未取得銷售許可證，項(xiàng)目開發(fā)商不得向購房者收取意向金、定金、排號(hào)費(fèi)等任何費(fèi)用，這已是房地產(chǎn)行業(yè)的常識(shí)。
日前，市民張先生向北京商報(bào)記者報(bào)料稱，他一直關(guān)注的國瑞城寫字樓項(xiàng)目日前給他發(fā)來邀約短信稱，國瑞大廈將于近期銷售，目前開始接受排號(hào)，意向客戶需繳納20萬元的排號(hào)費(fèi)。北京商報(bào)記者赴售樓處核實(shí)發(fā)現(xiàn)，該國瑞大廈的確存在尚未取得銷售許可證就收取排號(hào)費(fèi)的情況。如果根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，不符合商品房銷售條件的，企業(yè)不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用的規(guī)定，國瑞大廈有違規(guī)嫌疑。
未拿證先收費(fèi)
“國瑞大廈寫字樓明日起開始排號(hào)，銷售面積90-360平方米，預(yù)計(jì)售價(jià)6萬-7萬元，需繳納20萬元排號(hào)費(fèi)，開盤時(shí)按排號(hào)順序選房?！边@是張先生8月底收到的國瑞城銷售人員發(fā)送的邀約信息。
“20萬元的排號(hào)費(fèi)是不是太離譜了?！睆埾壬鷮?duì)北京商報(bào)記者說，不光是金額數(shù)目比較大，更重要的是，他無法確定開發(fā)商收取的20萬元的排號(hào)費(fèi)是否合理合法。而且他擔(dān)心，如果他一旦不想購買了，開發(fā)商是否能將錢如數(shù)退還給他。
帶著張先生的疑問，記者走訪了國瑞城售樓處。項(xiàng)目的一位銷售人員告訴記者，該項(xiàng)目寫字樓目前處在排號(hào)階段，尚未正式開盤銷售。認(rèn)購客戶需繳納排號(hào)費(fèi)5萬元，項(xiàng)目售價(jià)為5.6萬-6萬元/平方米。其中，排號(hào)費(fèi)與之前項(xiàng)目售樓邀約短信中所說的20萬元金額差別比較大。為此，記者再度通過電話咨詢另一位項(xiàng)目銷售人員，得到的答復(fù)是排號(hào)費(fèi)20萬元。這令記者不禁感到疑惑，同樣的排號(hào)費(fèi)居然出現(xiàn)不同金額，是否過于隨意。
“開發(fā)商收取的排號(hào)費(fèi)金額多少并不重要，關(guān)鍵在于是否收費(fèi)?！币晃皇煜し康禺a(chǎn)政策法規(guī)的專業(yè)人士告訴記者，除了認(rèn)定是否收費(fèi)的事實(shí)之外，認(rèn)定開發(fā)商是否違規(guī)的另一個(gè)條件就是確認(rèn)該項(xiàng)目是否已經(jīng)取得銷售許可證。
國瑞城銷售人員告訴北京商報(bào)記者，“國瑞大廈寫字樓屬于開發(fā)商自持商業(yè)項(xiàng)目，建成后并未對(duì)外出售，此次是對(duì)辦公間進(jìn)行分割銷售，面積90-360平方米。排號(hào)期間收取的排號(hào)費(fèi)，由開發(fā)商收取，項(xiàng)目目前正在辦理銷售許可證，預(yù)計(jì)銷售許可證在1-2個(gè)月之后會(huì)取得，屆時(shí)將正式開盤銷售”。
為此，北京商報(bào)記者采訪了市住建委相關(guān)部門，市住建委在查驗(yàn)后表示，國瑞大廈由北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司開發(fā)建設(shè)并進(jìn)行現(xiàn)房銷售，該項(xiàng)目已辦理現(xiàn)房確認(rèn)。
記者查閱市住建委官方網(wǎng)站，在現(xiàn)房、非住宅類項(xiàng)目分類中查到，國瑞城辦公類產(chǎn)品最近一次取得銷售證是在2011年，但面積大都超過1000平方米以上的“大戶型”。與本輪正在銷售的面積為90-360平方米的“小戶型”相比完全不同。這個(gè)情況在銷售人員那里得到了印證，“國瑞大廈產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為50年的商業(yè)立項(xiàng)，目前還剩39年。之前項(xiàng)目拿證的戶型面積過大，銷售起來比較困難，現(xiàn)在根據(jù)客戶的需求重新對(duì)戶型面積進(jìn)行切割劃分”。
業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)已取得銷售許可證的項(xiàng)目進(jìn)行戶型面積重新分割銷售，需要重新報(bào)備、審批，這也是該項(xiàng)目需要再度取證的原因所在。
根據(jù)我國最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》明確規(guī)定，“出賣人（開發(fā)商）未取得商品房銷售許可證明，與買受人（購房者）訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。若預(yù)售合同被認(rèn)定無效，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)返還已收受的房款及定金，作為導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)方還應(yīng)承擔(dān)因此給購房者造成的損失。如故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的事實(shí)，還可要求其承擔(dān)不超過已付房款一倍的賠償責(zé)任”。
收的是什么費(fèi)
“現(xiàn)在排號(hào)的順序就是未來選房的順序，20萬元的排號(hào)費(fèi)在您正式簽訂購房合同時(shí)，將充入房款中?！碑?dāng)記者詢問排號(hào)費(fèi)的性質(zhì)時(shí)，銷售人員這樣向記者解釋。而且她表示，如果客戶反悔了，也可以申請(qǐng)退回。同時(shí)她進(jìn)一步表示，目前已賣出兩套面積在800平方米左右戶型。
