綠地明年貨源充足，共有9個項目將入市，仍以商辦為主。圖為今年2月建設(shè)中的綠地中心，該項目是綠地在京的代表項目。

　　新華社記者 張宇 攝

　　遠(yuǎn)洋明年除有3個新盤入市外，遠(yuǎn)洋天著等三個老項目也將繼續(xù)銷售。圖為位于亦莊的遠(yuǎn)洋天著。新京報記者 李冬 攝

　　12月14日，萬通集團主席馮侖在三亞表示，在中國經(jīng)濟發(fā)展了20多年后，房地產(chǎn)已經(jīng)到了行業(yè)發(fā)展的重要轉(zhuǎn)折期?！巴硕恍荨钡娜沃緩娫诜裾J(rèn)唱衰房地產(chǎn)的同時承認(rèn)，明年房地產(chǎn)投資增速將下滑。

　　不可否認(rèn)，即將邁入2015年，房地產(chǎn)市場走勢并不值得過于樂觀。

　　2015年，萬科、恒大、綠地、遠(yuǎn)洋、泰禾等依然在京“攻城略地”。從去年到今年，遠(yuǎn)洋作為傳統(tǒng)京派房企，重回北京、大舉拿地的勢頭明顯。恒大、泰禾等外來企業(yè)，旗下多個項目也將在2015年入市。而從樓市板塊來看，在朝陽區(qū)東壩、孫河，大興亦莊、黃村，通州臺湖等熱點區(qū)域，許多品牌房企將捉對廝殺。

　　四面出擊

　　萬科北京：發(fā)力新城 25盤將開

　　今年拿地僅3宗，但在京可售貨值仍多

　　2014年底，北京萬科最吸引人的事情不是賣房，而是“換將”。

　　原北京萬科總經(jīng)理毛大慶升任萬科北京區(qū)域首席執(zhí)行官、北京萬科董事長，杭州萬科總經(jīng)理劉肖接任北京萬科總經(jīng)理。除日前簡單談到將在住宅業(yè)務(wù)、消費體驗地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融四方面發(fā)力外，劉肖尚未透露在京開局之年的具體目標(biāo)。

　　業(yè)內(nèi)多猜測，換將元年，北京萬科將盡可能保證銷售業(yè)績穩(wěn)中有升。2014年，北京萬科銷售預(yù)計將達到200億元的水平?？鄢渲胁糠终蹣I(yè)績等，包括政府回購部分，萬科住宅、商業(yè)等銷售也將在180億元的水平。

　　記者從北京萬科方面了解到，明年在北京市場上，萬科預(yù)計將有25個項目在售。除長陽半島、公園里、如園等老項目外，萬科天竺中心、位于昌平的北華府、位于順義高麗營的觀承別墅等多個新盤也將亮相。

　　值得一提的是，2014年，萬科在京拿地并不多，僅有3宗，分別是昌平沙河住宅混合公建地塊，規(guī)劃建筑面積約20萬平方米；順義新城第28街區(qū)地塊，規(guī)劃建筑面積4.1萬平方米；大興黃村商業(yè)金融用地，規(guī)劃建筑面積約9.5萬平方米。

　　相對于前幾年的拿地量，2014年萬科在京拿地量相對較少。2013年，萬科在北京也新增8宗地塊。不過對于2015年來說，萬科在京仍有可觀的可售貨值。

　　對于明年萬科在京策略，有關(guān)人士談到，在如今的規(guī)模平臺上，萬科將保持一貫的市場敏感，積極應(yīng)對市場變化，同時把握土地市場機會。

　　重倉商辦

　　綠地北京：貨源充足 9項目待售

　　2014年在京拿地5宗，預(yù)計都在明年入市

　　由于2012年拿地的新項目快速入市，綠地2013年在京津地區(qū)創(chuàng)下銷售128億元佳績。2013年，綠地在北京買地大舉購入商辦地塊，拿下10宗土地，拿地總金額81.66億元，新增土儲達到140.76萬平方米。2014年，綠地在京買地金額逼近83億元，但在挑選土地上更加“數(shù)少質(zhì)精”，截至12月18日，綠地在北京買下5塊土地，拿地金額達到了82.87億元，規(guī)劃建筑面積為66.5萬平米，這些項目都預(yù)計在2015年入市。

