今年別墅市場活躍。廣州日報記者盧政攝

　　今年將是東莞別墅供應(yīng)爆發(fā)的一年，別墅市場也受到極大的關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些豪華別墅高價出租給企業(yè)，但奇怪的是，東莞一手別墅銷售價格卻普遍偏低。業(yè)內(nèi)人士表示，東莞部分企業(yè)為留住人才會以“天價”租豪華別墅，但是從整體市場來看，東莞一手別墅產(chǎn)品走“精小化”路線，經(jīng)濟型小別墅符合改善需求“換房族”自住需求，更受市場青睞。

　　現(xiàn)象——

　　企業(yè)花65000元/月租豪華別墅

　　日前，劉女士將自己一套位于東城山莊的別墅以35000元/月的租金出租出去。劉女士說，住在別墅里的是一家企業(yè)的高管，一家三口來自青島，由所在企業(yè)為他們租了這套別墅。

　　記者了解到，企業(yè)為留住人才，租豪華別墅給高管居住的現(xiàn)象，在東莞并不少見。東莞一家汽車組件公司剛開業(yè)，為了留住來自國外的高級管理人員，花65000元/月租下了一套別墅，該套別墅裝修非常豪華，還擁有私家游泳池，是東莞少有的豪華別墅。目前，該公司的這名高管將家人從國外接到東莞居住，安家東莞。

　　記者了解到，去年東莞最貴的一套別墅，銷售單價為55248元/平方米，而目前東莞的別墅普遍均價是在15000元/平方米左右。這些裝修豪華的別墅租金高昂，月租金甚至是均價的兩三倍以上，回報率非常高。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士也透露，租別墅的人群不多，而且對別墅軟硬件的要求都很高，大多數(shù)是獨棟別墅，除了裝修要豪華、配置好外，對于別墅的面積、交通便利等都有很多要求。合富置業(yè)業(yè)務(wù)副總監(jiān)賀文宇表示，東莞別墅出租不多，租住別墅的租客主要以在東莞大型公司工作的企業(yè)高管群體和對生活要求高的生意人群為主，而像位于中心區(qū)，出租率比較高的光大·景湖藍(lán)郡的聯(lián)排別墅，目前租金也就約7000~8000元/月。

　　普通別墅低價賣：

　　部分一二手別墅價格“倒掛”

　　雖然個別豪華別墅租金高，但是東莞別墅的整體價格并不高，一二手別墅價格甚至出現(xiàn)“倒掛”，也因此有了一手別墅好賣過二手別墅的情況。

　　從東莞別墅產(chǎn)品發(fā)展的歷史來看，早年東莞別墅以大戶型為主，產(chǎn)品開發(fā)的面積越大越好，500~1000平方米以上別墅是市場的主流，購買人群也以頂尖的高端購房者為主，面積大，總價高，這也意味著這些別墅再流通能夠接受的人群不多。而隨著東莞樓市的發(fā)展，面積小、價格低的別墅逐漸唱主角，經(jīng)濟條件較好的小企業(yè)主、企業(yè)高管等都能夠購買別墅，從而也導(dǎo)致了許多一手別墅價格低過城中心二手別墅，銷售情況更好；而二手別墅由于價格不會出現(xiàn)調(diào)整，放盤量較少的情況。

　　賀文宇認(rèn)為，目前東莞的一手別墅產(chǎn)品供應(yīng)和成交都比二手別墅多，不少一手別墅的價格也比市中心的二手別墅低，因此，二手別墅大多數(shù)集中在市中心，以自住為主，即使有別墅出售，市中心的二手別墅放盤價格也不會因一手別墅價格低而出現(xiàn)太明顯的調(diào)整。

　　記者了解到，目前東莞一手別墅均價約15000元/平方米，而城中心別墅的均價約20000元/平方米。由于一手別墅供應(yīng)量大，競爭激烈，曾經(jīng)出現(xiàn)過一種怪現(xiàn)象：一期的別墅在二手市場放盤，價格高，而二期新別墅卻降價銷售，一手別墅的價格比二手別墅的還要低很多，這也導(dǎo)致東莞別墅在二手市場上并不活躍。

