房價會怎么走？政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控有什么新思路？今年是不是置業(yè)好時機(jī)？每年“兩會”，房地產(chǎn)總是公眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題。3月5日李克強(qiáng)總理所作政府工作報告中提出了“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“支持居民自住和改善性住房需求”。對于業(yè)界來說，這一表述猶如春風(fēng)拂面。就在新政策思路展現(xiàn)同時，近期接連的降息信號，也給市場注入強(qiáng)心針。對于今年的房地產(chǎn)市場走向，不少房地產(chǎn)界、學(xué)界政協(xié)委員在接受南方日報記者采訪時提出了不同看法?？梢源_定的是，在政策走向預(yù)期下，今年對于改善性置業(yè)買家來說，是一個好年份。
“今年房價不會大幅下跌”
央行再度降息將對樓市產(chǎn)生什么影響，備受關(guān)注。全國政協(xié)委員黃文仔說：“我看這不是為救樓市而來的，大家不要那么敏感，中國的經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下的發(fā)展壓力并不是沒有，這是從整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展來考慮，而不是一味從房地產(chǎn)角度來考慮?！?/p>
對于高企的房價，黃文仔說，2014年入市的土地面積少了20%，但是土地的收入?yún)s沒有減少，這意味著土地價格還是一路上升。“現(xiàn)在，二線城市、三四線城市飽和度也高了，開發(fā)商回歸一線城市時，拍賣土地樓面地價達(dá)到2萬元一平方米，房價就要賣到3.8萬元一平方米才能保本?！?/p>
至去年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個城市外，其他城市均取消了限購?！皹鞘邢拶徴咧鸩椒砰_是對的，一些對市場有過多干預(yù)的這種行為是應(yīng)該要退出的，這才是市場經(jīng)濟(jì)?！秉S文仔說，廣州的限購政策應(yīng)該早點(diǎn)退出，可以從南沙、從化、增城等郊區(qū)逐步放開限購，市中心有交通的擁堵等問題，而且在發(fā)展上中心城區(qū)不宜再多做商品房開發(fā)。
黃文仔判斷，“今年的房價不太樂觀，但是房價過大幅度的下跌不太可能，特別是一線城市，而二三線城市有較大的下跌壓力”。黃文仔說，如果是購房自住，則基本上該入市的還是要入市，“如果你想它降價的話那你有可能會失望”。
而全國政協(xié)委員、清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵則認(rèn)為，降息對樓市救市效果也很有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有自己的恢復(fù)邏輯。中國樓市還需要一定時間去消化存量，需要時間等待時機(jī)，購房需求才能再逐步恢復(fù)。他預(yù)計(jì)房地產(chǎn)還需要一年時間才能恢復(fù)元?dú)?。恢?fù)元?dú)獾臉?biāo)準(zhǔn)是量價都不再下跌，進(jìn)入上升期。
改善性置業(yè)需求有待推動
今年“兩會”上政府工作報告明確提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，而“支持居民自住和改善性住房需求”的提法，首次將改善性置業(yè)也納入政府鼓勵和支持的方向。事實(shí)上，近兩年住宅調(diào)控持續(xù)高壓，改善性置業(yè)買家青睞的大戶型產(chǎn)品成交萎縮，剛需小戶型則在市場上供不應(yīng)求。而去年“9·30”房貸新政放寬二套房房貸，也間接利好了大戶型產(chǎn)品成交。對于改善性置業(yè)，不少業(yè)界人士都表示今年是個置業(yè)的好時機(jī)。
今年政策風(fēng)向的變化，是否意味著改善型住宅產(chǎn)品的春天已經(jīng)到來？合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，政策影響不會那么快顯現(xiàn)。目前的市場仍然是剛需住宅供不應(yīng)求，而大戶型住宅產(chǎn)品則庫存較多。就廣州市場而言，目前庫存量相當(dāng)大一部分是130平方米以上的大戶型產(chǎn)品，消化庫存仍然是開發(fā)商今年的主要任務(wù)?！敖鼉赡攴科蟾邇r拿地，10多個地王項(xiàng)目將在今年陸續(xù)入市，這些項(xiàng)目成本高，肯定不會定位剛需?！崩栉慕硎?，如何在高成本房價又無法調(diào)升的情況下消化庫存，是廣州房企面臨的兩難挑戰(zhàn)。
廣東省房協(xié)新聞發(fā)言人王韶對南方日報記者表示，改善性置業(yè)需求對市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展非常重要，如何有效推動改善性置業(yè)需求是一個重要課題。改善性置業(yè)買家本身并沒有急切的住房需求，他們更注重居住品質(zhì)和產(chǎn)品的性價比，而要刺激這類需求，開發(fā)商在相關(guān)住宅產(chǎn)品開發(fā)上，不應(yīng)單純追求居住面積增加，而更要重視買家消費(fèi)訴求的變化。包括綠色環(huán)保、智能家居、社區(qū)文化等多方面的配置，都能有效提升居住生活體驗(yàn)，吸引更多換房買家置業(yè)。
而對于改善型買家而言，眼下廣州樓市在售的大戶型住宅產(chǎn)品選擇多，價格也不會有太多上漲預(yù)期，如果金融信貸上有進(jìn)一步對改善性置業(yè)的實(shí)質(zhì)支持措施出臺，那么今年還是一個出手換房較好的年份。
南方日報記者 李廣軍 鄭佳欣
實(shí)習(xí)生 李明秀