　　今年1月，綠地聯(lián)合遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以23.5億元拍下昌平北七家住宅地塊，建筑規(guī)劃面積為17.9萬平米，除了公租房外全部為自住房；8月，以近60億元先后拍下了海淀北部翠湖科技園、通州運河核心區(qū)4塊土地，規(guī)劃建筑面積48.6萬平方米，均計劃開發(fā)成為城市副中心大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體。

　　今年，綠地在京主要是5個項目在售，除綠地中心有少數(shù)的高端住宅公寓外，其余全部是商辦項目。業(yè)內(nèi)人士稱，綠地京津事業(yè)部本計劃2014年在北京、天津、河北等地賣出200億元，坐上北京樓市的第一把交椅，但今年樓市大勢不佳，商辦物業(yè)雖然不限購，但受制于整體樓市低迷，銷售也有一定壓力。

　　據(jù)了解，綠地明年貨源充足，共有9個項目將入市，仍以商辦為主，分別是密云綠地·郎山、順義南法信項目、順義綠地·自由港、昌平未來科技城南區(qū)項目、海淀綠地中央廣場、石景山綠地環(huán)球金融城、房山綠地·諾亞方舟、通州綠地中央廣場、通州運河核心區(qū)項目。

　　強勢歸來

　　遠(yuǎn)洋：重金布局 3新盤入市

　　2014年遠(yuǎn)洋在京新獲土儲115萬平方米

　　作為在北京深耕20年的房企，曾經(jīng)一度占據(jù)北京銷冠交椅的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)或許在明年上演王者歸來。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，今年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京土地市場頻頻出手，新獲取土地的規(guī)模建筑面積共計約115萬平方米，包括房山遠(yuǎn)洋春天著項目、昌平未來科技城F2項目、門頭溝遠(yuǎn)洋新天地項目、通州核心區(qū)項目、石景山劉娘府項目、通州區(qū)臨空新村地塊。

　　而在2013年，遠(yuǎn)洋在京新獲取土地僅1塊，為今年已入市銷售的來廣營遠(yuǎn)洋萬和四季項目，規(guī)劃建筑面積僅約5.5萬平米。2012年遠(yuǎn)洋則未在京拿地。今年銷售項目基本為2012年之前拿地的存貨，僅遠(yuǎn)洋萬和四季一個純新盤項目。

　　對于今年重金投資北京，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，遠(yuǎn)洋希望加大在一線城市的投資?！斑h(yuǎn)洋在北京深耕二十余年，積累了豐富經(jīng)驗。去年、前年沒怎么拿地，主要因為當(dāng)時土地價格過高，地價和房價漲幅偏離正常水平。今年則在土地市場出現(xiàn)調(diào)整的時候抓住時機補倉?！?/p>

　　對于明年的入市計劃，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)方面表示，新入市的項目包括遠(yuǎn)洋春天著、遠(yuǎn)洋新天地、遠(yuǎn)洋天著春秋(石景山劉娘府項目)，其中春天著、新天地為LOFT產(chǎn)品，天著春秋則主打創(chuàng)新別墅產(chǎn)品。此外，亦莊遠(yuǎn)洋天著、遠(yuǎn)洋LAVIE、遠(yuǎn)洋萬和公館8號樓等三個老項目也將繼續(xù)銷售。

　　而在銷售策略上，從今年開始遠(yuǎn)洋地產(chǎn)加快項目周轉(zhuǎn)、去庫存，并嘗試與互聯(lián)網(wǎng)公司合作創(chuàng)新賣房，今年年底與京東金融合作的眾籌賣房活動為公司帶來20億元的銷售額。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司仍將堅持“抓主流產(chǎn)品、提周轉(zhuǎn)速度、調(diào)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)”的思路，會加大推貨，加快去化速度。

　　專注別墅

　　龍湖：西局新盤亮相 老盤繼續(xù)放量

　　土儲可滿足未來兩年內(nèi)年均80億元水平

　　較之銷售市場的“勇猛”，龍湖地產(chǎn)今年在北京土地市場上的表現(xiàn)卻相對溫和。年初，在北京市國土局春節(jié)后的“首拍”中，龍湖以35.7億元及現(xiàn)場競報限價商品住房面積5.4萬平方米，力挫萬科聯(lián)合體、保利、融創(chuàng)等多家企業(yè)，最終摘得北京豐臺西局地塊。該地塊是龍湖年內(nèi)在北京招拍掛市場中拿下的唯一地塊。