業(yè)內(nèi)人士表示，盡管該項(xiàng)目銷售人員在排號(hào)費(fèi)金額上出現(xiàn)了5萬與20萬元的兩種不同口徑的說辭，但至少能夠確認(rèn)該項(xiàng)目在暫未取得銷售證的情況下，有收取或者準(zhǔn)備收取排號(hào)費(fèi)的行為。
按照我國房屋銷售管理的相關(guān)規(guī)定，未取得銷售許可證的開發(fā)商不得向購房者收取包括意向金、定金、認(rèn)籌金、排號(hào)費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用。
2001年由建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿龇績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。
按規(guī)定，商品房銷售條件是“五證齊全”，其中包括《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。如此推論，國瑞大廈尚未取得銷售許可證，也就是不符合商品房銷售條件，因此不應(yīng)收取該項(xiàng)目銷售人員所說的排號(hào)費(fèi)或是認(rèn)籌金這樣帶有預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。
涉嫌違規(guī)銷售
一位不愿具名的開發(fā)商表示，收取排號(hào)費(fèi)對(duì)于企業(yè)來說有時(shí)也是無奈之舉。畢竟這是篩選客戶、鎖定客戶的最佳方式之一。他告訴記者，開發(fā)商在沒有獲得銷售證前，交排號(hào)費(fèi)的客戶購買意愿和誠意更為強(qiáng)烈，這個(gè)手段能在樓盤前期蓄客階段篩選出“有效客戶”，節(jié)省人力、時(shí)間等各項(xiàng)成本，從而避免開發(fā)商誤判市場(chǎng)形勢(shì)，保證項(xiàng)目開盤時(shí)能獲得良好的去庫存效果。
“不論以什么名目，直接收費(fèi)已經(jīng)被政策明令禁止。”上述開發(fā)商介紹，不少開發(fā)商只能采取隱晦方式，比如要求客戶在某家指定的銀行存入固定金額等。
此外，一些樓盤以與電商聯(lián)合搞優(yōu)惠活動(dòng)的名義，如交3萬元抵10萬元等，通過電商平臺(tái)收取此類費(fèi)用，雖然這屬于打擦邊球行為，但畢竟這種形式是以電商名義收取相關(guān)費(fèi)用。而國瑞大廈寫字樓在未取得銷售許可證的情況下，以開發(fā)商名義收取排號(hào)費(fèi)則明顯不妥，甚至有可能涉嫌違規(guī)。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在沒有銷售許可證的情況下，任何行為如果有明顯的銷售傾向，都是違規(guī)或違法的。而上述排號(hào)費(fèi)繳納的做法，其實(shí)就是通過排號(hào)來實(shí)現(xiàn)變相的銷售。從房企角度看有一定的風(fēng)險(xiǎn)，從購房者的角度看，也有被“套牢”的風(fēng)險(xiǎn)。
市住建委在答復(fù)記者采訪時(shí)表示，按照《商品房銷售管理辦法》第四十二條的第六項(xiàng)內(nèi)容規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，將處以警告、責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上、3萬元以下罰款。
同時(shí)，市住建委表示，確認(rèn)項(xiàng)目是否違規(guī)收取定金或類似定金形式的費(fèi)用，需要取得相關(guān)證據(jù)，若違規(guī)，則可通知區(qū)住建委的執(zhí)法大隊(duì)前往違規(guī)公司現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)法。
北京商報(bào)記者打電話到國瑞大廈售樓處，提出就收取排號(hào)費(fèi)的問題采訪項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人，工作人員表示會(huì)立即通知其營銷主管領(lǐng)導(dǎo)，但遲遲未有回音。此后，記者再次致電，該工作人員表示其領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)知曉此事，但不能提供領(lǐng)導(dǎo)電話接受采訪。記者再三表示希望項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人給予回應(yīng)，但始終沒能得到回復(fù)。
此后，北京商報(bào)記者嘗試通過多種途徑聯(lián)系國瑞大廈開發(fā)商——北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司，希望就此事得到相關(guān)解釋和說明。但其對(duì)外聯(lián)系的官方電話始終沒人接聽。同時(shí)，其商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)部工作人員也表示對(duì)此事不了解，也不方便幫忙聯(lián)系相關(guān)人員。此后記者分別致電北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)有限公司母公司國瑞置業(yè)董事長張章筍及執(zhí)行董事張瑾的電話，但二人電話均處于關(guān)機(jī)狀態(tài)。無奈記者試圖通過短信方式采訪，但截至記者發(fā)稿，始終未能得到該公司管理層的答復(fù)。
北京商報(bào)記者 賴大臣 董家聲 彭耀廣