上海樓市一片漲聲。
浦東世紀(jì)公園附近，一套臨街的135平方米的樓房價格近4個月內(nèi)從580萬元漲至650萬元；濱江大道沿江的財富海景花園從年初的樓面單價9萬元左右漲至近10萬元，甚至出現(xiàn)14萬、15萬元的天價；兩個月前樓面單價還在六七萬元的靜安地標(biāo)社區(qū)中凱城市之光，本月二手房均價超過8萬元。
來自同策咨詢的上海房地產(chǎn)市場周報的數(shù)據(jù)顯示，從2015年8月31日到9月20日的三周，上海樓市成交均價除8月31日到9月5日受限價房上市影響環(huán)比下跌11%外，其余兩周分別上漲17%和8%。
最令房地產(chǎn)從業(yè)者振奮的是8月的成交量。同策咨詢研究部分析師許之靜介紹，今年8月上海樓市成交量達(dá)到124.58萬平方米，連續(xù)4個月銷售額達(dá)到百萬平方米以上高位，并成為2010年以來的“最強(qiáng)”8月。
在滬上樓市“暖意正濃”的當(dāng)下，上海的管理層卻給樓市澆了一盆“冷水”。10月12日，備受矚目的計劃出讓地塊——楊浦區(qū)新江灣城D7地塊收到意外通知：中止出讓活動。除楊浦區(qū)外，10月12日至10月14日，還有松江、青浦、嘉定3區(qū)等4處土地出讓被叫停。
臨時叫停土地出讓
樓價攀升，已經(jīng)引起上海市政府關(guān)注。
10月9日，上海召開的兩個會議都涉及房地產(chǎn)議題，上海市委書記韓正在相關(guān)工作會議上指出：上海作為一座特大型城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展有自身特點，控制房價是重要調(diào)控目標(biāo)，不能人云亦云，必須堅定不移。他說，必須堅定不移減少經(jīng)濟(jì)增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴，保持定力，絕不能為緩解一時一地的問題，而采用短期刺激政策，要對市民負(fù)責(zé)、對未來負(fù)責(zé)。
同一天，上海市建設(shè)交通系統(tǒng)干部大會宣布，將組建住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會，不再保留城鄉(xiāng)建設(shè)和管理委員會、住房保障和房屋管理局。
有意思的是，會議結(jié)束3天后，原本有望在10月14日迎來地價新高的楊浦區(qū)新江灣城D7地塊出讓活動被叫停。
楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02（D7）地塊土地面積13.2公頃，容積1.125，建筑面積14.85公頃，地塊起始總價40.1725億元，折合單價27053元/平方米。這是上海今年以來起價較高的一幅宅地地塊，此前備受市場關(guān)注。
中國青年報記者注意到，新江灣城地塊附近樓盤每平方米均價大約在4.6萬元至6.1萬元不等，而這處即將拍賣的地塊，在眾多房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)看來是要建設(shè)成“豪宅”的地塊。
上海中原研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏算了一筆賬，新江灣城D7地塊建筑面積14.85萬平方米，而對住宅限定套數(shù)為600套，即平均單套面積能達(dá)到247平方米，“這與加大中小套型供應(yīng)體量形成反差，平均247平方米已大大超過了中小戶型的上限。”
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成將這一“拍賣叫停”事件看做是上海市政府對于樓市調(diào)控的明確表態(tài)，“就是告訴你們，八九十平方米的小戶型可以多建一些，動輒200平方米以上的豪宅不批了。”
10月12日到10月14日，除新江灣城外，上海全市還有松江區(qū)車墩鎮(zhèn)、嘉定區(qū)嘉定新城、青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)等4處土地出讓活動被叫停。中國青年報記者注意到，松江車墩鎮(zhèn)至少有6處別墅樓盤，而青浦趙巷鎮(zhèn)以趙巷國際別墅區(qū)為特色。
“近期上海住宅用土地基本都是溢價成交。土地價格漲了，開發(fā)商和購房者都會有‘還會漲’的心理預(yù)期。”尹伯成說，此輪叫停土地出讓，政府調(diào)控決心明顯。
