“墓景房”引發(fā)法律之辯
多地頻頻出現(xiàn)“墓景房”買賣糾紛 購(gòu)房者訴至法院多以敗訴告終
● 如果小區(qū)周邊有殯儀館、墓地等，容易讓人與死亡等不吉利的訊息產(chǎn)生聯(lián)系，會(huì)對(duì)購(gòu)房者的心理產(chǎn)生影響，也將影響購(gòu)房者作出是否購(gòu)買該小區(qū)房屋的決定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該預(yù)先告知
● 我國(guó)現(xiàn)行的法律法規(guī)等規(guī)范性文件并未對(duì)小區(qū)與墓地之間必須保持的距離明確加以限定?！靶^(qū)周圍”實(shí)際上是一個(gè)外延較為模糊的概念，銷售方和購(gòu)房者從各自的立場(chǎng)、視角和利益出發(fā)，極易形成差異明顯的認(rèn)識(shí)和理解
● 開(kāi)發(fā)商不告知業(yè)主周邊存在墓地，是一種不誠(chéng)信的行為，違反了誠(chéng)信原則
□ 本報(bào)記者 王 陽(yáng)
□ 本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 白楚玄
海景房、江景房、湖景房還有山景房，人們一聽(tīng)就知道是怎么回事，而網(wǎng)絡(luò)上提到的“墓景房”，卻只有少數(shù)購(gòu)房者知道。所謂“墓景房”，指的是推開(kāi)窗戶，就能看到整整齊齊、密密麻麻的墓地景色。
今年6月，廣東江門鶴山時(shí)代傾城業(yè)主向反映，辛苦買來(lái)的“山景房”，看上去更像“墓景房”，推窗而見(jiàn)的就是墓園和山墳。
無(wú)獨(dú)有偶。去年7月，山東濟(jì)南市民劉先生看中一個(gè)樓盤，交付了兩萬(wàn)元定金。隨后他驚訝地發(fā)現(xiàn)，樓盤200米外，有一片50畝的墓地。
《法治日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前有關(guān)“墓景房”買賣糾紛已在全國(guó)多地上演，但訴至法院的結(jié)果，往往都是購(gòu)房者敗訴。敗訴的主要原因之一，就是因?yàn)槟沟夭辉诩t線范圍內(nèi)，開(kāi)發(fā)商不需要告知購(gòu)房者，購(gòu)房者需要盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)。
受訪專家介紹稱，目前僅有2012年民政部的《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》(征求意見(jiàn)稿)提到距居民居住區(qū)500米以內(nèi)，嚴(yán)禁建設(shè)城市公益性公墓，但最后正式出臺(tái)的《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》將這一條款刪除了。由于相應(yīng)法律缺失，導(dǎo)致買到“墓景房”的業(yè)主維權(quán)困難。
房屋臨近墓地頻被投訴
購(gòu)房者認(rèn)為開(kāi)發(fā)商欺詐
時(shí)代傾城屬于時(shí)代中國(guó)的地產(chǎn)項(xiàng)目，位于廣東省鶴山市，坐落在大雁山風(fēng)景區(qū)旁，毗鄰新325國(guó)道。
據(jù)業(yè)主反映，時(shí)代傾城于2018年10月開(kāi)盤，以靠近森林，空氣好、綠植多等有利因素吸引購(gòu)房者。和周邊樓盤相比，時(shí)代傾城屬于高價(jià)位樓盤。
“開(kāi)發(fā)商把山圍起來(lái)了，不讓我們進(jìn)去看房，我們唯一能看到的就是沙盤圖和樣板房。并且售樓部沒(méi)有任何公示，銷售人員也說(shuō)沒(méi)有墓園和山墳?！庇袠I(yè)主告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者，他們質(zhì)疑開(kāi)發(fā)商存在虛假宣傳甚至欺詐的行為。
上述情況并非個(gè)案。
今年7月，陜西西安蓮湖區(qū)恒大翡翠龍庭11號(hào)樓多位業(yè)主在即將收房時(shí)發(fā)現(xiàn)，小區(qū)一墻之隔是一片約100平方米的墓地。在買房時(shí)，開(kāi)發(fā)商只提及了周圍的鐵路，卻未告知拐角處有墓地。
據(jù)《法治日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年1月至今，已有北京石景山遠(yuǎn)洋五里春秋小區(qū)、浙江紹興臥龍?zhí)煜隳蠄@小區(qū)、山東濟(jì)南陽(yáng)光城麗景公館、江西南昌濱江上品小區(qū)、四川眉山恒大天府文旅城、廣東深圳京基御景峰小區(qū)和陜西西安加貝花園等多個(gè)小區(qū)業(yè)主因房屋位置臨近墓地，在地方論壇和各地政務(wù)服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行投訴和曝光。
