備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅法被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃。事實上，與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。在未來推進房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收改革深化的情況下，房地產(chǎn)稅立法將走向何方？對百姓和政府的“錢袋子”產(chǎn)生哪些改變？

    2011年1月，上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產(chǎn)稅。

    上海房產(chǎn)稅試點，主要針對本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙准耙陨系淖》?，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6％；重慶房產(chǎn)稅試點主要征收對象為個人擁有的獨棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價達到當(dāng)?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率0.5％－1.2％之間。

    從試點執(zhí)行情況看，兩地房產(chǎn)稅試點大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產(chǎn)稅試點中的內(nèi)容雖然只是未來“房地產(chǎn)稅”這個綜合概念中的一部分，但其在實施中體現(xiàn)出的一些問題，對未來房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅收改革也具有參考價值：

    ——對房價影響不大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告，上海及重慶試點房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46％和26％，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。

    ——對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當(dāng)年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03％；與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報告》，2014年上海市預(yù)計征收房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7％。

    ——涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)稅試點不涉及存量住房，其中上海試點中還有六條稅收減免政策，這就使房產(chǎn)稅試點沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標準，對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。

    解讀

    一字之差意味著什么？

    從2011年上海與重慶試點房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。

    在這種情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革對百姓和政府會產(chǎn)生哪些影響？

    記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現(xiàn)房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發(fā)商代交的稅費，就有契稅、房屋所有權(quán)證印花稅、房屋登記費、產(chǎn)權(quán)代辦費、分戶發(fā)放圖表費等多項。

    中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，很多相關(guān)稅費集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，且以間接稅為主，在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉(zhuǎn)嫁。

    對此中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，如果新增稅項同時不改變供需結(jié)構(gòu)的話，最后結(jié)果依然是加稅。

    易居房地產(chǎn)研究院的一份報告顯示，僅今年7月，國內(nèi)十大城市的土地出讓金收入就達約600億元。雖然目前大城市土地財政日子似乎過得不錯，但同策咨詢研究院研究結(jié)果顯示，2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達到1.1套，屆時，大量存量房將難以讓地方政府再依靠土地財政過日子。

    在這種情況下，專家表示，雖然房地產(chǎn)稅大方向是稅收結(jié)構(gòu)有可能出現(xiàn)或增或減的調(diào)整，但是隨著征收覆蓋面加大，房地產(chǎn)稅有可能對地方政府形成多重影響。

    首先，比重將越來越大。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，房地產(chǎn)稅的重要定位之一就是土地財政的替代者。從房產(chǎn)稅試點看，顯然僅對新增交易收稅難以起到補貼財政收入功效，因此把存量也納入征收范圍是必然選擇。

    其次是收入穩(wěn)定。一段時間以來，地方政府對土地財政過于依賴，樓市一旦有大幅波動，地方經(jīng)濟也會受到影響。專家認為，房地產(chǎn)稅一旦開征，將成為地方政府穩(wěn)定的稅收來源。

    中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產(chǎn)稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調(diào)節(jié)財富分配、抑制房地產(chǎn)市場投機等方面有重要作用。（據(jù)新華社北京8月9日電）