但由于公積金貸款上限較低，降低首付作用有限，主要促進(jìn)中低價(jià)位商品房交易，對(duì)高總價(jià)大戶(hù)型商品房影響微乎其微。而偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，此舉目的顯然是提振金九銀十的市場(chǎng)交易，進(jìn)一步鼓勵(lì)改善性購(gòu)房，在年底前盡可能降低庫(kù)存。
8月31日，住建部、財(cái)政部與央行聯(lián)合發(fā)布通知，擁有1套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的二套房，公積金最低首付款比例由30%降至20%，調(diào)整后公積金貸款購(gòu)房首付款比例自2015年9月1日起執(zhí)行。
此外，北京、上海、廣州、深圳可在國(guó)家統(tǒng)一政策基礎(chǔ)上，結(jié)合本地實(shí)際，自主決定申請(qǐng)住房公積金委托貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的最低首付款比例。
多名業(yè)內(nèi)人士接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，降低公積金貸款首付比例可以降低購(gòu)房門(mén)檻，可以促進(jìn)有需求的購(gòu)房者入市。目前上海公積金貸款最大額度為120萬(wàn)，如果上海執(zhí)行上述標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于公積金貸款購(gòu)房者可以減少12萬(wàn)的首付，降低首付資金壓力。但由于公積金貸款上限較低，降低首付作用有限，主要促進(jìn)中低價(jià)位商品房交易，對(duì)高總價(jià)大戶(hù)型商品房影響微乎其微。
而偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，此舉目的顯然是提振金九銀十的市場(chǎng)交易，進(jìn)一步鼓勵(lì)改善性購(gòu)房，在年底前盡可能降低庫(kù)存。
銷(xiāo)庫(kù)存還是穩(wěn)房?jī)r(jià)
正榮集團(tuán)福州置業(yè)公司副總經(jīng)理?xiàng)羁〈饲敖邮堋兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)提到，目前購(gòu)房者大約不到30%的人會(huì)選擇公積金貸款。因此降低二套房公積金首付至兩成的政策，影響的人群或是有限的，效果也有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，住房公積金貸款額度的增加可以降低購(gòu)房者成本，在短期內(nèi)可以有效刺激這些需求入市，為市場(chǎng)帶來(lái)一波放量的“窗口期”。但對(duì)于住房公積金來(lái)講，各地住房公積金貸款額度相對(duì)緊張。此外，很多時(shí)候最低首付標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行困難，而進(jìn)行純公積金貸款的人群也非常少，因此對(duì)于市場(chǎng)影響不大。
此外，本報(bào)記者走訪樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)，很多銷(xiāo)售人員都不愿意為購(gòu)房者提供公積金貸款?！叭绻x擇商業(yè)貸款，我們將給予98折優(yōu)惠，若是選擇公積金貸款則沒(méi)有優(yōu)惠?！焙贾萆昊ò鍓K某樓盤(pán)銷(xiāo)售人員在電話里這樣對(duì)記者表示。
雖然首付比例下降，但是公積金的額度有一直受到限制。自去年下半年開(kāi)始，廣州市公積金貸款限額每月10億，這意味著申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房或需要“排隊(duì)”很久才能辦理貸款。
但這樣的政策將給市場(chǎng)一個(gè)提振的信心，對(duì)房地產(chǎn)仍是利好信號(hào)。
上海鏈家研究總監(jiān)陸騎麟將之理解為政策紅利的一種兌現(xiàn)，他認(rèn)為這個(gè)政策本身是一種保障性質(zhì)的，意在保護(hù)剛性需求的人群，政策本身影響到市場(chǎng)可能并沒(méi)有銀行信貸政策的影響明顯，但是利好政策對(duì)于購(gòu)房者信心有很大的好處，不斷出臺(tái)的政策可以慢慢讓市場(chǎng)回暖。
張大偉進(jìn)一步分析稱(chēng)，該新政對(duì)心理影響較大，對(duì)于購(gòu)房者而言，9~10月間購(gòu)房者入市積極性或?qū)⒗^續(xù)提高，一二線城市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)一波漲幅。
借助信貸政策寬松，房?jī)r(jià)下行壓力或?qū)⒂兴徍?。穆迪副總裁、高?jí)分析師梁鎮(zhèn)邦稱(chēng)：“雖然全國(guó)整體庫(kù)存水平維持在較高的水平，但2015年7月一線部分二線城市繼續(xù)去庫(kù)存化。因此，隨著開(kāi)發(fā)商實(shí)施庫(kù)存管理，我們預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)壓力在2015年年內(nèi)將繼續(xù)緩和?！?/p>
穆迪近期在報(bào)告《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)》中指出，2015年前7個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額較去年同期增長(zhǎng)16.8%，而穆迪跟蹤的20家受評(píng)開(kāi)發(fā)商的合約銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)12.3%。穆迪稱(chēng)，是自2014年下半年以來(lái)出臺(tái)的多項(xiàng)具有支持性作用的貨幣與監(jiān)管政策。這些支持性政策包括按揭貸款規(guī)定的放寬以及降低第二套住房貸款的首付比例及購(gòu)房人的貸款成本。
松綁不斷，效果待定
事實(shí)上，今年3·30新政以來(lái)，不少地方已對(duì)公積金貸款進(jìn)行松綁。
今年3月，福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、財(cái)政廳、金融辦等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定首次申請(qǐng)公積金貸款的首付降至20%。濟(jì)南住房公積金管理中心發(fā)布相關(guān)文件，對(duì)于已經(jīng)結(jié)清首套房貸款、二套房申請(qǐng)公積金貸款的家庭，購(gòu)買(mǎi)建筑面積90平方米(含)以下的商品房首付比例為20%，90平方米以上的首付比例為30%。
6月份，一線城市廣州也開(kāi)始執(zhí)行申請(qǐng)公積金貸款的首套首付降至20%、二套房首付最低降至30%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提到，2015年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)百個(gè)城市，發(fā)布了不同力度的公積金松綁政策。在他看來(lái)，公積金政策再次放寬，代表了2014年來(lái)的第四輪房地產(chǎn)刺激政策開(kāi)始繼續(xù)升級(jí)。至于本次公積金新政的效果，他認(rèn)為，因?yàn)楦鞯厥袌?chǎng)目前庫(kù)存壓力不同，新政對(duì)一二線相對(duì)影響較大，而三四線整體降溫的趨勢(shì)依然難以改變。