大運軟件小鎮(zhèn)是龍崗區(qū)綜合整治類工業(yè)區(qū)升級改造的樣板之一。沈云剛 攝
1月12日，龍崗區(qū)舉行工業(yè)區(qū)改造升級項目招商推介會，向與會的復星集團、瑞安等業(yè)內知名企業(yè)推介龍崗精心篩選的69個重點工業(yè)區(qū)，希望通過引進一流的園區(qū)開發(fā)運營商、園區(qū)運營服務商等企業(yè)，引入優(yōu)質的社會資本和開發(fā)運營商參與到工業(yè)區(qū)改造中來，為龍崗經濟的轉型發(fā)展注入新的動力。
目前，龍崗區(qū)有各類工業(yè)園區(qū)889個，現狀產業(yè)用地總規(guī)模80.5平方公里，這些工業(yè)園區(qū)為龍崗前20年的產業(yè)發(fā)展提供了強大的支撐作用。龍崗區(qū)決定從今年開始，在全區(qū)范圍全面鋪開工業(yè)區(qū)改造升級工作，按照產城融合的要求，通過“拆除重建”和“綜合整治”等方式，分片區(qū)、分類別、分階段對全區(qū)的工業(yè)區(qū)進行改造升級，打造一大批能夠適應不同產業(yè)需求，以特色園區(qū)、專業(yè)園區(qū)為主的優(yōu)質載體，深入實施“高端引領、創(chuàng)新驅動”戰(zhàn)略，以載體轉型帶動產業(yè)轉型。
近年來，龍崗區(qū)為了加快工業(yè)區(qū)改造升級，開展為期一年的工業(yè)區(qū)整體現狀調研摸底，摸清了全區(qū)工業(yè)區(qū)的基本情況，統(tǒng)籌規(guī)劃舊工業(yè)區(qū)改造，通過推動工業(yè)區(qū)拆除重建、工業(yè)區(qū)綜合整治等措施，推動了35個、總占地面積600余公頃的拆除重建類“工改工”項目建設。為全面鋪開全區(qū)工業(yè)區(qū)改造升級工作打好了基礎。
撰文
鳳飛偉 廖岱岳 艾海建
現狀：
近七成舊工業(yè)區(qū)亟待改造
“在龍崗，天安數碼城是通過舊工業(yè)區(qū)改造推動產業(yè)轉型升級的一個非常典型的案例。”龍崗區(qū)有關人士介紹，天安數碼城所在區(qū)域原是龍城街道黃閣坑社區(qū)的15萬平方米的舊工業(yè)廠區(qū)，年產值不足100萬元，后來引進了天安集團，進行了“工改工”整體拆除重建，采用現代產業(yè)園的標準建設龍崗天安數碼城，開始引進高科技中小企業(yè)總部、研發(fā)以及現代服務業(yè)企業(yè)，龍崗天安數碼城園區(qū)已完成一、二、三期招商和運營，現園區(qū)入駐商業(yè)企業(yè)300家(上市企業(yè)3家，擬上市企業(yè)11家)，引進人才10000余人，實現年產值達100億元。目前四期正在進行招商。
大運軟件小鎮(zhèn)則是舊工業(yè)區(qū)“綜合整治”方式的典型代表。大運軟件小鎮(zhèn)原來是橫崗街道蓮塘尾的一個舊工業(yè)區(qū)，大運會之后，龍崗區(qū)對建筑立面、環(huán)境、配套進行了整體的綜合整治，開始吸引大批優(yōu)質企業(yè)入駐，目前大運軟件小鎮(zhèn)一期共簽約企業(yè)57家，簽約面積達95%，重點引進了區(qū)政府重大項目——深圳市智能制造研究院、4名“千人計劃”專家及其項目以及艾磊科技、芯天下技術等一批軟件行業(yè)知名企業(yè)。小鎮(zhèn)二期共簽約企業(yè)5家，重點引進了夢網科技、柔宇科技、醫(yī)友智能技術等國內著名的高新技術企業(yè)。