　　西局地塊樓面價約為每平方米6萬元，由于該地塊位于西南三環(huán)邊，同時被三條地鐵線環(huán)繞，這讓龍湖對其飽受期待。據(jù)了解，該項目已經(jīng)被定位為龍湖產(chǎn)品線中最高端的“原著系”產(chǎn)品，面向高端改善客群推出低密度住宅。

　　明年，除了西局項目的全新亮相，目前龍湖旗下在售的項目，包括雙瓏原著、長城源著、滟瀾新宸長橋墅等多個項目均有放量。

　　龍湖地產(chǎn)近兩年一直強調(diào)“擴縱深”的策略，并且不斷加大在一二線城市核心區(qū)域的布局。但龍湖地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理宋海林表示：“龍湖在北京目前的土地儲備仍然可以滿足未來兩年內(nèi)每年銷售額80億元的水平，但也不可能等著不動，仍將積極關(guān)注參與?！?/p>

　　北京發(fā)力

　　泰禾：10盤齊發(fā) 沖擊第一陣營

　　今年上半年泰禾在京拿地金額約百億

　　近兩年，泰禾在北京的勢頭都很猛。

　　2014年上半年，泰禾就斥資百億北京拿地，先是在2月以49.58億元的價格拿下豐臺西局地塊，隨后又在4月以51.7億元拿下大興黃村兩宗多功能用地。

　　在上半年大舉拿地的同時，泰禾在北京的多個項目如孫河板塊北京院子、泰禾拾景園、泰禾1號公館等也都紛紛亮相入市。如北京院子在上半年以14.34億元的成交額，登頂北京別墅成交排行榜榜首。

　　泰禾集團總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男透露，包括新老項目在內(nèi)，明年泰禾在北京市場上將有近10個項目。其中北京院子、位于通州臺湖的1號街區(qū)、位于石景山的泰禾長安中心、位于大興義和莊的泰禾城市廣場，都將是2015年的主力樓盤。

　　在泰禾城市廣場這個地鐵上蓋物業(yè)亮相后，泰禾在北京的產(chǎn)品線將更加豐富，如北京院子、臺湖的泰禾1號院是類別墅產(chǎn)品，泰禾拾景園是改善型的洋房，泰禾1號街區(qū)包括不限購的LOFT，泰禾長安中心則主打?qū)懽謽?，泰禾城市廣場包括商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　今年3月，泰禾集團董事長黃其森曾表示，2014年在京銷售目標(biāo)達百億元；在黃其森看來，房地產(chǎn)仍處于黃金時代。目前泰禾方面并未透露今年銷售任務(wù)完成情況，但有接近泰禾集團人士告訴記者，黃其森對北京市場的看重不變，未來沖擊北京房企第一陣營的目標(biāo)也不會變。

　　日前，沈力男也表示，北京純商品房的供應(yīng)量并不多，加上政策放松改變了買房人預(yù)期，市場需求開始釋放，明年春節(jié)后市場仍將是溫和上升，房企仍有很多機會。

　　黑馬蓄勢

　　恒大 忙于規(guī)劃 3新盤或亮相

　　東壩、大興、來廣營地塊均含自住房

　　盡管恒大進京近一年，但憑借向來財大氣粗的行事風(fēng)格，已然成為近兩年北京土地市場上的最大黑馬。繼去年以51.35億元將朝陽東壩地塊收入囊中后，今年在土地市場上的表現(xiàn)依舊惹眼。

　　今年3月27日，被譽為北京單價最貴的自住型商品房地塊朝陽來廣營地塊，以20.5億元的成交價被恒大摘得，該宗地將建限價商品房和自住型商品房，自住房銷售單價達到了2.8萬元/平方米。緊接著4月24日，大興黃村一住宅用地最為火熱，共吸引11家房企參與現(xiàn)場競拍，最終該地塊住宅部分全部建筑面積皆被競拍為自住房，恒大以41.6億元拿下該地塊，溢價率達180%。

