轉(zhuǎn)正。華姐糾結(jié)的不是罰款的問題，而是房子轉(zhuǎn)為商品房后的年限問題。此前，媒體對(duì)于商品房產(chǎn)權(quán)年限70年滿后歸屬的熱炒，至今影響著人們的判斷，而原村民也不能例外。華姐擔(dān)心的是，如果拿到了紅本，70年后，這房子還是不是自己的？

    華姐的擔(dān)憂在清湖與茜坑的原住民中很有代表性。30多歲的阿進(jìn)也這么說，我們的私房是建在祖祖輩輩傳給我們的宅基地上，轉(zhuǎn)為商品房后，就變成了70年產(chǎn)權(quán)，子孫后代又要去艱苦奮斗，這顯然是賠本的生意！

    老張與華姐爭(zhēng)辯，產(chǎn)權(quán)年限70年并不意味著之后房子就會(huì)易手，但華姐的回應(yīng)立即讓老張語塞：我不去申報(bào)，這房子土地永遠(yuǎn)是我的，我申報(bào)了，它可能是也可能就不是我的了，政策一變誰說得準(zhǔn)呢？你愿意去擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)嗎？

    清湖社區(qū)的阿軍直言，原村民的私房是建在宅基地上，這與普通商品房不同，因此，如果年限問題不給個(gè)合適的說法，會(huì)給原村民申報(bào)的積極性帶來很大影響。

    除了產(chǎn)權(quán)年限的顧慮，阿軍還提到了一個(gè)問題，那就是房產(chǎn)分割。阿軍說，他們這一代人基本都是好幾個(gè)兄弟姐妹，大家集資建起一棟樓，如果辦理了紅本，一棟樓也就一個(gè)證，兄弟幾個(gè)該怎么分呢？“如果能夠像商品房一樣，一套間或者一個(gè)樓層去辦理一個(gè)證也好分配啊”。

    3

    地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)之惑

    缺乏明細(xì)，最好是因地制宜

    實(shí)施方法還不夠細(xì)致，操作性不足，也將影響試點(diǎn)效果，這是茜坑社區(qū)工作站老員工冬哥的看法。

    冬哥介紹，茜坑社區(qū)原村民的自建房不過900多棟，而外地人建起的樓房多達(dá)1700余棟，整個(gè)社區(qū)本地人口2000多人，外來人口多達(dá)五六萬人，社區(qū)名下9個(gè)小型股份公司僅有一兩個(gè)蓋有小產(chǎn)權(quán)房。

    根據(jù)實(shí)施方案，原村民辦理紅本與綠本均涉及補(bǔ)繳地價(jià)，違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第一棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)，多棟的第二棟按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25%補(bǔ)繳地價(jià)；原村民符合“一戶一棟”原則的住宅類歷史遺留違法建筑在480平方米以內(nèi)的部分，按照申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)時(shí)的公告基準(zhǔn)地價(jià)的10%補(bǔ)繳地價(jià)。

    但地價(jià)如何界定，方案并未細(xì)說，而這正是原村民們比較在乎的地方。

    “竹村和清湖也就一條河之隔，但房租大不一樣，竹村一個(gè)單間就300元，清湖要600元，你說這個(gè)基準(zhǔn)地價(jià)該參考誰啦？”冬哥說，即便是在茜坑，不同地點(diǎn)的地價(jià)房?jī)r(jià)都不一樣，補(bǔ)繳地價(jià)該參照什么標(biāo)準(zhǔn)一定說清楚，最好是能夠因地制宜。

    上周三，茜坑剛剛開完動(dòng)員會(huì)，社區(qū)下屬9個(gè)小型股份公司的干部代表都參與了會(huì)議，人手一個(gè)提袋，內(nèi)裝有實(shí)施方案的簡(jiǎn)要解讀，但冬哥坦言，工作站的干部幾個(gè)星期前就已經(jīng)上去學(xué)習(xí)培訓(xùn)過，違建合法化當(dāng)然好，但罰款、補(bǔ)交地價(jià)、年限問題等等，連干部們自己都還不太認(rèn)同，村民這一塊的情況估計(jì)也不樂觀。