業(yè)內人士表示，由于產業(yè)空間狹窄，目前原特區(qū)內大批優(yōu)質企業(yè)都有強烈愿望往原特區(qū)外發(fā)展，尋找新的發(fā)展空間，同時龍崗本土一大批成長性企業(yè)也有強烈的尋找新的產業(yè)空間的愿望。但作為深圳面積最大也是存量土地資源較多的龍崗區(qū)，雖然目前全區(qū)共有889個工業(yè)區(qū)，總占地80.51平方公里，規(guī)劃仍保留為產業(yè)用地的僅為42.2平方公里，同時面臨著建設標準低、配套嚴重滯后的舊工業(yè)區(qū)占據了大量的產業(yè)空間的窘境。
“因此推動工業(yè)區(qū)改造升級，促進土地二次開發(fā)利用，是穩(wěn)步提升龍崗城區(qū)品質，積極推進產城融合，加快建設現代化國際化先進城區(qū)的迫切需求?！蹦壳褒垗弲^(qū)提出了加快實施“高端引領、創(chuàng)新驅動”戰(zhàn)略，大力發(fā)展高新技術產業(yè)，這也要求龍崗以綜合整治和拆除重建為主要手段，以提高土地利用效益為目的，按照產城融合的要求，挖掘產業(yè)空間潛力，形成一批以特色園區(qū)、專業(yè)園區(qū)為主的創(chuàng)新型產業(yè)園區(qū)，為科研機構和創(chuàng)新平臺提供空間保障。
對策：
推動舊工業(yè)區(qū)創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境
“舊工業(yè)區(qū)改造如果完全交由市場，有可能出現開發(fā)商挑肥撿瘦的結果，這不利于龍崗產業(yè)的合理布局，因此有必要根據產業(yè)發(fā)展規(guī)劃對整個區(qū)的舊工業(yè)區(qū)改造做統(tǒng)籌規(guī)劃安排?！庇袠I(yè)內人士如此表示。
近年來龍崗區(qū)非常注意科學規(guī)劃，對各類需進行改造升級的工業(yè)區(qū)，建立以需求為導向，綜合多種評價因素的評價機制，確定工業(yè)區(qū)改造升級的方式，達到政府與市場多方共贏；推動其中有產權的產業(yè)用地合法合規(guī)化，釋放產業(yè)空間。
舊工業(yè)區(qū)改造同以發(fā)展商住為目的的舊改不同，不但改造成本高，而且周期長、見效較慢，無論是舊工業(yè)區(qū)開發(fā)商還是社區(qū)股份合作公司的積極性都不高，而且信息不對稱，有些社區(qū)想搞‘工改工’，但找不到合適的開發(fā)商，而有些開發(fā)商想進入，又找不到合適的社區(qū)等等。這些原因都使得舊工業(yè)區(qū)改造顯得困難較多。”有關業(yè)內人士表示。
針對這一實際情況，龍崗區(qū)出臺相關扶持政策，充分調動社區(qū)股份公司和開發(fā)運營主體參與工業(yè)區(qū)改造升級的積極性：如，對單獨或聯(lián)合改造、開發(fā)建設工業(yè)園區(qū)、高科技產業(yè)園、特色工業(yè)園、產業(yè)孵化器、加速器、文化創(chuàng)意產業(yè)園等的社區(qū)股份合作公司，按其貸款的一定比例給予利息補貼；對參與工業(yè)園區(qū)基礎設施、配套設施建設或改造的社區(qū)股份合作公司，按投資額的一定比例給予補貼；對將舊村屋、舊工業(yè)區(qū)、舊商住區(qū)改造為高科技產業(yè)園、創(chuàng)新產業(yè)園、文化產業(yè)園、特色產業(yè)園及其他優(yōu)質產業(yè)園的社區(qū)股份合作公司，按其租金損失的一定比例給予補貼。
同時，龍崗區(qū)加大了工業(yè)區(qū)改造升級財政扶持力度：一是在區(qū)經濟與科技發(fā)展專項資金中設立工業(yè)區(qū)改造升級專項資金。對經區(qū)政府認定的工業(yè)區(qū)改造升級項目，其更新單元規(guī)劃、產業(yè)規(guī)劃通過立項后有關編制費用由區(qū)政府給予補助；二是在市政府資金資助的基礎上，區(qū)政府再給予一定比例的配套資助；三是對經改造后被認定為龍崗創(chuàng)新產業(yè)園的工業(yè)區(qū)，區(qū)政府給予一定額度的獎勵。
