2013年，東莞豪宅市場(chǎng)成交火熱，業(yè)內(nèi)外人士紛紛看好2014年的東莞豪宅市場(chǎng)。意料之外是的，2014年?yáng)|莞樓市卻一波三折，樓市進(jìn)入了調(diào)整期，豪宅市場(chǎng)偏離了原來(lái)預(yù)想的軌跡。據(jù)東莞中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年?yáng)|莞豪宅市場(chǎng)總供應(yīng)為3900套，合計(jì)93.63萬(wàn)平方米，同比2013年下跌43.83%，整體供應(yīng)面積不足百萬(wàn)平方米，許多原來(lái)預(yù)計(jì)要上市的別墅項(xiàng)目或因進(jìn)度或因資金問(wèn)題一再延遲入市，持續(xù)4年的供過(guò)于求局面改變，2014年豪宅供需比值僅為0.81，僅高于2009年，為歷史第二低值。
去年莞豪宅市場(chǎng)成交同比上漲1.54%
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，2014年?yáng)|莞豪宅洋房市場(chǎng)成交面積為48.93萬(wàn)平方米，同比2013年上漲了1.54%，盡管漲幅微小，但在一片下跌行情中也算是獨(dú)樹(shù)一幟。從套數(shù)來(lái)看，2014年豪宅洋房成交漲幅為7.73%，這也說(shuō)明2014年豪宅洋房的成交套均面積在走低，成交面積趨小化。
在2014年初，根據(jù)2013年12月的東莞全市新開(kāi)工項(xiàng)目，但未預(yù)售的別墅量以及2013年?yáng)|莞別墅火熱的銷(xiāo)售行情，東莞各大研究機(jī)構(gòu)皆預(yù)測(cè)，2014年?yáng)|莞別墅整體上市量預(yù)計(jì)將高于2013年，創(chuàng)歷史最高峰，2014年將是別墅供應(yīng)井噴的一年。實(shí)際情況是，受春節(jié)長(zhǎng)假、香港樓市暴跌、信貸持續(xù)收縮以及東莞自身的波動(dòng)影響，豪宅市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方信心都極度受損，1至6月，東莞豪宅市場(chǎng)供應(yīng)僅為13.04萬(wàn)平方米，創(chuàng)下2008年以來(lái)的最低值，其中二三月更是出現(xiàn)罕見(jiàn)的斷供現(xiàn)象，成交面積僅為37.31萬(wàn)平方米，是2010年下半年以來(lái)的最低值。
2014年，東莞豪宅市場(chǎng)上下半年呈現(xiàn)明顯的前緊后松狀態(tài)。自7月份開(kāi)始，供應(yīng)出現(xiàn)暴漲，成交大幅回升，緊接著在東莞普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、“930”新政、央行降息等利好政策推動(dòng)下，上半年受到抑制的豪宅供應(yīng)也在“金九銀十”一再放量，尤其是在10月份供應(yīng)量創(chuàng)下16個(gè)月以來(lái)最高，豪宅市場(chǎng)需求在政策刺激下面臨新一輪回暖，不少全新項(xiàng)目緊隨行情抓緊入市，而開(kāi)發(fā)商為沖刺全年業(yè)績(jī)積極推貨，新品價(jià)格合理，而原有豪宅項(xiàng)目也有不少出現(xiàn)降價(jià)促銷(xiāo)，在幾重刺激之下，年底的豪宅市場(chǎng)強(qiáng)力回暖，12月成交面積高達(dá)18.73萬(wàn)平方米，僅低于去年6月的成交值。
去年豪宅均價(jià)上漲3.79%
上半年豪宅市場(chǎng)供應(yīng)萎靡，整體成交較為低迷。下半年由于城區(qū)的幾個(gè)豪宅洋房項(xiàng)目——帝景中央、鼎峰源著、天驕御峰大規(guī)模的放量供應(yīng)，豪宅洋房供應(yīng)觸底回升，成交單盤(pán)效應(yīng)明顯，再加上部分項(xiàng)目，如龍光君御旗峰降價(jià)促銷(xiāo)，成交大幅回升。受政策利好此前備受壓抑的改善型需求釋放，也是下半年豪宅洋房成交上漲的一大主因。
