個(gè)別業(yè)主報(bào)價(jià)最高降20萬元
《證券日?qǐng)?bào)》記者在二手門店調(diào)查采訪獲悉，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)二手住宅此前動(dòng)輒上漲50萬元現(xiàn)象已經(jīng)被遏制住，目前一般議價(jià)范圍可降低5萬元-10萬元
編者按：隨著“北京行政副中心”身份的確認(rèn)，通州房價(jià)也迎來了連續(xù)暴漲。不過，物極必反，8月14日晚，北京市住建委與通州區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布限購政策，并于8月15日起執(zhí)行。由此，通州迎來全國首例區(qū)縣最嚴(yán)限購。這一限購政策，將對(duì)買賣雙方產(chǎn)生哪些影響呢？
■本報(bào)記者 王麗新
“以前‘一談（交易）業(yè)主就提價(jià)’，現(xiàn)在這種二手房業(yè)主報(bào)價(jià)不斷上漲的現(xiàn)象已經(jīng)被遏制住?！辨溂夷抽T店經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，因?yàn)橥ㄖ荨跋拶徚睢辈懦鰜韮商?，除了個(gè)別急于換房的業(yè)主會(huì)將報(bào)價(jià)大幅度降低外，大部分業(yè)主報(bào)價(jià)與以前相比，議價(jià)空間基本可以降低5萬元-10萬元，不再出現(xiàn)以前一有客戶想買房，業(yè)主馬上提價(jià)，甚至毀約再賣的現(xiàn)象。
值得注意的是，據(jù)我愛我家通州區(qū)域門店反映，8月15日，通州二手房市場明顯降溫，二手房已經(jīng)出現(xiàn)降價(jià)苗頭，部分著急賣房的業(yè)主已經(jīng)開始主動(dòng)降價(jià)，降價(jià)幅度從10萬元-20萬元不等。
對(duì)此，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，預(yù)計(jì)未來通州二手房價(jià)將經(jīng)歷一波回調(diào)。另有鏈家通州某門店的銷售經(jīng)理也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，預(yù)計(jì)“限購令”頒布一個(gè)月后，通州二手住宅市場會(huì)出現(xiàn)一個(gè)低點(diǎn)，屆時(shí)，此前漲勢過熱的二手住宅很可能跌回去漲價(jià)前水平，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)單價(jià)下降2000元-3000元∕平方米的局面。
最嚴(yán)“限購令”剎住通州房價(jià)
8月14日晚，北京通州區(qū)域加強(qiáng)版限購令緊急落地，并于15日立即執(zhí)行，無任何緩沖期。這個(gè)被稱為史上最嚴(yán)厲的限購政策限制了大量購買需求。
簡言之，京籍無房者、京籍擁有1套房且落戶通州3年者（或連續(xù)三年在通州繳納社?；騻€(gè)稅者）、非京籍但在通州連續(xù)三年繳納社?；騻€(gè)稅者，以上四類人才有資格買通州房子。
對(duì)此，胡景暉表示，在全國限購都在放松或取消的大背景下，北京進(jìn)一步收緊通州區(qū)域的限購，旨在遏制近期部分開發(fā)商和機(jī)構(gòu)借“通州行政副中心”一事惡意炒高房價(jià)，擾亂市場的行為。
他進(jìn)一步表示，通州的房價(jià)從2000年時(shí)的2000元/平方米，暴漲到今天的30000元/平方米，15年漲了15倍。從2003年的八通線通車，到2009年的國際新城規(guī)劃，再到2015年行政副中心，15年間通州的房價(jià)每一次都是被預(yù)期炒高，然后又大幅回調(diào)。
值得注意的是，“限購令”實(shí)施兩天，通州部分二手房業(yè)主已經(jīng)開始下調(diào)報(bào)價(jià)。《證券日?qǐng)?bào)》記者在通州調(diào)查獲悉，雖然目前對(duì)通州二手市場的成交均價(jià)目前影響不大，但“這兩天看房客戶已經(jīng)明顯減少”，上述鏈家通州某門店經(jīng)理向本報(bào)記者直言，個(gè)別急需換房的業(yè)主降價(jià)幅度較大，但大部分業(yè)主還未大幅降價(jià)，報(bào)價(jià)仍然較高。
不過，該人士直言，預(yù)計(jì)兩個(gè)月后，隨著市場預(yù)期的變化，預(yù)計(jì)成交價(jià)會(huì)有所下滑。
