供應(yīng)增加、房貸新政利好未覆蓋商住等因素疊加，使得北京商住項目的銷售“壓力山大”。見習(xí)記者 孔令杰 攝
“3·30”新政刺激下，北京住宅市場成交呈現(xiàn)量增價穩(wěn)趨勢。但曾經(jīng)的“香餑餑”商住項目就有點(diǎn)變成“冷飯”了。
最近，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，北京商住項目庫存量高企，達(dá)到36800套，創(chuàng)近10年新高。庫存量較高的房山、大興、通州等區(qū)域，商住項目已陷入“紅?！敝?。
商住房成交連續(xù)兩年下降
由于不限購、低總價等優(yōu)勢，商住項目在近幾年來受到剛需和投資人群的青睞，部分區(qū)位優(yōu)越、交通便利的項目一度受到市場熱捧。
近兩年，東亞新華和合生旗下的商住房頗多。
東亞新華在北京的商住項目主要是東亞尚品臺湖、東亞五環(huán)國際。北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，位于大興的東亞五環(huán)國際，目前已有213套房源轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售階段，但目前僅3號樓有43套簽約量。
同樣的情況也發(fā)生合生世界村和合生世界花園。據(jù)悉，合生世界花園于2011年12月取得了6、7、8三棟商業(yè)樓的預(yù)售許可證，截至目前仍有269套房源尚未簽約。緊鄰該項目的合生世界村，早在2010年10月便取得2-9號商務(wù)樓的預(yù)售許可證，目前5號樓已轉(zhuǎn)至現(xiàn)房銷售，但仍有百余套房源在售。
事實(shí)上，北京商住市場成交量已連續(xù)兩年出現(xiàn)大幅下挫。數(shù)據(jù)顯示，2013年商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)為2198套，2014年降至1112套，同比大降5成；2015年一季度，商住產(chǎn)品的月均成交套數(shù)進(jìn)一步下滑至782套，回落幅度高達(dá)3成。
受成交量影響，成交價格也有小幅回落。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，今年一季度，北京商住產(chǎn)品的成交均價為21959元/平方米，相比2014年的22331元/平方米，小幅下降了2%。
商住庫存高企
曾幾何時，北京商住項目銷售業(yè)績十分亮眼。中弘北京像素也曾達(dá)到95.41億，珺悅國際也有40.84億元的銷售額。
值得注意的是，這些熱銷項目的開盤時間多集中在2009年-2012年之間，而時下的市場政策和供需環(huán)境已經(jīng)發(fā)生了明顯變化，住宅和商住市場銷售的分化也日趨明顯。
“政策利好并未覆蓋商住，反而分流了商住的置業(yè)需求。近來的兩次新政均是針對住宅，在購買第二套住宅的首付比例由6成或7成降至3成或4成后，商住房依然維持著5成首付?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析。
同時，據(jù)了解，雖然房產(chǎn)年限在2年-5年的商住產(chǎn)品，營業(yè)稅也能享有優(yōu)惠，即由過去的全額征收改為差額征收，但同樣年限的普通住宅改為免征營業(yè)稅，這無疑也讓購房者選擇的天平向普通住宅傾斜。
而另一方面，北京商住產(chǎn)品的同質(zhì)化更是影響項目去化的深層原因。亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2014年北京商住產(chǎn)品供應(yīng)進(jìn)入快車道，當(dāng)年的供應(yīng)量高達(dá)23987套，商住市場一下子由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求，2014年商住市場的供需比攀升至2：1。進(jìn)入2015年，商住供過于求的市場形勢不僅沒有得到緩解，反而更趨嚴(yán)重，一季度供需比再次升至3：1。截至目前，產(chǎn)權(quán)為40、50年的商住房源庫存量高達(dá)36800套，創(chuàng)近10年新高。
本版采寫/新京報記者 方王洋
見習(xí)記者 孔令杰
■ 區(qū)域探訪
通州臺湖 銷售分化
臺湖作為通州樓市的新板塊，已有包括萬科、泰禾、東亞新華等多家房企推出的商住產(chǎn)品在售。
首開萬科臺湖新城·V公館位于通州區(qū)東五環(huán)外。記者近日來到項目現(xiàn)場。據(jù)銷售人員介紹，項目二期今年3月開盤，共400多套LOFT精裝公寓，現(xiàn)在還剩不到100套房源，均價為26000元/平方米。
該項目銷售人員介紹，由于市場回暖，本打算下半年開盤的三期已于5月4日中午排號?，F(xiàn)場一位購房者表示，價格可以接受，“如果以后萬科配套的大型商業(yè)廣場都建設(shè)起來，人氣旺了還可以把房租出去”。
“最近項目將推出4號商住樓，價格還沒有確定。目前在售的10號樓均價為16500元/平方米，總價57萬元/套起?！睎|亞尚品臺湖銷售人員介紹，附近的東亞印象臺湖也有商住產(chǎn)品，同樣是東亞新華地產(chǎn)開發(fā)，均價也在17000元/平方米左右。
北京市住建委網(wǎng)站顯示，東亞尚品臺湖于去年8月23日拿到了四棟樓的預(yù)售許可證，共1869套房源，但截至目前，顯示已簽約的僅為71套；東亞印象臺湖三棟辦公立項的商住樓，批準(zhǔn)銷售房源共計1757套，目前未簽約的房源還有約1400多套。
該區(qū)域內(nèi)一項目的營銷負(fù)責(zé)人表示，臺湖板塊各項目的商住產(chǎn)品去化情況有一定差距，主要還是受產(chǎn)品設(shè)計和周邊規(guī)劃的影響。不過項目集中度適中，客源競爭沒那么激烈，有助于整體市場去化。
房山 同質(zhì)化高
如果說通州的部分商住項目能以品質(zhì)獲得一定去化，那么房山的情況則沒有那么樂觀。
5月5日，記者來到房山的長陽半島中央城售樓處，大廳只有一組購房者在咨詢。銷售人員介紹，項目去年11月開盤，共推出519套層高4.2米loft公寓，現(xiàn)在剩60多套，優(yōu)惠后均價18500元/平方米?？捶咳吮硎荆骸拔覄倎肀本┤?，還沒有購房指標(biāo)，手頭的錢只能買小戶型商住類的。這兒離著地鐵和公交樞紐站不遠(yuǎn)，如果其他配套更齊全，應(yīng)該能保值升值。不過，商水商電，日常生活成本較高。我再考慮考慮?！?/p>
在中央城對面的首開熙悅雙子座售樓處，也有一位購房者在咨詢。據(jù)銷售人員講：“去年12月開盤推出288套公寓，現(xiàn)在剩余80多套?，F(xiàn)有特價18500元/平方米和19500/平方米的LOFT房源?！?/p>
記者又來到良鄉(xiāng)大學(xué)城附近的首開熙悅睿府書香，沒有看到購房者。銷售人員介紹，項目3.5米層高，精裝修。16號樓350套房4月交房，還剩50套左右，15號樓300套房將在6月交房，剩下約30套?，F(xiàn)在有3萬抵10萬的活動，優(yōu)惠后均價約18000元/平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，房山的商住項目多是4.2米層高LOFT，實(shí)際使用率和空間感不算優(yōu)越，再加上產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，其庫存在北京各區(qū)域里位居前列。“能賣出的，價格都在18000元-19000元/平方米之間，單價一超過2萬元，成交量會受到影響。除非整體市場環(huán)境出現(xiàn)大幅度的回暖，才可能把房山區(qū)的整體成交量拉起來，但消化庫存仍需要一個周期?！?/p>