針對市場傳出的引入美國黑石、獨立物流地產(chǎn)的消息，北京商報記者昨日從萬科集團獲得了證實。業(yè)內(nèi)人士指出，與投資機構(gòu)間的合作是萬科解決資金沉淀的方法之一，但是不同于住宅和商業(yè)地產(chǎn)，以自持為主的物流地產(chǎn)更加考驗客戶與開發(fā)商之間的黏性，后期的運營和管理比前期開發(fā)更為重要。因此，對于萬科而言如何精準地找到客戶是最大的難題，若沒有客戶資源，即便有機構(gòu)的介入，也不能避免高空置引發(fā)的踏空。

　　不含廊坊項目

　　據(jù)介紹，萬科已經(jīng)成立了萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司負責物流地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)內(nèi)容。目前該公司已在貴陽和武漢兩地獲得了兩個物流地產(chǎn)項目。物流地產(chǎn)板塊在萬科集團內(nèi)部得到了從事業(yè)部升級為獨立公司的待遇。

　　但作為萬科進入物流地產(chǎn)的首個項目——由北京萬科主導的廊坊萬莊生態(tài)新城項目卻不在萬科給出的物流地產(chǎn)項目之列。去年5月，萬科宣布進軍物流地產(chǎn)，首站選擇了京津冀概念下大熱的廊坊市。

　　對于萬科物流地產(chǎn)首發(fā)項目的情況，萬科相關(guān)人士只表示去年與河北廊坊的合作只是框架協(xié)議，目前可能只在集團物流地產(chǎn)儲備資源的目錄中。此外，北京商報記者也未能尋找到廊坊萬莊生態(tài)新城項目的進展情況。

　　有市場聲音認為，北京萬科的換帥或影響了廊坊物流項目的推進，然而萬科方面則表示萬科未來將在住宅和傳統(tǒng)商辦地產(chǎn)之外積極拓展消費地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以及地產(chǎn)延伸業(yè)務(wù)。其中物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點方向之一。

　　輕資產(chǎn)到底

　　雖然發(fā)展物流地產(chǎn)拿地成本較低，但是其整體開發(fā)是集投資、開發(fā)、運營于一體，且規(guī)?；奈锪骶W(wǎng)絡(luò)更需要開發(fā)公司在激烈的競爭環(huán)境中實現(xiàn)快速擴張，這兩項競爭力都要求龐大的金融資源支持。

　　以全球知名物流設(shè)施提供商普洛斯為例，旗下?lián)碛?5只物流基金，為普洛斯提供了資金支援，如果堅持自己持有，萬科在物流地產(chǎn)方面押注的資金量勢必非常大。

　　而萬科此前在涉足物流地產(chǎn)之初就表示會引入黑石、KKR、凱雷等戰(zhàn)略投資伙伴。據(jù)消息稱，萬科新成立的物流公司中美國黑石集團也成為了其股東之一。

　　綠野資本集團董事長鄭曉軍進而介紹，國外成熟的物流地產(chǎn)操作模式為物流地產(chǎn)開發(fā)前期會有PE介入，待項目本身擁有穩(wěn)定的投資回報后，再賣給REITs套現(xiàn)。

　　鄭曉軍稱，萬科目前在前期開發(fā)中引來機構(gòu)投資不失為一個好辦法，但是后期如何實現(xiàn)退出也有待觀察。對于物流地產(chǎn)的資金成本方面，萬科也并未透露過多。但據(jù)傳，萬科正在以普洛斯為榜樣學習物流地產(chǎn)開發(fā)，普洛斯中國區(qū)總裁楊傳德去年接受媒體采訪時曾透露，萬科請了普洛斯的專家到其總部為員工上課。

　　“在物流地產(chǎn)的操作上，萬科或?qū)⑿Х律虡I(yè)地產(chǎn)的操作模式。引來機構(gòu)投資者，實現(xiàn)企業(yè)自身的輕資產(chǎn)化，用機構(gòu)的錢來發(fā)展物流地產(chǎn)?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進稱。

　　客戶從哪來

　　但是引入了美國黑石的萬科物流地產(chǎn)也并非全然無風險，在萬科去年宣布進軍物流地產(chǎn)之時，就有市場分析認為萬科做物流地產(chǎn)存在一些難逃的短板，除了資金以外，還包括運營等等。曾操盤過多個物流地產(chǎn)項目的鄭曉軍指出，成立獨立公司后萬科首先要解決的就是客戶的問題。

　　“物流地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一類，除了建筑形態(tài)上與萬科所擅長的住宅不同外，其經(jīng)營模式也以持有為主，因此出售住宅出身的萬科如何蓋廠房、玩出租是萬科要學習的?！编崟攒娺M而稱，除了上述兩點外，更為困難的是物流地產(chǎn)的招商和運營。

　　他介紹，在物流地產(chǎn)開發(fā)中有一類為純粹的物流地產(chǎn)開發(fā)公司，如普洛斯，其本身就擁有常年合作的企業(yè)資源，為其消耗物流資產(chǎn)；另一類第三方平臺的介入，如由阿里巴巴聯(lián)合眾多企業(yè)打造的菜鳥網(wǎng)絡(luò)科技有限公司斥巨資投資物流地產(chǎn)，主導者本身就擁有物流倉儲的強烈需求。然而對于地產(chǎn)開發(fā)商而言，如果沒有捆綁企業(yè)，后期出租的問題就會很難解。

　　戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管蘇智淵曾表示，客戶和拿地是發(fā)展物流地產(chǎn)的關(guān)鍵兩點。作為地產(chǎn)開發(fā)商的萬科雖然在拿地上會有優(yōu)勢，但是在沒有背靠產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的前提下做物流地產(chǎn)，其后期運營難度會很大。對于以上所提到的運營難題，萬科方面并未給出更多回應(yīng)。

　　北京商報記者 錢瑜 阿茹汗/文