此外，龍崗區(qū)還積極完善組織領導，形成工業(yè)區(qū)改造升級工作合力，要求各相關審批部門要主動服務，簡化程序，提高工業(yè)區(qū)改造升級項目的審批效率。凡涉及工業(yè)區(qū)改造升級的審批事項，應當采取提前介入、并聯(lián)審批的方式加快辦理，高效審批；涉及市屬職能部門審批的，區(qū)相關部門要積極協(xié)調，切實提高工作效率，為工業(yè)區(qū)改造升級工作營造高效的行政服務環(huán)境。
展望：
“四路縱隊”5種策略推進
龍崗區(qū)相關負責人表示，龍崗的舊工業(yè)區(qū)改造將引導社會主體投向符合市、區(qū)鼓勵發(fā)展方向的“四路縱隊”(即戰(zhàn)略性新興產業(yè)、現代服務業(yè)、優(yōu)勢傳統(tǒng)產業(yè)、未來產業(yè))，讓市場在符合政府導向的前提下實現利益最大化。
筆者了解到，龍崗對區(qū)內889個工業(yè)園區(qū)提出5種改造策略，分別是現狀保留、拆除重建、綜合整治、空地新建及逐步清退。
所謂“現狀保留”即對現狀建筑質量較好的工業(yè)區(qū)，完善周邊道路、水、電等公共配套，實施園區(qū)綠化工程，加強產業(yè)和信息化管理，打造綠色、生態(tài)、低碳園區(qū)；“工改工”“拆除重建”即對舊工業(yè)區(qū)進行拆除，改造升級為產城融合的現代化高端載體，政府部門將簡化工改工項目審批程序，規(guī)范各參與方的市場行為，制定差別化的城市更新政策，降低工改工項目開發(fā)運營成本；“綜合整治”即鼓勵工業(yè)區(qū)在滿足結構安全和消防要求的前提下，開展以綜合整治為主，融合功能改變、加建擴建、局部拆建等方式的城市更新，淘汰低端產業(yè)，推動傳統(tǒng)產業(yè)轉型升級，根據園區(qū)實際情況，重點打造一批適合中小微企業(yè)發(fā)展的創(chuàng)業(yè)園區(qū)、海外留學人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)園區(qū)、產業(yè)孵化器、加速器及創(chuàng)客空間等。
而“空地新建”是對已批未建的產業(yè)用地或工業(yè)區(qū)，鼓勵其提高容積率后開發(fā)建設，滿足重點產業(yè)、中小創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展需求，保障產業(yè)發(fā)展基礎；“逐步清退”則是對不符合規(guī)劃、現狀功能已經改變、產業(yè)低端、布局散亂的工業(yè)園區(qū)或片區(qū)，實施逐步清退，騰挪建設用地指標，優(yōu)化城市功能布局。
龍崗區(qū)相關部門負責人表示，為實施高端引領戰(zhàn)略，將立足區(qū)委區(qū)政府“三高一平臺”戰(zhàn)略，快速集聚一批高端科研機構、高等院校及高級人才，推動產業(yè)轉型升級，“同時培育引進產業(yè)運營專業(yè)、資源整合能力強的園區(qū)運營服務機構，提升園區(qū)管理服務水平，為園區(qū)內企業(yè)提供創(chuàng)新驅動軟環(huán)境，將產業(yè)園區(qū)真正打造成為創(chuàng)新驅動載體平臺”。
值得關注的是，近年來，龍崗結合工業(yè)區(qū)改造統(tǒng)籌布局了一批“創(chuàng)客空間”，為草根實現創(chuàng)業(yè)夢提供了一個實驗空間和融資平臺。截至目前，共有10個創(chuàng)客空間預選址確定了的運營單位，該批運營單位中有2個已經投入創(chuàng)客空間的運營，其余8個將在近期陸續(xù)開始投入運營并迎接創(chuàng)客入駐。