在中央及地方穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的刺激與推動(dòng)下，今年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了交易活躍、價(jià)格回升的態(tài)勢(shì)。但主要集中在一線城市和部分二線城市，大多數(shù)三線、四線城市住宅交易清淡，去庫(kù)存壓力巨大。為進(jìn)一步釋放穩(wěn)定住房消費(fèi)政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用，需要采取積極措施化解樓市區(qū)域分化難題，既要避免一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和住宅價(jià)格非理性上升，又要推動(dòng)三線、四線城市住宅去庫(kù)存進(jìn)程。

　　區(qū)域分化影響

　　穩(wěn)消費(fèi)政策效應(yīng)

　　樓市區(qū)域分化已經(jīng)明顯影響到穩(wěn)定住房消費(fèi)政策實(shí)施效應(yīng)。一線城市北京、上海、深圳等均在東部地區(qū)，而三線、四線城市主要集中在中部地區(qū)和西部地區(qū)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2015年1-8月東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)10.1%，高出中部地區(qū)5.9個(gè)和西部地區(qū)4.9個(gè)百分點(diǎn)，表明住宅消費(fèi)需求釋放主要向東部沿海地區(qū)集中。2015年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上升的城市有35個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上升的城市有43個(gè)，一線城市住宅價(jià)格全部實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比上漲，且深圳住宅價(jià)格同比漲幅巨大。住宅價(jià)格下跌的城市主要還是三線、四線城市。

　　樓市區(qū)域分化加劇，已經(jīng)影響到穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的實(shí)施效果。一方面，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金向一線城市集中，“地王”項(xiàng)目頻頻刷新記錄，北京等一線城市城區(qū)住宅價(jià)格“被豪宅化”的特征十分明顯，可能會(huì)進(jìn)一步引發(fā)價(jià)格上漲壓力。但同時(shí)，一線城市中高收入人群住宅擁有率較高，且擁有兩套以上的家庭比例也不低，而中低收入人群購(gòu)買(mǎi)力有限，勢(shì)必在未來(lái)將導(dǎo)致供求錯(cuò)位難題，增加樓市調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)。即使是東京、香港、臺(tái)灣等地歷史上也曾經(jīng)歷過(guò)住宅價(jià)格大幅下跌的慘痛教訓(xùn)。另一方面，三線、四線城市住宅去庫(kù)存進(jìn)程緩慢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金逃離導(dǎo)致城市基建配套建設(shè)跟不上，又進(jìn)一步降低了購(gòu)房人的興趣，從而形成惡性循環(huán)，造成住宅資源大量浪費(fèi)。

　　樓市分化會(huì)增加

　　新的金融風(fēng)險(xiǎn)

　　今年以來(lái)全國(guó)樓市成交活躍并未帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)整體盈利能力上升。據(jù)A股上市公司2015年上半年報(bào)告，144家房地產(chǎn)上市公司中，67家收入同比下滑，74家盈利下降甚至擴(kuò)大虧損，區(qū)域之間差異顯著，地方性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)普遍承受壓力。特別是主要業(yè)務(wù)集中于三線、四線城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將面臨來(lái)自各個(gè)融資渠道的資金鏈條斷裂壓力，恐怕在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)部分演化成為金融機(jī)構(gòu)的不良信貸資產(chǎn)。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)一步向一線城市聚集。據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年8月份，北京、上海、廣州、深圳等10大典型城市土地成交建筑面積1831.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.3%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)扎堆一線城市開(kāi)發(fā)，有助于增加市場(chǎng)供應(yīng)量，緩和一線城市所謂的住宅供求矛盾。但土地價(jià)格過(guò)快上升，住宅交易價(jià)格被動(dòng)上升以及潛在消費(fèi)能力趨向下降的矛盾，也將在未來(lái)會(huì)逐步顯現(xiàn)。而一線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大手筆競(jìng)標(biāo)土地一級(jí)市場(chǎng)，也離不開(kāi)金融體系資金的支持，住宅價(jià)格被“豪宅化”風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)需求動(dòng)力萎縮，埋下了巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，需要引起高度警惕。

　　關(guān)注三四線城市

　　住宅去庫(kù)存難題

　　住宅消費(fèi)，從根本上說(shuō)，還是人口流動(dòng)問(wèn)題。一線城市之所以在穩(wěn)定住房消費(fèi)政策刺激下交易轉(zhuǎn)為活躍，主要還是城市本身，包括就業(yè)機(jī)會(huì)、教育醫(yī)療狀況、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、文化等，對(duì)外來(lái)人口流入具備強(qiáng)大吸引力。三線、四線城市住宅去庫(kù)存難題，除了住宅開(kāi)發(fā)過(guò)于超前之外，主要還是城市對(duì)周邊農(nóng)村人口缺乏吸引力。新型城鎮(zhèn)化，并不必然導(dǎo)致三線、四線城市周邊農(nóng)業(yè)就業(yè)人口轉(zhuǎn)移，主要還是城市本身的就業(yè)機(jī)會(huì)、基礎(chǔ)設(shè)施配套、人文環(huán)境、綠化生態(tài)環(huán)境等方面還存在嚴(yán)重不足，因而難以帶動(dòng)城市人口流入。特別是在我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型陣痛期間，大多數(shù)三線、四線城市產(chǎn)業(yè)調(diào)整、轉(zhuǎn)型壓力更大，地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力明顯不足。

　　緩解三線、四線城市住宅去庫(kù)存難題，除了要改革戶籍管理等限制人口流動(dòng)的體制之外，還需要對(duì)城市規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)行積極調(diào)整和建設(shè)。過(guò)去在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱期間，很多三線、四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃的科學(xué)性存在問(wèn)題，與住宅開(kāi)發(fā)相配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯滯后，生態(tài)和人文環(huán)境建設(shè)也有較大發(fā)展空間，降低了購(gòu)房人的興趣。特別是在三線、四線城市本地人口住宅自有率較高，外來(lái)人口流入規(guī)模有限的情況下，如何激發(fā)本地人口改善性住房需求值得高度關(guān)注。

　　樓市穩(wěn)消費(fèi)政策

　　可向三四線城市傾斜

　　筆者認(rèn)為，未來(lái)國(guó)家穩(wěn)定住房消費(fèi)政策可進(jìn)一步向三線、四線城市傾斜，在有效控制金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下，賦予地方政府更大的政策調(diào)整空間，全力支持本地居民改善性住房需求釋放，包括在購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)、裝修環(huán)節(jié)以及配套家電購(gòu)買(mǎi)環(huán)節(jié)的政策補(bǔ)貼與支持，鼓勵(lì)本地居民住宅更新?lián)Q代。加強(qiáng)住宅配套設(shè)施的建設(shè)和規(guī)劃，將住宅小區(qū)建設(shè)成為高品質(zhì)生活宜居典范，吸引周邊富裕人群和本地居民購(gòu)買(mǎi)。適合本地特點(diǎn)加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，鼓勵(lì)大眾創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，發(fā)揮創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)優(yōu)勢(shì)，為社會(huì)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新提供有效的財(cái)政金融支持。適當(dāng)放開(kāi)二胎生育限制，為外來(lái)人口提供同等教育、醫(yī)療等方面公共服務(wù)。做好城市群之間協(xié)同發(fā)展規(guī)劃，避免形成新的產(chǎn)能過(guò)剩，積極引入新的創(chuàng)業(yè)投資模式，繁榮個(gè)體和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)。全力建設(shè)服務(wù)型地方政府，加強(qiáng)社會(huì)綜合環(huán)境治理，為城市居民提供安全、生態(tài)、宜居的居住環(huán)境。