近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體出現(xiàn)過(guò)剩，庫(kù)存壓力較大的三四線城市，不可避免地出現(xiàn)了大規(guī)模的“空城”現(xiàn)象。此類狀況也受到了決策層的重視，去年底以來(lái)，除出臺(tái)引導(dǎo)農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房等需求端舉措外，在供給端，中央也要求房地產(chǎn)庫(kù)存壓力過(guò)大的城鎮(zhèn)要減少或停止商品住房供地。
日前，國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》，要求各級(jí)國(guó)土資源主管部門(mén)統(tǒng)籌各業(yè)各類用地，創(chuàng)新土地管理方式，完善住房用地供應(yīng)政策。綜合考慮房地產(chǎn)去庫(kù)存和加快農(nóng)民工市民化進(jìn)程，有保有壓、優(yōu)化結(jié)構(gòu)，因城施策、分類調(diào)控，合理安排房地產(chǎn)用地供應(yīng)，房地產(chǎn)庫(kù)存壓力過(guò)大的城鎮(zhèn)要減少或停止商品住房供地。
地方政府也已開(kāi)始減少土地供應(yīng)，從實(shí)際效果來(lái)看，根據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院報(bào)告，受供地安排周期性和供地結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，今年第一季度全國(guó)105個(gè)監(jiān)測(cè)城市建設(shè)用地供應(yīng)量降至2010年以來(lái)單季度最低值，除交通水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地同比供應(yīng)上漲外，主要監(jiān)測(cè)城市土地供應(yīng)總量及其環(huán)比、同比均有所下降。
實(shí)際上，三四線城市的“空城”問(wèn)題不止于商品住宅去庫(kù)存壓力，一些新城規(guī)劃的工業(yè)區(qū)和商業(yè)區(qū)，由于人口導(dǎo)入不及預(yù)期，入駐的企業(yè)和商戶寥寥無(wú)幾。部分地方政府還試圖通過(guò)補(bǔ)貼模式引進(jìn)高檔酒店，以增強(qiáng)招商吸引力，往往收效甚微。如江西北部某縣，常住人口僅十余萬(wàn)，卻以政府每年補(bǔ)貼高達(dá)9000萬(wàn)的巨資，在新城工、商業(yè)區(qū)引進(jìn)一家五星級(jí)酒店，然而，不但引進(jìn)的酒店近四年以來(lái)一直虧本運(yùn)行，周邊招商亦收效甚微。
三四線城市出現(xiàn)“空城”的原因，首要乃開(kāi)發(fā)力度過(guò)大。最近十余年，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)無(wú)疑是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，彼時(shí)，在城鎮(zhèn)化建設(shè)的大旗之下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，直到如今整體出現(xiàn)嚴(yán)重過(guò)剩。今年兩會(huì)期間住建部部長(zhǎng)陳政高透露，目前房地產(chǎn)庫(kù)存較高，截至去年底，中國(guó)的庫(kù)存面積是7.18億平方米。不過(guò)開(kāi)發(fā)的勢(shì)頭在近年并沒(méi)有明顯放緩，截至今年2月份，庫(kù)存面積上升到7.39億平方米，增長(zhǎng)率達(dá)15.7%，而這些庫(kù)存主要集中在三四線城市。
另一個(gè)重要原因是宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力漸大、中國(guó)人口拐點(diǎn)將近和人口向大城市集中趨勢(shì)短期難以改變的多重夾擊。一方面，由于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于新舊動(dòng)能換擋期，大部分依賴土地財(cái)政、缺乏實(shí)質(zhì)性替代產(chǎn)業(yè)的三四線城市受傳統(tǒng)行業(yè)下行波及較大。另一方面，中國(guó)人口拐點(diǎn)將近，最新統(tǒng)計(jì)顯示，2015年年底中國(guó)人口數(shù)量為137349萬(wàn)人，相比2010年第六次人口普查時(shí)僅增長(zhǎng)3377萬(wàn)人，增速下滑明顯；此外，因大城市就業(yè)、教育等優(yōu)勢(shì)明顯，近年來(lái)人口呈現(xiàn)向大城市集中趨勢(shì)，且短期未有扭轉(zhuǎn)跡象，這從今年以來(lái)一線城市和二線重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，而三四線城市去庫(kù)存效果不佳可見(jiàn)一斑。
因此，破解三四線城市“空城”難題，當(dāng)務(wù)之急乃合理安排土地供應(yīng)，在房地產(chǎn)庫(kù)存壓力過(guò)大的城市，應(yīng)減少甚至停止商品住房供地。與此同時(shí)，轉(zhuǎn)移大城市部分產(chǎn)能，打造三四線城市替代產(chǎn)業(yè)，改善三四線城市教育、醫(yī)療配套，以吸引人口回流，雖說(shuō)任重道遠(yuǎn)，但已是必須研究并推進(jìn)的系統(tǒng)工程。
創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開(kāi)放、共享是“十三五”的五大發(fā)展理念，換言之，中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)應(yīng)形成人與自然協(xié)調(diào)發(fā)展、城鄉(xiāng)共同發(fā)展、區(qū)域共同富裕的格局，如此，三四線城市“空城”問(wèn)題也有望破解。