北京寫字樓市場(chǎng)再度出現(xiàn)過萬平方米租賃成交大單！“位于望京區(qū)域的保利國(guó)際廣場(chǎng)近1.5萬平方米出租給了北京現(xiàn)代汽車金融有限公司?！庇惺袌?chǎng)消息人士近日向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露。8月6日，本報(bào)記者得到證實(shí)，保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，保利國(guó)際廣場(chǎng)T1寫字樓的18～25層確實(shí)已整租給北京現(xiàn)代金融出租給北京現(xiàn)代汽車金融有限公司。

　　事實(shí)上，相對(duì)于大單租賃或售賣交易，分層租賃或者分層產(chǎn)權(quán)銷售往往在市場(chǎng)上較為活躍。不過，2014年以來，由于北京CBD租金過高，其外溢需求開始尋求相對(duì)較成熟、租金水平尚未趕超CBD的區(qū)域落地，望京則成為了北京CBD外溢需求的承接地。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，望京區(qū)域內(nèi)已成交了12宗過萬平方米的租售大單。而據(jù)譽(yù)翔安渠道監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2014年3月份以來，北京寫字樓市場(chǎng)至少實(shí)現(xiàn)了9宗辦公物業(yè)大單成交，總計(jì)成交金額達(dá)104.05億元。

　　租售大單頻現(xiàn)

　　據(jù)萊坊機(jī)構(gòu)研究報(bào)告顯示，今年第二季度，北京寫字樓投資市場(chǎng)持續(xù)保持平靜，未錄得整售交易。甲級(jí)寫字樓平均成交價(jià)格至每平方米人民幣52001元。與此同時(shí)，一些新興寫字樓市場(chǎng)中的分層產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)保持活躍，尤其是在商業(yè)環(huán)境成熟、可用資源豐富以及到市中心的可達(dá)性較強(qiáng)的區(qū)域，例如朝陽(yáng)區(qū)的望京區(qū)域和豐臺(tái)區(qū)的麗澤商務(wù)區(qū)。

　　事實(shí)上，據(jù)記者調(diào)查獲悉，2014年以來，租售大單在望京商務(wù)區(qū)成交單數(shù)較多，包括保利國(guó)際廣場(chǎng)今年4月份完成的13.3億元整售大單、阿里巴巴購(gòu)得綠地中心一棟樓，以及本報(bào)記者剛剛獲得的北京現(xiàn)代金融有限公司租賃保利國(guó)際廣場(chǎng)1.5萬平方米租賃大單等。

　　而記者多次往返望京發(fā)現(xiàn)，望京SOHO、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等巨頭開發(fā)商開發(fā)經(jīng)營(yíng)的寫字樓商用物業(yè)已經(jīng)開始投入使用，浦項(xiàng)中心、阿里巴巴、惠普等500強(qiáng)巨頭均在此購(gòu)置寫字樓，“大望京第二CBD”戰(zhàn)略部署目前已經(jīng)可以稱之為實(shí)現(xiàn)了落地成熟運(yùn)營(yíng)，而這些巨頭開發(fā)商的進(jìn)駐，無疑在一定程度上也抬升了望京寫字樓的租金收入。

　　記者在望京調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，望京CBD區(qū)域內(nèi)的望京SOHO、方恒中心等辦公物業(yè)，租金為每天每平方米在7元～13元不等，而保利國(guó)際廣場(chǎng)整租大單租金亦在此區(qū)間內(nèi)。

　　值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，望京商務(wù)區(qū)核心區(qū)幾乎已經(jīng)沒有土地再度供應(yīng)，整個(gè)區(qū)域新增供應(yīng)量也有限，其稀缺性和產(chǎn)業(yè)聚集性將吸引更多知名企業(yè)進(jìn)駐。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部資深董事賀?？乱卜Q，“可租賃面積的稀缺使得北京的辦公樓業(yè)主有才能提高租金，除非遇到弗成預(yù)見的因素，業(yè)主方將連續(xù)堅(jiān)持市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。”

　　投資回報(bào)率漲至6.3%

　　事實(shí)上，在北京寫字樓市場(chǎng)頻現(xiàn)租售大單成交的背后，是需求的增長(zhǎng)和投資回報(bào)率的提升。

　　據(jù)高緯環(huán)球最新研究報(bào)告顯示，在亞太核心市場(chǎng)，寫字樓空間需求增長(zhǎng)逾20%——其中，保險(xiǎn)業(yè)租賃活躍，占已簽訂大租約比例超過40%，而且大部分租約的簽訂明顯呈現(xiàn)出避險(xiǎn)買盤的趨勢(shì)。

　　而另外一組最新的公開資料統(tǒng)計(jì)顯示，今年7月份，北京寫字樓市場(chǎng)7月份成交382套，環(huán)比上漲136%；成交面積13.87萬平方米，環(huán)比上漲214%；成交均價(jià)39341元/平方米，環(huán)比上漲31%；成交金額54.55億元，環(huán)比上漲310%。由此可見，北京寫字樓市場(chǎng)在熱銷項(xiàng)目的帶動(dòng)下，升溫明顯，投資前景被看好。

　　而第一太平戴維斯研究報(bào)告顯示，今年二季度，北京甲級(jí)寫字樓每月平均租金為319.1元/平方米。萊坊機(jī)構(gòu)研究報(bào)告則顯示，2015年第二季度，北京甲級(jí)寫字樓投資回報(bào)率提升至6.3%。

　　萊坊董事及北京研究及咨詢部主管孫文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，預(yù)計(jì)今年第三季度，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)持續(xù)放緩及市場(chǎng)需要時(shí)間吸納已完成的新增供應(yīng)，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率將持續(xù)上升至6%左右。

　　高緯環(huán)球企業(yè)租賃顧問團(tuán)隊(duì)中國(guó)區(qū)董事邵華則稱：“隨著新增的高質(zhì)量項(xiàng)目的入市，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，北京寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)精細(xì)化趨勢(shì)的同時(shí)，辦公模式的改變以及客戶需求的多樣化推動(dòng)著存量老舊寫字樓的改造升級(jí)?！?/p>

　　高緯環(huán)球北京分公司總經(jīng)理羅志強(qiáng)同時(shí)表示：“在未來一段時(shí)間，小面積的辦公空間需求的上升將會(huì)給傳統(tǒng)老舊寫字樓改造提供新的選擇。同時(shí)，在京津冀一體化的大趨勢(shì)下，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將逐步落實(shí)，各核心商圈的主要用戶群也將面臨調(diào)整?！?/p>