【導讀】房企瘋搶北京住宅土地，宅地供應“僧多粥少”，“面粉貴過面包”成為市場常態(tài)。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點：房企要冷靜，拿地需謹慎。

　　據經濟之聲《央廣財經評論》報道，2015年上半年的土地市場以多家房企近身肉搏爭搶而高調結束，截至6月底，北京土地市場成交38宗土地，土地出讓金額為685.4億元，同比下降近四成。進入7月，房企依舊為搶奪地塊使盡渾身解數。

　　7月7日，隨著北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)區(qū)一個地塊成功出讓，13天的時間里，開發(fā)商為拿下大興區(qū)的8宗地塊付出了110.7億元的現金。而比百億元土地出讓金更讓人印象深刻的是拍賣現場激烈的競爭，開發(fā)商相互鼓掌，甚至大打出手的情況也接連出現。

　　在7月7日的大興區(qū)近期最后一塊土地的拍賣中，包括北京城建、龍湖首開聯合體、碧桂園、恒大、保利、金融街、天恒、金地信達聯合體、融創(chuàng)大興城建聯合體、中水電平安招商聯合體、金隅、中鐵建、中糧等13家房企及房企聯合體參與了現場競價。最終，龍湖首開聯合體經過32輪的報價，以25.95億元配建8.99萬平方米限價房的代價獲得了這個地塊。

　　不過，有業(yè)內人士說，這個地塊剔除限價房后，剩余商品房面積只有1.69萬平方米。土地供應“僧多粥少”，開發(fā)商積極搶地也就不足為奇。但是，從目前市場表現來看，部分熱門區(qū)域的銷售情況一直處于不溫不火的狀態(tài)。拿地之后，當“面粉貴過面包”成為市場常態(tài)，房地產企業(yè)還會繼續(xù)“打腫臉充胖子”嗎？到那時，恐怕情形不容樂觀。

　　對此，資深房地產專家韓世同作出了分析和評論。

　　經濟之聲：上半年北京土地市場的變化引起業(yè)內關注。中原地產市場研究部統(tǒng)計數據顯示，截至6月底，北京土地市場成交38宗土地，土地出讓金685.4億元，是最近三年同期最少的一次。您怎么評價這個數據？

　　韓世同：北京近期土地供應偏少，是引起土地市場極端火爆的主要原因。去年北京土地市場有一定的萎縮，是由于一手市場表現不太好帶來的，但是今年二季度市場已經出現回暖復蘇的狀態(tài)，如果不加大供地的話，顯然就后續(xù)乏力了。

　　經濟之聲：應該說春江水暖鴨先知，房企是對房地產市場的冷暖最敏感的群體，他們去搶地，是不是意味著對房地產的后市非?？春?？

　　韓世同：我覺得肯定是非?？春谩５情_發(fā)商也有走眼的時候，目前出現的地價比房價貴的情況，可能是由于瀛海那一帶的規(guī)劃等等，尤其它比較接近市區(qū)。其實黃村的地價相對而言沒有那么高，主要由于土地市場供不應求，造成了過高的估價。如果市場出現和去年一樣的狀況，這個高地價、高房價的結果未必能夠出現和達成。

　　經濟之聲：作為政府來說，調節(jié)房地產市場，是從一級二級市場聯合發(fā)力。在這個時候沒有大規(guī)模批地，是不是也出于對市場穩(wěn)定的考慮？

　　韓世同：北京有一個比較特別的情況，前兩年北京推出了7萬套自住型商品房，有點類似于限價房。這次推出的土地里邊，大量的商品房項目都配建了限價房。這就造成了一個比較難以估判的情況，可能未來形成商品化的市場，政府任由它的價高價低，本地的居住需求可能是通過限價房來供應的。

　　經濟之聲：限價房對房地產企業(yè)意味著什么呢？

　　韓世同：限價房造成保障房的占比擴大了。商品房市場價格可能非常高，但是它只面對少數人的住房需求。更大量的住房需求，可能是由政府的帶保障性質的供應、限價房形式的供應來解決。

　　經濟之聲：從房地產企業(yè)來說，這種居高不下的拿地成本，如果往后期來看，風險是不是會比較大？

　　韓世同：風險非常大。萬一市場沒有因為地價成本的上揚，導致商品房價格也大幅度上揚的話，可能面臨虧損的狀況。北京到目前為止還沒有出現難以消化的地王，但是實際上廣州2013年“面粉比面包貴”的地王，都面臨虧損銷售的境況。

　　經濟之聲：對于開發(fā)商來說，在北京搶到一塊地意味著什么呢，有沒有特殊含義？

　　韓世同：還是要看成本和銷售價格。你搶到一個未來可能會虧損的項目不是一個好事情，不如到二三四線城市找一塊地，我覺得這樣更劃算一些。

　　經濟之聲：對于房地產二級市場的表現，您覺得目前我們房地產市場會怎么樣？

　　韓世同：我們看到一二三線城市的成交都有所回暖，因為不斷降息降準，還有新政策出臺，成交的確有好轉，甚至一線城市已經呈現了房價有可能上揚的狀況，但是這些狀況并不是市場自身發(fā)展趨勢帶來的，更多是靠政策來推動的，一旦這種力度強度不夠支撐的話，那這個市場是向上還是向下，還是需要密切關注的。我一直強調救市應該救量，不要救價，擴大成交優(yōu)于價格的上揚，。一旦價格上揚的話，成交消失，對于穩(wěn)增長是沒有作用和意義的。

　　經濟之聲：在救市的方向上，應該怎么控制呢？

　　韓世同：這方面還是要引導。像去年四季度的時候，開發(fā)商積極促銷再加上政策的配合，成交大幅上揚。今年一季度，一線城市出現了成交回落的狀況，顯然開發(fā)商在促銷這方面不夠積極，不夠努力。二季度加強了促銷的強度、力度，加上降息降準的配合，成交量是有提升的，有了成交量，有了資金回收，有了稅收，這個事情就好辦了，整個經濟活躍度就會回暖。

　　經濟之聲：為什么貨幣政策寬松直接影響到房地產銷售層面？

　　韓世同：一方面利率降低，買家的購買能力提升了。另一方面銀行愿意更多的支持房地產的個人房貸和企業(yè)的貸款。還有一個就是購房者擔心房價上漲，目前其實是帶有一定的恐慌性購房。幾大因素共同造成一二線城市的成交回暖。三四線的成交有回升，但是它并沒有反映到價格上，因為它的庫存壓力依然比較大。