事實(shí)上，據(jù)鏈家網(wǎng)研究院表示，本次通州限購政策出臺(tái)迅速，出乎市場預(yù)期，且限購條件十分苛刻，影響范圍大，對(duì)于通州樓市將產(chǎn)生立竿見影的影響。
從鏈家網(wǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，通州的購房需求中，外地人購房占比明顯高于其他城區(qū)，達(dá)到40%，其中在通州納稅的人群應(yīng)不足10%。而本地人購房的結(jié)構(gòu)中，基本均為外區(qū)居民，以首套居多，第二套房占比不足5%。粗略估算，限購升級(jí)后，市場成交量將下降40%左右，外地購房需求，以及本地二套需求基本被堵死。新房項(xiàng)目銷售也將迅速遇冷。
“在運(yùn)河商務(wù)區(qū)，此前動(dòng)輒上漲50萬元的部分二手住宅漲價(jià)勢頭已經(jīng)被遏制住了?！鄙鲜鲦溂彝ㄖ菽抽T店經(jīng)理向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，此前業(yè)主只要賣掉房子就會(huì)后悔，甚至出現(xiàn)毀約再賣，仍會(huì)賣的更高的現(xiàn)象，但現(xiàn)在若交易雙方買賣意向比較強(qiáng)烈，議價(jià)空間明顯增大，一般可下調(diào)5萬元-10萬元。
《證券日?qǐng)?bào)》記者查閱鏈家網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，此前報(bào)價(jià)一路上漲的武夷花園等位于運(yùn)河商務(wù)區(qū)板塊的二手房，現(xiàn)在報(bào)價(jià)都顯示下降，但成交價(jià)并未見大幅下降。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從未來通州市場的量價(jià)發(fā)展看，因?yàn)檫^去有較多的二手房存量，限購政策可能會(huì)影響通州房價(jià)的漲幅。另外，通州缺失大盤和地王項(xiàng)目的拉動(dòng)，但在多重利好影響下，及時(shí)限購收緊，房價(jià)也依然會(huì)有一定的漲幅。
周邊房價(jià)將上漲？
“眼看著再過幾個(gè)月就可以擁有買房資格了，我家人已經(jīng)在通州買房，所以我也打算完成資格審核后，馬上在通州買一套房。”一位想在通州購房人士向本報(bào)記者表示，“可一夜之間，‘限購令’來了，簡直要哭死了，我現(xiàn)在只能去周邊區(qū)域去看房了”。
事實(shí)上，這樣的潛在剛性需求市場上確實(shí)存在一些，通州“限購令”將導(dǎo)致這部分需求外溢。
據(jù)我愛我家通州區(qū)域門店反映，8月15日（限購新政落地后第一個(gè)交易日），大部分改善型購房需求集體陷入沉默，受嚴(yán)格的限購條款影響，不得不取消改善計(jì)劃。但對(duì)于部分著急改善的家庭來說，在短暫觀望一段時(shí)間后，預(yù)計(jì)改善需求將向其他區(qū)域轉(zhuǎn)移。
而來自我愛我家門店的信息已經(jīng)顯示，通州加強(qiáng)版“限購令”落地后，受“限購令”影響而無法在通州置業(yè)的購房需求已經(jīng)開始外溢，通州周邊區(qū)域樓市的客戶關(guān)注度明顯上升，周末兩天，北京市區(qū)域的順義和亦莊，環(huán)北京區(qū)域的燕郊、大廠和香河等區(qū)域的新房項(xiàng)目和二手房，客戶咨詢量、看房量明顯增多，部分項(xiàng)目也開始準(zhǔn)備漲價(jià)。
據(jù)悉，大廠部分項(xiàng)目的推盤售價(jià)預(yù)計(jì)從1萬元/平方米上調(diào)到1.5萬元/平方米，燕郊部分之前價(jià)格較低的樓盤也將隨著這波漲價(jià)風(fēng)潮把價(jià)格預(yù)計(jì)從1.3萬元/平方米上調(diào)到1.7萬元/平方米以上，部分樓盤售價(jià)預(yù)計(jì)達(dá)到2萬元/平方米以上。
不過，張大偉對(duì)此有不同看法，他表示，通州“限購令”對(duì)燕郊、大廠的打擊將非常大。他進(jìn)一步解釋道，目前購買環(huán)通州區(qū)域的購房者大部分是投資需求，按照過去經(jīng)驗(yàn)，燕郊對(duì)比通州的房價(jià)比大約在1:2.5，也就是通州均價(jià)3萬元/平方米的情況下，燕郊的價(jià)格預(yù)期應(yīng)該在1.3萬元/平方米左右。而現(xiàn)在燕郊的價(jià)格已經(jīng)超過1.6萬元/平方米。
鑒于此，張大偉認(rèn)為，在這種情況下，如果通州價(jià)格平穩(wěn)，燕郊市場可能會(huì)有大量投資者離場。