安徽合肥高新區(qū)百商悅瀾山二期的業(yè)主在合肥政務(wù)網(wǎng)站上留言表示，在該小區(qū)的南部有一座公墓，距離小區(qū)僅50米。業(yè)主表示“每次到陽(yáng)臺(tái)看到對(duì)面公墓心情很差”。
一般情況來(lái)說(shuō)，買房人發(fā)現(xiàn)房屋周邊存在墓地、高架橋、垃圾場(chǎng)等情況要求退房的，相關(guān)法律并無(wú)明確規(guī)定。但是商品房周邊的這類不利因素在很大程度上影響購(gòu)房者的購(gòu)房決定和成交價(jià)格。
司法實(shí)踐中，江蘇省蘇州市中級(jí)法院在黃霞與李揚(yáng)梅、蘇州好當(dāng)家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司房屋買賣合同糾紛的判決中也提到，“依照日常經(jīng)驗(yàn)法則，在房屋近處有墓地的情況下，會(huì)對(duì)房屋的價(jià)值產(chǎn)生一定影響”。
開(kāi)發(fā)商稱墓地在紅線外
無(wú)法律規(guī)定有告知義務(wù)
在“墓景房”的法律糾紛中，有一個(gè)常見(jiàn)的爭(zhēng)議點(diǎn)是：房屋臨近墓地這一情況，是否屬于出賣方信息披露的范疇。
最高人民法院于2003年6月發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?/p>
《法治日?qǐng)?bào)》記者在查閱關(guān)于“墓景房”的相關(guān)案例時(shí)發(fā)現(xiàn)，上述條款在判決中時(shí)常出現(xiàn)。依據(jù)這一法條，出賣方常以“墓地位于紅線外，并無(wú)約定和法定的披露義務(wù)”為由進(jìn)行抗辯。
據(jù)悉，在房地產(chǎn)行業(yè)，“紅線”是指開(kāi)發(fā)商能夠進(jìn)行開(kāi)發(fā)使用的土地范圍線，也就是商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍。
今年4月，西安市民王女士在城西紫薇西棠購(gòu)置了一套房產(chǎn)，隨后得知小區(qū)南邊僅一墻之隔是附近村民的公墓。
“開(kāi)盤時(shí)，置業(yè)顧問(wèn)介紹得特別好，說(shuō)小區(qū)東邊將來(lái)有條市政規(guī)劃路，出行特別方便。而且自己選的房間主臥室飄窗，次臥和客廳陽(yáng)臺(tái)全部朝南?！蓖跖空f(shuō)，原本想著朝南是陽(yáng)光房，可一開(kāi)窗戶，底下全是墳?zāi)?。而?dāng)初選購(gòu)房屋時(shí)，售樓部并未告知這個(gè)不利因素。
在業(yè)主提交的訴求書上，開(kāi)發(fā)商針對(duì)該公墓答復(fù)：“公墓所在地塊規(guī)劃為住宅用地，后期是否遷移，以政府規(guī)劃為準(zhǔn)。房屋銷售時(shí)，紅線內(nèi)的不利因素，我們有責(zé)任有義務(wù)告知購(gòu)房者。但對(duì)于紅線外的不利因素，無(wú)法律規(guī)定有責(zé)任告知?！?/p>
有業(yè)主稱，他們所簽訂的購(gòu)房合同附件十一，對(duì)《紅線范圍內(nèi)可能對(duì)業(yè)主生活生產(chǎn)影響的環(huán)境因素》及《紅線范圍外可能對(duì)業(yè)主生活生產(chǎn)影響的環(huán)境因素》進(jìn)行告知。其中告知了該項(xiàng)目附近規(guī)劃有污水處理廠，可能會(huì)存在氣味影響。但對(duì)于緊挨著公墓一事，合同中只字未提。
重慶的王先生購(gòu)房時(shí)也遇到了類似情況。他在璧山璧青路附近看中一套新房，和開(kāi)發(fā)商簽訂了訂購(gòu)協(xié)議，繳納兩萬(wàn)元定金。之后發(fā)現(xiàn)離小區(qū)直線距離一兩公里處有一座公墓，便不想買房了?？梢胪诉€定金，就不容易了。
銷售顧問(wèn)表示，幾公里外的公墓，不在銷售樓盤的紅線范圍內(nèi)，不屬于需要告知客戶的內(nèi)容。王先生自己也未主動(dòng)提及，開(kāi)發(fā)商對(duì)此沒(méi)有責(zé)任。
北京市人大常委會(huì)立法咨詢專家胡功群告訴《法治日?qǐng)?bào)》記者，墓地雖然在紅線外，但是與小區(qū)相鄰，會(huì)對(duì)業(yè)主造成精神壓力、負(fù)面心理影響等，同時(shí)這一信息會(huì)對(duì)合同訂立以及房?jī)r(jià)有重大影響，故開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)有義務(wù)披露，不能刻意隱瞞。
多地法院駁回業(yè)主訴請(qǐng)