　　據(jù)了解，恒大的東壩地塊、來廣營地塊和大興地塊，明年都有亮相的可能，但目前各個項目的規(guī)劃仍在進行中。據(jù)接近恒大地產(chǎn)人士透露，由于這三塊地都有配建自住房，對于可售部分仍然需要“精心設(shè)計”，前期針對市場的需求調(diào)研將花費較多的精力。

　　值得一提的是，受制于拿地價格，東壩項目定位為高端產(chǎn)品已無爭議；而來廣營地塊仍具有一定優(yōu)勢。目前該區(qū)域內(nèi)多為高端住宅，包括望京金茂府、亞奧金茂悅、北京城建·世華泊郡、天潤福熙大道等項目，恒大項目未來的可售部分依然可期。此外，恒大御景灣除去自住房部分，明年還將有公寓產(chǎn)品入市。

　　劍指高端

　　首開 昔日高價地 明年漸入市

　　孫河、東壩等高價地將考驗首開的高端開發(fā)能力

　　2015年，首開在北京的項目將呈現(xiàn)一個高端樓盤數(shù)量明顯增多的特點。記者從首開股份了解到，目前首開在京有322萬平方米的土地儲備，而在這其中相當(dāng)數(shù)量的都是高端住宅產(chǎn)品。

　　北京市國土局公開信息顯示，2013年，首開或首開聯(lián)合體在京拿下10宗土地，其中孫河兩地塊、東壩地塊、亦莊地塊等都是高價地。如孫河地塊樓面價超過2.6萬元/平方米，東壩地塊樓面價接近4萬元/平方米、亦莊地塊樓面價接近6萬元/平方米。這都決定了這些項目未來的高端屬性。

　　今年11月底，首開孫河項目“瑯樾”已率先亮相，年內(nèi)現(xiàn)場售樓處有望開放。首開瑯樾的產(chǎn)品主要包括洋房、疊拼和聯(lián)排別墅等。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，對首開來說，一個現(xiàn)實考驗是開發(fā)高端產(chǎn)品的能力。以往，首開在北京主要開發(fā)的都是剛需住宅或者保障房，高端產(chǎn)品特別是別墅開發(fā)經(jīng)驗并不豐富。明年，北京樓市入市的高端樓盤預(yù)計較多，無論是在孫河板塊，還是在東壩板塊，首開都將遇到同區(qū)域產(chǎn)品的競爭。如何通過產(chǎn)異化產(chǎn)品或更具有吸引力的價格策略吸引買房人，是首開2015年要解答的課題。

　　對于旗下項目具體的入市計劃和明年銷售目標(biāo)，首開方面暫未透露。

　　返京快銷

　　首創(chuàng) 大攬保障房 貨值約50億

　　2014年新獲6塊土地，4個項目延至明年入市

　　在北京市場上，供貨量決定了銷售量。從2013年開始，首創(chuàng)置業(yè)就定下“重返核心城市”的策略。2014年初，首創(chuàng)定下的全年銷售目標(biāo)是280億元以上。上半年首創(chuàng)頻頻出手，拿下順義趙全營、北京平谷大興莊的4塊土地，下半年又買入房山區(qū)高教園區(qū)的2塊土地，全年拿下6塊土地，總建筑面積超過65.4萬平方米。這些地塊大多是主打快速銷售的剛需類產(chǎn)品，其中有大量的自住房、限價房配套項目。

　　首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，首創(chuàng)在天津的成交金額為第三，本來計劃今年在北京沖刺到前五，大批貨源安排在八九月份推出，但因為政策等原因，最終沒有入市，使北京銷售業(yè)績未達到預(yù)期。前11月在北京的銷售額為68億元。

　　“目前首創(chuàng)北京自住房、限價房等保障房的貨值就有50億元左右。”首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這些項目由于政策的原因，推售、簽約、回款都更慢；而今年房山、大興、密云、順義的4個項目都未能入市，僅房山的住宅項目伊林郡就有30億左右的貨值，現(xiàn)在因為證件的問題，預(yù)計要到明年1月中旬才能取證。

　　但上述首創(chuàng)人士表示，手中的貨值十分充足，明年北京的銷售業(yè)績將有望增長，明年公司的策略是還將加快周轉(zhuǎn)，對明年的市場也較看好。

　　新京報記者 張旭 自曾暉 李捷 袁曉瀾