在成交價(jià)格上，則呈現(xiàn)上半年高下半年低的態(tài)勢(shì)，目前東莞豪宅洋房項(xiàng)目個(gè)數(shù)不多，介于別墅產(chǎn)品與普通洋房之間，在價(jià)格定價(jià)上處于較尷尬的一個(gè)地位，因?yàn)樯习肽甑南滦行星?，下半年全新入市的豪宅洋房定價(jià)合理，低于市場(chǎng)預(yù)期，在售舊盤(pán)也多價(jià)格明顯下跌，是以下半年的均價(jià)走低。全年均價(jià)上漲3.79%，則是因?yàn)?.2萬(wàn)-1.6萬(wàn)元/平方米的產(chǎn)品成交占比增長(zhǎng)所導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性上漲。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年?yáng)|莞豪宅洋房成交最多的總價(jià)區(qū)間是200萬(wàn)元至300萬(wàn)元，占比高達(dá)41.60%，主要成交項(xiàng)目有錦繡山河、龍光君御旗峰、天驕御峰、東城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等；其次是100萬(wàn)元至200萬(wàn)元的產(chǎn)品，成交占比為40.91%，主要成交項(xiàng)目有天驕御品、鼎峰源著、觀瀾高爾夫花園、帝景中央等。這兩類(lèi)產(chǎn)品成交占比旗鼓相當(dāng)，與2013年相比也基本持平，總而言之，100萬(wàn)元至300萬(wàn)元產(chǎn)品是目前東莞豪宅市場(chǎng)最為暢銷(xiāo)的主流，而高總價(jià)產(chǎn)品成交占比一直較低，東莞豪宅洋房市場(chǎng)多年來(lái)較難形成一線城市那樣的“真豪”氛圍，購(gòu)房者對(duì)于產(chǎn)品價(jià)格的敏感度仍較高，對(duì)于價(jià)格增長(zhǎng)的承受力也較強(qiáng)，低價(jià)產(chǎn)品更受青睞。
今年?yáng)|莞豪宅供應(yīng)近40萬(wàn)平方米
按照目前不完全統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，2015年?yáng)|莞全市豪宅洋房潛在供應(yīng)量約為36.13萬(wàn)平方米，豪宅洋房的供應(yīng)預(yù)計(jì)將持續(xù)下跌。潛在供應(yīng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)也明顯減少，預(yù)計(jì)僅有7個(gè)豪宅洋房項(xiàng)目上市，其中舊盤(pán)加推項(xiàng)目5個(gè)，全新項(xiàng)目2個(gè)。隨著一些豪宅洋房逐漸進(jìn)入尾盤(pán)狀態(tài)，新的樓盤(pán)開(kāi)發(fā)又受到自然資源、地段、容積率、市場(chǎng)需求等限制，新的豪宅洋房將呈現(xiàn)越來(lái)越少的態(tài)勢(shì)。
截至2014年12月底，東莞豪宅洋房的庫(kù)存面積仍有55.82萬(wàn)平方米，加上最新的2015年潛在供應(yīng)，也就是說(shuō)2015年?yáng)|莞豪宅洋房的預(yù)計(jì)可售面積為91.95萬(wàn)平方米，為2010年來(lái)的最低可售數(shù)據(jù)。2014年全年?yáng)|莞豪宅洋房去化面積為48.93萬(wàn)平方米，按照2014年的月均消化能力，2015年的可售面積預(yù)計(jì)要近23個(gè)月才能消化完，豪宅洋房的消化速度預(yù)計(jì)將回歸正常軌道。