繪圖：吳文鋒
“訂金”和“定金”在解除合同時(shí)哪個(gè)可退？地產(chǎn)商指定貸款銀行又是否屬于霸王條款？……近日，記者從中山市消費(fèi)者委員會(huì)獲悉，在今年1至3月份，該委員會(huì)所接到的31宗房屋建材方面的投訴，其中多數(shù)涉及合同糾紛，包括購房預(yù)付訂金、貸款銀行選擇、合同條款解釋等問題。
任平是中山人，目前在東莞工作，去年決定買房，在中山、東莞兩地看了很久，最后選擇在中山龍盛地產(chǎn)旗下一個(gè)樓盤購買了一套兩居室。2014年12月30日，任平與開發(fā)商簽訂了商品房買賣協(xié)議，并支付定金20000元。到1月18日，雙方在簽訂購房合同時(shí)，因就合同內(nèi)容中的違約條款無法達(dá)成一致，任平要求解除買賣協(xié)議，退還定金，而開發(fā)商以任平違約為由拒絕退還。
任平隨之前往中山市消費(fèi)者委員會(huì)進(jìn)行投訴，后來在消委會(huì)的協(xié)調(diào)下，雙方達(dá)成和解協(xié)議，地產(chǎn)商退還定金。
“主要是中山宜居的環(huán)境和相對(duì)較低的房價(jià)吸引了我，沒想到購房過程會(huì)一波三折，還好最后在消委會(huì)幫助下拿到了定金，建議其他購房者在簽訂購房合同前一定要看清具體條款，避免以后的麻煩糾紛?！比纹秸f。
而另一位消費(fèi)者就沒有任平那么好的運(yùn)氣了。方雪（化名）去年7月份在悅盈新城購買了一套房產(chǎn)，并選擇三期全額付款，在支付房款50萬元后，因個(gè)人原因無力支付剩余房款，遂要求解除合同退還已支付房款50萬。與地產(chǎn)商協(xié)商后，因急需用錢，方雪選擇自愿放棄定金及合同約定的滯納金，最終地產(chǎn)商退還已付房款478708元。方雪建議：“付款前一定要有正式的書面合同約定，特別是對(duì)于預(yù)付款和定金。當(dāng)時(shí)由于是朋友介紹，達(dá)成口頭協(xié)議收樓前退房將全額退款，最后產(chǎn)生糾紛的時(shí)候卻沒了憑證，所以一定要有書面協(xié)議?！?/p>
消委會(huì)表示，今年一季度的房產(chǎn)投訴案例多數(shù)涉及購房合同，提醒消費(fèi)者在簽訂購房合同前，一定要與開發(fā)商充分溝通，特別是事關(guān)定金支付、違約條款、配套設(shè)施等方面的說明和解釋，力求全面理解掌握合同內(nèi)容，對(duì)于一些特別約定需有書面文件。另外，當(dāng)出現(xiàn)合同糾紛時(shí)，消費(fèi)者應(yīng)可尋求消委會(huì)進(jìn)行調(diào)節(jié)，必要時(shí)用法律武器維護(hù)自身合法權(quán)益。
消費(fèi)者有權(quán)自主選擇房貸銀行
■個(gè)案觀察
年初，張奕在紫嶺國際一期看中一套兩居室，2月13日與地產(chǎn)商簽訂房屋認(rèn)購書并支付定金2萬。原定于2015年2月19日簽訂買賣合同，由于節(jié)假日關(guān)系順延至3月3日，簽約當(dāng)日張奕被告知該公司辦理的按揭只能是中國銀行和建設(shè)銀行，而由于事先不了解，張奕已通過朋友在其他銀行辦理按揭，并取得一定程度的優(yōu)惠利率。
在此情況下，地產(chǎn)商告知張奕在其他銀行無法辦理按揭，雙方由此產(chǎn)生糾紛。后來在消委會(huì)的調(diào)節(jié)下，通過雙方協(xié)商解決，張奕選擇在地產(chǎn)商指定的中國銀行辦理按揭貸款，并得到5個(gè)點(diǎn)的利率折扣?！皢栴}雖然解決了，但總覺得開發(fā)商指定銀行貸款是霸王條款，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)?！睆堔日f。
合富輝煌中山市場(chǎng)研究經(jīng)理謝仲娟表示，在這個(gè)案例中，首先開發(fā)商沒有履行好告知義務(wù)，導(dǎo)致張奕在不知情的情況下選擇其他銀行辦理貸款。其次，關(guān)于貸款銀行的選擇，如果不需要開發(fā)商為購房者提供擔(dān)保，則貸款與開發(fā)商沒有直接關(guān)系，購房者可以自行選擇商業(yè)銀行辦理按揭貸款。但實(shí)際生活中，開發(fā)商為了便于購房者統(tǒng)一辦理貸款手續(xù)，一般情況下由開發(fā)商指定商業(yè)銀行進(jìn)行辦理。
“如果消費(fèi)者在貸款銀行的選擇上與開發(fā)商產(chǎn)生分歧，建議多做一些溝通協(xié)商，最后妥善解決，為以后的長期業(yè)務(wù)往來提供便利。如果購房者可以自己解決擔(dān)保問題，則完全可以選擇自己心儀的銀行辦理貸款?！敝x仲娟說。
廣東卓正律師事務(wù)所律師曾幻希
開發(fā)商有預(yù)售許可證才能收定金
■律師說法
消費(fèi)者在簽訂認(rèn)購書時(shí)要明確所交款項(xiàng)是定金還是訂金，因?yàn)槎叩姆珊蠊遣煌?。具體而言，訂金只是預(yù)付款的一部分，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下，無法得到雙倍的返還。而定金則不同，在商品房銷售中，定金罰則同樣適用，即“因買受人的原因?qū)е聼o法簽訂合同定金不退，因出賣人的原因?qū)е聼o法簽訂合同的出賣人應(yīng)雙倍返還定金”。
不過，定金罰則還有一個(gè)前提，那就是開發(fā)企業(yè)必須在取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金。所謂房產(chǎn)取得合法的銷售證件，也就是說該項(xiàng)目符合預(yù)售條件。簡(jiǎn)言之，對(duì)于期房，開發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對(duì)外公開發(fā)售，才能收取買受人的定金。
因此，作為消費(fèi)者，還應(yīng)先搞清楚開發(fā)商是否有合法的銷售證件，是否有權(quán)收取定金。在不具備合法銷售證件的條件下，開發(fā)商如果提前向社會(huì)發(fā)售房產(chǎn)，則消費(fèi)者認(rèn)購時(shí)交納的只為保留金，購房者隨時(shí)可以選擇退房，保留金應(yīng)如數(shù)退還，對(duì)購房者的約束力較小。而如果開發(fā)商在沒有銷售許可證的情況下，收取客戶的定金，本身也是違反相關(guān)規(guī)定的。
南方日?qǐng)?bào)記者 李鳳祥