房屋買賣務(wù)必謹(jǐn)慎注意
然而，在司法實(shí)踐中，“開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)有義務(wù)披露紅線外的不利因素”的觀點(diǎn)并未得到法院的支持。
2019年6月24日、江蘇省南京市溧水區(qū)法院對(duì)劉濤、繆木蘭與南京臥龍湖置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案的判決中，認(rèn)為雙方在簽訂的預(yù)售合同中，未約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)規(guī)劃紅線外的周邊情況進(jìn)行披露，且相關(guān)法律、法規(guī)及《南京市商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)》等規(guī)范性文件，未將劉濤、繆木蘭訴稱的解除合同的理由情況，列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示的內(nèi)容。
最后，法院判決駁回原告劉濤、繆木蘭的全部訴訟請(qǐng)求。
今年4月26日，劉園園因購(gòu)買的濟(jì)南中智置業(yè)發(fā)展有限公司的樓盤東側(cè)以及北鄰均是大面積墓地，向山東省濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院起訴。法院在這一商品房預(yù)售合同糾紛一案的判決中寫到：“劉園園作為購(gòu)房人，對(duì)涉及自身重大利益的房屋買賣事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持謹(jǐn)慎注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)超出開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍以外的周邊環(huán)境進(jìn)行查勘，以確定是否購(gòu)買涉案房屋。根據(jù)本院查明事實(shí)，西山坡在雙方簽訂商品房買賣合同之前就已存在多處墓地，劉園園在簽訂商品房買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)充分評(píng)估，以確定是否購(gòu)買涉案房屋，對(duì)此，中智置業(yè)公司并無(wú)法定告知義務(wù)。關(guān)于涉案樓盤開(kāi)發(fā)過(guò)程中周邊新增墳?zāi)沟那闆r，亦非中智置業(yè)公司所能控制，不能認(rèn)定中智置業(yè)公司存在違約行為。綜上，劉園園要求解除與中智置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，并返還購(gòu)房款及利息，沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持?！?/p>
《法治日?qǐng)?bào)》記者在中國(guó)裁判文書網(wǎng)上檢索到的多起“墓景房”訴訟中，法院判決一致認(rèn)為，商品房買賣雙方簽訂的“《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效”；對(duì)買房者要求“解除商品房買賣合同”“返還購(gòu)房款及利息”等訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。
據(jù)中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院教授郭澤強(qiáng)介紹，關(guān)于“墓景房”糾紛的處理，目前尚無(wú)明確的法律規(guī)定。2012年10月29日，民政部就首個(gè)《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》(征求意見(jiàn)稿)面向社會(huì)征求意見(jiàn)。該征求意見(jiàn)稿第十三條規(guī)定：城市公益性公墓的選址應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)建設(shè)規(guī)劃要求，優(yōu)先利用荒山脊地，嚴(yán)禁在下列區(qū)域建設(shè)城市公益性公墓：耕地、林地；距鐵路、公路主干線兩側(cè)500米以內(nèi)；距居民居住區(qū)500米以內(nèi)；城鄉(xiāng)高壓輸配電架空線的用地內(nèi)。不過(guò)，自2017年9月1日起施行的《城市公益性公墓建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》將征求意見(jiàn)稿中的第十三條刪除。