對話動機
近日,國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》,首次點名“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租民宿、公寓等細分業(yè)態(tài)”,并將其定性為生活性服務(wù)業(yè),將在多維度給予政策支持。
近年來,家庭式日租房市場逐漸擴大。雖然短租市場解決了“驢友”們的部分資金問題,但人身安全卻沒有得到百分百的保障。包括客棧民宿在內(nèi)的房屋資產(chǎn)運營管理行業(yè)存在哪些亟須規(guī)范的問題,又該如何規(guī)范?圍繞這些問題,記者與中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副研究員趙慶祥展開了對話。
對話人
中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副研究員、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長
趙慶祥
《法制日報》記者 趙 麗
《法制日報》實習生 王 坤
記者:很多人注意到,《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》首次點名客棧民宿、短租公寓,這意味著房屋資產(chǎn)運營管理行業(yè)的政策紅利時代即將到來。
趙慶祥:“客棧民宿”“短租公寓”首次出現(xiàn)在中央文件的背景是,房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,也就是由原來的新建商品房為主到存量商品房市場為主。房屋存量很大,空置率也比較高,需要盤活這些來帶動經(jīng)濟,幫助開發(fā)商把房子弄出去,提高使用效率,也幫助消費者滿足需求,提高租住水平。
記者:有人提出,房屋存量背后是巨大需求不匹配的租房產(chǎn)品和服務(wù),無論從交易環(huán)節(jié)、房屋品質(zhì)、租后服務(wù)、資產(chǎn)證券化等都有巨大的空間。
趙慶祥:你提到的“巨大需求不匹配的租房產(chǎn)品和服務(wù)”的具體情況是這樣的,有些人具有支付能力,有些人對租住生活有更高的要求,他需要更好的服務(wù),但是沒有機構(gòu)能夠提供。這種提供分兩個方面,一是房子本身裝修不行,二是在租住期間沒有良好的服務(wù),包括維護維修保潔家政,住的品質(zhì)不高。“不匹配”還有一個情況是有滿足需求、滿足條件的房屋,但是沒有聯(lián)通供給和需求的中介服務(wù)機構(gòu),沒有平臺。
“不匹配”是肯定的,因為房屋資產(chǎn)運營管理行業(yè)才剛剛起步,整個行業(yè)的發(fā)展不超過三四年,行業(yè)發(fā)展程度不夠,就會產(chǎn)生你提到的情況。還有一些其他的行政、監(jiān)管上面的因素也限制了行業(yè)發(fā)展。
記者:我們注意到,短租公寓以短租的名義經(jīng)營住宿,而國家亦沒相關(guān)文件明確界定短租與日租的界限,因此各地執(zhí)行標準不一,均以當?shù)卣雠_的相關(guān)辦法或意見,對短租公寓進行定性,短租公寓大部分處于“違規(guī)不違法”的狀態(tài)。
趙慶祥:短租公寓和長租公寓目前存在的問題在于,這是一個融合經(jīng)濟的產(chǎn)物,比如獨棟式集中式公寓的原來建造規(guī)劃用途并不是公寓,有可能是辦公用樓,有可能是商業(yè)用樓,改為公寓后就改變了用途。本來裝修標準也不低,可能完全達到了公寓的裝修標準和入住標準,但是改變用途以后,房屋不能通過驗收,業(yè)主得不到許可證,這和現(xiàn)行的法律法規(guī)有沖突。
還有雙重稅收的問題,這里存在兩個租賃關(guān)系,先從業(yè)主那里租來,再轉(zhuǎn)租出去,從運營方來說,賺的就是一個差價。但是現(xiàn)在,運營方需要按照兩個租賃關(guān)系繳兩次稅,這就導(dǎo)致了大量不繳稅的情況。這與普通租賃租房一樣,備案率很低,很多人游離在行政監(jiān)管之外,既不備案,也不繳稅。
還有就是從全國行業(yè)分類標準上,沒有一個分類標準是針對房屋資產(chǎn)運營管理的,所以在辦理工商登記時,很難辦下來。
這些都是法律滯后的結(jié)果,包括行政監(jiān)管、立法、行業(yè)標準制定等,滯后于經(jīng)濟發(fā)展、市場發(fā)展。當然,這也是一個常態(tài),先有經(jīng)濟現(xiàn)象,再有管理。
記者:各地標準混亂,有些地區(qū)索性不承認短租公寓和民宿,直接將其歸類為“黑旅館”。此次中央文件直接指出積極發(fā)展短租公寓和民宿,可以預(yù)見,關(guān)于短租公寓和民宿的法律界定及行業(yè)規(guī)范將出臺,“黑旅館”將成為過去。
趙慶祥:有了國務(wù)院的文件以后,至少相關(guān)部門會出臺一些細則,加快管理。要說這個文件會徹底解決所有問題,肯定不可能。
不過,肯定會帶來變化,至少是讓全社會關(guān)注這個行業(yè),促進這個行業(yè)的歸類定位,在規(guī)劃、稅收、消防等方面提供支持?，F(xiàn)在是規(guī)范行業(yè)的發(fā)展,而不是任由市場自發(fā)的、無序發(fā)展,從而進一步解決這一行業(yè)的發(fā)展瓶頸,第一個是行業(yè)歸類不清晰,第二個是用途管制可能有障礙,第三個消防驗收存在的問題。還有就是需要資本支持,目前銀行貸款對租賃權(quán)的抵押不太認可。
記者:根據(jù)慣例,國務(wù)院文件出臺以后,會有部門分工落實的意見,這些具體意見可以讓相關(guān)部門在政策落地上獲得創(chuàng)新的空間。
趙慶祥:下一步,我建議至少要由行業(yè)主管部門牽頭協(xié)調(diào)相關(guān)部門,出臺相關(guān)政策?？恳粋€部門是管不了的,規(guī)劃屬于城鄉(xiāng)建設(shè)部門管,消防又是一個部門,行業(yè)歸類屬于國家發(fā)改委,工商登記屬于國家工商管理總局,所以要有一個行業(yè)主管部門,再協(xié)調(diào)其他部門,這是很重要的。
在準入管制上,需要對房屋租賃管理設(shè)置一個門檻,不是什么機構(gòu)什么人都可以干。另外,對機構(gòu)的原始資金、人員資質(zhì)也都要有一個規(guī)定。因為這個事情牽扯到財產(chǎn)安全,跟居住有關(guān)系又牽扯到生命和生活安全。
運營監(jiān)管方面最重要的就是租金和押金的監(jiān)管,租金和押金必須存到專門賬戶里,拿不走、挪不動,這樣就不會出大問題。通過信用體系建設(shè),引導(dǎo)全社會監(jiān)督這些從業(yè)者,通過互聯(lián)網(wǎng)把他們透明化。
還有一點,我們需要一個公共的房源信息發(fā)布平臺,現(xiàn)在很多房源信息分散在各個平臺上,沒有一個專業(yè)機構(gòu)運營的平臺統(tǒng)一發(fā)布,沒有一個平臺能讓消費者找到所有的房源信息。公共的房源信息發(fā)布平臺對雙方都是有益的,這些機構(gòu)把信息發(fā)到這個平臺就能被所有消費者看到,對消費者來說,這些房源信息也是權(quán)威、有效的。