今年以來，一系列貨幣政策的寬松頻傳利好，給市場(chǎng)帶來極大的信心，深圳市場(chǎng)一手豪宅紛紛入市，二手豪宅成交火熱。對(duì)于深圳市民來說，今年已經(jīng)習(xí)慣了福田南山開盤動(dòng)輒“6”萬元每平方米起，大戶型則更是動(dòng)輒“8”字頭起。隨便哪個(gè)樓盤開盤貌似均是豪宅定義。

　　那么，如此多的豪宅爭(zhēng)相出現(xiàn)的原因是什么？可望而不可及的頂級(jí)豪宅又是被哪些“壕”買走了呢？

　　市場(chǎng)：

　　上半年單價(jià)前十樓盤

　　每平方米均價(jià)過8萬元

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近日公布的《一線城市高端住宅成交表現(xiàn)及趨勢(shì)分析》研究報(bào)告，2015年上半年，伴隨樓市整體回暖，北上廣深四個(gè)一線城市高總價(jià)樓盤成交金額均同比增長(zhǎng)。上半年深圳高總價(jià)樓盤成交金額同比增幅達(dá)到86%，成交金額在一手樓成交中占比為16%，較去年略有下降。

　　今年上半年，深圳高端住宅的成交均價(jià)從2014年上半年的61986元每平方米攀升至80148元每平方米。上半年單價(jià)6萬元以上的樓盤，銷售金額同比增長(zhǎng)84%。深圳上半年單價(jià)前十樓盤均價(jià)超過8萬元/平方米，較去年同期上漲29%，高端樓盤價(jià)格漲幅驚人，如深圳灣1號(hào)項(xiàng)目成交均價(jià)接近12萬元/平方米。

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)隨地價(jià)變化水漲船高，高價(jià)地塊紛紛入市拉高整體住宅價(jià)格，催生高價(jià)項(xiàng)目。在一線城市逐步進(jìn)入存量房時(shí)代的背景下，新建住房的價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制在逐漸向供應(yīng)端偏移，土地價(jià)格的飛漲使開發(fā)商不得不提升產(chǎn)品定位來實(shí)現(xiàn)盈利，在很大程度上加速了一線城市住宅價(jià)格上漲，使住宅產(chǎn)品被高端化。

　　成交：

　　深圳“壕”買走近八成

　　2000萬元以上頂級(jí)豪宅

　　根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2015年2000萬元以上頂級(jí)豪宅僅二季度的成交量就接近去年全年成交量的2倍，前三個(gè)季度的成交量是去年同期的3.6倍。

　　從成交客戶的戶籍分布來看，購(gòu)置2000萬元以上頂級(jí)豪宅的客戶主要分布在廣東省內(nèi)，占比達(dá)88.4%，其中近八成客戶為深圳戶籍，本地“壕”們購(gòu)房絕大部分都用于自住，另有戶籍為內(nèi)地和香港的分別占8.4%和3.2%，表示購(gòu)房用于自住或投資。頂級(jí)豪宅成交中本地客戶占比如此之大也是受深圳市限購(gòu)的影響。作為一個(gè)外來人口居多的“移民”城市，若深圳放開限購(gòu)，預(yù)計(jì)外籍客戶比例將大大提升。

　　年齡結(jié)構(gòu)：

　　36~55歲客戶為消費(fèi)主力軍

　　從成交客戶的年齡結(jié)構(gòu)來看，深圳頂級(jí)豪宅主要購(gòu)買群體介于36~55歲之間，占比高達(dá)75%，其中36~45歲之間的客戶最多，占總成交量的五成，這部分購(gòu)房者多為公司老板或管理層，有比較雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。

　　此外，26~35歲之間的客戶占比16.7%，這部分客戶大多處于事業(yè)上升期，也表現(xiàn)出了不小的購(gòu)買力。18~25歲之間的客戶占比達(dá)6.2%，這部分客戶大多由父母出資購(gòu)房，實(shí)際購(gòu)房者的年齡應(yīng)分布在46~55歲，因此，實(shí)際46~55歲之間客戶占比應(yīng)為31.2%。

　　展望

　　四季度豪宅

　　成交將轉(zhuǎn)淡

　　深圳中原研究中心9月豪宅研報(bào)指出，9月起，市場(chǎng)由火熱轉(zhuǎn)向理性，深圳新房市場(chǎng)成交量遠(yuǎn)不如預(yù)期，豪宅市場(chǎng)更是大幅下降，一手豪宅僅成交7.55萬平方米，環(huán)比下降47%，均價(jià)卻持續(xù)創(chuàng)新高，高達(dá)72752元/平方米。

　　9月深圳一手豪宅成交總價(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)高端豪宅占比增加的趨勢(shì)，千萬元以上的豪宅總量占比高達(dá)42%。其中1000萬元~1500萬元之間的豪宅占21%，環(huán)比下降4%，1500萬元以上的頂級(jí)豪宅占比繼續(xù)增加至21%。代表性的樓盤有南山的海上世界雙璽花園、寶安的壹方商業(yè)中心以及福田的深圳中心·天元等。

　　接下來的10月底至11月初，深圳豪宅市場(chǎng)必將熱鬧非凡，預(yù)計(jì)有多個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目亮相。包括蘭江山第300~400平方米的別墅、山語清暉190～370平方米4～5房、曦灣天馥185～190平方米4～5房以及前海時(shí)代140～260平方米大戶平層及復(fù)式等項(xiàng)目。

　　不過，就深圳豪宅市場(chǎng)而言，前期的火爆成交也意味著部分購(gòu)房需求也被提前消耗，二季度的集中爆發(fā)也再難出現(xiàn)，預(yù)計(jì)接下來四季度的豪宅成交也將漸漸轉(zhuǎn)淡。

　　建議

　　價(jià)格上漲過快

　　豪宅投資須謹(jǐn)慎

　　中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，對(duì)于一線城市的購(gòu)房者來說，一線城市由于其資源、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，對(duì)外來人口的吸引力依舊，因此剛需住宅市場(chǎng)需求將持續(xù)旺盛，對(duì)有首置需求的購(gòu)房者來說，在利率及貸款政策相對(duì)優(yōu)惠的時(shí)間節(jié)點(diǎn)入市不失為一個(gè)好的選擇。而對(duì)于高端投資者來說，目前一線城市豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲過快，且由于未來高端項(xiàng)目供應(yīng)量將繼續(xù)增加，目前對(duì)于豪宅的投資應(yīng)慎重進(jìn)行抉擇，購(gòu)置更適合個(gè)性化居住與投資品質(zhì)的優(yōu)秀產(chǎn)品。 （記者肖陸軍 通訊員鄭煥莉）