　　小別墅受青睞：

　　自住為主 中心別墅入住率達(dá)7成

　　雖然個別別墅租金高，但是對于整體的別墅市場而言，別墅出租的并不多，東莞別墅主要還是以自住為主。賀文宇表示，東莞市中心別墅的入住率約為70%，而外圍郊區(qū)的別墅入住率約為40%~50%。而從別墅的面積來看，近年來“精小化”別墅產(chǎn)品供應(yīng)增加，迎合了“換房族”改善住宅的自住需要，受到市場青睞。

　　東莞中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)也顯示， 2014年東莞全年共供應(yīng)別墅1696套，別墅套均面積為288平方米/套，其中200~400平方米產(chǎn)品供應(yīng)占比由2013年的68%縮減至2014年的58%，而160~200平方米的中小經(jīng)濟型別墅供應(yīng)占比由11%增長至23%。

　　別墅面積越來越小是由市場決定的。近三年來，由于海逸豪庭、萬科·四季花城、保利·生態(tài)城等中小面積別墅深受市場青睞，不少開發(fā)商出于開發(fā)成本和消化速度的考慮，別墅產(chǎn)品線開發(fā)“精小化”，2014年涌現(xiàn)出一大批同質(zhì)化的經(jīng)濟型別墅，該類產(chǎn)品的增多也導(dǎo)致別墅市場整體套均面積趨小。

　　后市——

　　今年59個項目有別墅供應(yīng)

　　根據(jù)東莞中原地產(chǎn)市場研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年東莞別墅潛在供應(yīng)量預(yù)計為102.02萬平方米，潛在項目數(shù)共計59個，其中城區(qū)僅有4個別墅項目，其余潛在供應(yīng)基本集中于各鎮(zhèn)區(qū)，全新項目共有26個，舊盤加推項目共有33個，2015年將繼2013年之后成為東莞別墅市場供應(yīng)爆發(fā)的一年。

　　從區(qū)域來看，2015年有別墅供應(yīng)的區(qū)域預(yù)計將擴容至24個。沙田、東城、高埗、清溪、石排、企石、橫瀝、大嶺山這些很久沒有別墅供應(yīng)或銷售的區(qū)域在2015年將有不少全新別墅上市，給區(qū)域樓市增添亮點。

　　松山湖別墅市場最受關(guān)注

　　今年哪些區(qū)域別墅市場值得關(guān)注？東莞中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，今年別墅市場最值得關(guān)注的區(qū)域是松山湖。屆時將有5個全新項目、3個舊盤加推共17.89萬平方米的別墅產(chǎn)品上市，是今年最炙手可熱的區(qū)域。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，產(chǎn)品線較為豐富，整個區(qū)域獨棟產(chǎn)品最多，又由于區(qū)位優(yōu)勢和自然資源優(yōu)勢，預(yù)計今年不少高單價、高總價別墅成交都將在這里產(chǎn)生。

　　而在眾多別墅供應(yīng)區(qū)域中，東坑鎮(zhèn)則讓人不容忽視。該鎮(zhèn)區(qū)自2006年至今，僅2007年和2014年有少量別墅供應(yīng)，在別墅消化上也僅2014年盈濱半島少量產(chǎn)品成交，但據(jù)東莞中原目前測算，預(yù)計2015年東坑將有皇家翡翠灣花園、金達(dá)時代豪庭、碧桂園豪園三個項目上市，總貨量近9萬平方米，區(qū)域消化壓力巨大。

　　而沙田自2011年起才有少量別墅供應(yīng)，在碧桂園·柏麗灣進(jìn)駐之前的別墅消化一般，預(yù)計2015年的別墅供應(yīng)量超8萬平方米，一個全新項目和兩個舊盤加推，別墅類型、產(chǎn)品面積段都較為相近，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，片區(qū)的消化能力一般，預(yù)計也將面臨較為嚴(yán)峻的出貨壓力。記者蔣幸端