位于濟(jì)南華龍路的一處房產(chǎn)中介門口，工作人員將精品房源擺在顯眼處?！ ”緢?bào)記者 王媛 攝
降低二套房首付比例，營業(yè)稅免稅年限由5年縮短為3年。3月30日，國家四部委發(fā)布的這兩條重磅消息，直接沖破了各界對(duì)政府提振樓市的預(yù)期。
新政會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生多大多久的影響？剛剛平穩(wěn)的房價(jià)會(huì)不會(huì)再次飆漲？現(xiàn)在適不適合出手買房？無論是有改善性住房需求的人群還是剛需人群，都在謹(jǐn)慎預(yù)測著樓市新政的威力。
本報(bào)記者 喻雯 實(shí)習(xí)生 張丹 鄧迪
稅改將攪活二手房市場
“營業(yè)稅免征年限‘5改2’,大大降低了住房交易成本，有利于二手房市場。”30日，省城一家大型房產(chǎn)中介連鎖機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人說，3月以來，二手房交易量相比前兩個(gè)月及去年年底有了明顯增加，但同比變化不大。
目前很多購房者迫于首付壓力、交易稅費(fèi)等購房成本限制，潛在的購房需求被壓制。此外，還有一部分人對(duì)市場存在觀望情緒?！斑@兩大類有需求但暫時(shí)不買的人群，估計(jì)占到二手房總需求量的30%左右?！鄙鲜鰴C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人說。
據(jù)介紹，濟(jì)南的營業(yè)稅稅率為5.55%，一般由買主承擔(dān)，這是交易中最大頭的花銷。在二手房市場，“學(xué)區(qū)房滿5年”是不少房子的營銷噱頭?！懊馐諣I業(yè)稅對(duì)一些有改善型需求的人影響較為明顯?！鄙鲜鲐?fù)責(zé)人說。
根據(jù)濟(jì)南百居安房地產(chǎn)咨詢公司的調(diào)研，受營業(yè)稅政策調(diào)整影響的房源主要是兩大類：2008年至2012年建成的“次新房”、買了一套房子又要出售的，這兩類約占總房源的15%至20%。
齊魯樓市不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，相比限購和限貸放開，營業(yè)稅“5改2”后會(huì)增加大量“免稅房”，直接對(duì)二手房市場產(chǎn)生作用。
占市場三成的改善性需求可得到釋放
“2008年下調(diào)首付比例后，房價(jià)一路飆升。如今又是同樣的持續(xù)刺激，房價(jià)會(huì)不會(huì)重現(xiàn)2009年的大漲態(tài)勢？”不少市民表達(dá)了這樣的擔(dān)憂。
“3月份以來，我們代理的各個(gè)項(xiàng)目雖然有新房源入市，但開發(fā)商的首要任務(wù)仍然是去庫存?！笔缆?lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江說，目前從市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，已經(jīng)由前幾年的“短缺”到了現(xiàn)在的“過剩”態(tài)勢。
“此次二套房首付比例降低，對(duì)于釋放改善型需求、改善購房者預(yù)期等將起到積極作用?！敝旖f，從目前濟(jì)南的產(chǎn)品供應(yīng)來看，改善性需求約占30%，僅次于剛需。
不過，朱江認(rèn)為，新政不會(huì)根本逆轉(zhuǎn)目前的房源過剩局面。濟(jì)南房價(jià)已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月下跌，這也是開發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果。朱江說，以我省為例，三四線城市“房子賣不動(dòng)”是普遍現(xiàn)象。比如，濰坊的庫存量達(dá)到了40個(gè)月左右，淄博達(dá)到17個(gè)月左右，泰安也在15個(gè)月左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了6到12個(gè)月的正常庫存周期。
“綜合來看，市場將長期處于‘U’形底部。”朱江認(rèn)為，住房成交量和價(jià)格將保持長期的平穩(wěn)狀態(tài)。
三四線城市庫存大，房價(jià)不會(huì)大漲大跌
對(duì)此，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗有同樣的預(yù)判。
“有些人說房地產(chǎn)的春天來了，我覺得是一種不恰當(dāng)?shù)拿つ繕酚^。”李鐵崗說，他們做過調(diào)研，不少地市及縣城，對(duì)城市化水平有過高的預(yù)期，夸大了人口的轉(zhuǎn)移速度，直接造成建設(shè)用地審批的增多。
“實(shí)際轉(zhuǎn)移人口沒有那么多，沒有需求量，但是用地指標(biāo)增多，隨之帶來的產(chǎn)品供應(yīng)就會(huì)增加，時(shí)間長了就造成了供需矛盾。”李鐵崗說，這也是三四線城市庫存量一直居高不下的主要原因。從這個(gè)長期的進(jìn)程來看，靠一次性的貸款、稅收政策調(diào)整，是很難從根本上改變市場現(xiàn)狀的。在這個(gè)過程中，市場上不會(huì)出現(xiàn)房價(jià)的大漲或大跌。
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