市中心是要商業(yè)還是要住宅
一個有意思的現(xiàn)象是，近幾個月，在上海市中心房價蹭蹭上竄的同時，上海郊區(qū)或者稍偏遠(yuǎn)市區(qū)地塊的房價卻表現(xiàn)平穩(wěn)。
比如以科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)著稱的張江板塊，雖然距離市中心不遠(yuǎn)，但其145平方米送花園、陽臺的主打聯(lián)排別墅戶型售價漲幅并不算大，僅從數(shù)月前的650萬元漲至675萬元。上海郊區(qū)奉賢、嘉定的房地產(chǎn)價格也并未出現(xiàn)較大漲幅。
而商業(yè)地產(chǎn)的價格在回落。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，9月以來，上海商業(yè)地產(chǎn)除第一周價格出現(xiàn)約20%的增幅外，第二、第三周的價格分別出現(xiàn)了26%和16%的較大幅度下跌。
“上海購房者大多是上班族，剛需特點明顯。”尹伯成告訴記者，去年樓市“9·30”新政以來，首付比例、公積金貸款額度、貸款利率等都有明顯的“利好”政策，購房者消費意愿強(qiáng)烈，這在一定程度上釋放了上海市場的剛需。
但問題是，“剛需”要的是位于市中心、上班方便的小戶型，而不是位于郊區(qū)或者市中心超過200平方米的“豪宅”，因此，上海此輪調(diào)控的重點，很明顯是在調(diào)結(jié)構(gòu)。
此外，他認(rèn)為，上海市中心的商業(yè)地產(chǎn)目前“過剩”，這也是商業(yè)地產(chǎn)價格下跌明顯的主要原因。“現(xiàn)在受互聯(lián)網(wǎng)打擊較大，一些商業(yè)地產(chǎn)租不出去又賣不掉，只能跌價。”此前考察上海市中心四川北路地塊的商業(yè)時，尹伯成發(fā)現(xiàn)，許多門店關(guān)門或者轉(zhuǎn)讓，辦公樓空置情況嚴(yán)重。“不能再增加商業(yè)地塊，而是要把商業(yè)地塊變性成為住宅地產(chǎn)。”
而在郊區(qū)，雖然住宅供應(yīng)充分，但這些房子卻因“性價比”低而不受“剛需”待見。
中國青年報記者了解到，上海郊區(qū)奉賢、嘉定的房價，雖然比市中心便宜，但新房價格也在每平方米2.5萬元至3萬元，加上抗跌性不強(qiáng)、交通不便等因素，并不能成為“剛需”的最佳選擇。
增加供應(yīng)是唯一出路
10月13日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，包括北上廣深在內(nèi)的全國十大典型城市土地成交面積小幅抬升，土地出讓金創(chuàng)2014年以來新高。10大城市土地出讓金收入1015億元，環(huán)比上漲89.7%，同比上漲63%，較上月相比大幅上漲，創(chuàng)2014年以來新高。
尹伯成說，從上海市緊急叫停幾大地塊出讓活動的現(xiàn)狀來看，上海政府層面目前顯然已經(jīng)意識到問題的嚴(yán)重性，“上海房價不是不能漲，是不能過快上漲，市中心只要少漲一些，調(diào)控就算是成功了。地價上漲，自然會推動對未來房價上漲的預(yù)期，所以地價首先要平穩(wěn)。”
易居研究院副院長楊紅旭今天在其個人微博中稱“地市復(fù)蘇了”。他認(rèn)為，具有活力的國際大都市的房價顯著高于國內(nèi)其他城市，甚至達(dá)到國際水平，“可以說是常態(tài)。”發(fā)達(dá)國家的倫敦、紐約、舊金山、悉尼等皆如此，發(fā)展中國家的孟買、莫斯科等城市，由于自住需求、投資保值需求旺盛、土地供應(yīng)緊張等諸多因素，也都形成了高房價狀態(tài)。就住宅市場而言，“市場失靈”的情況下，在快漲時期的高房價城市，政府干預(yù)得多些，可以理解。
他撰文稱，面對近一年來上海房價的上漲，“必須想方設(shè)法增加商品住宅供應(yīng)”。他建議，在開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)的大量工業(yè)用地利用效率低下甚至荒廢的情況下，應(yīng)加快這些土地二次開發(fā)與利用，“部分地塊可轉(zhuǎn)性為居住用地”。政府應(yīng)當(dāng)鼓勵市區(qū)擁有舊廠房、舊倉庫的大中型國企，騰籠換鳥，將寶貴的土地資源部分用于商品住宅開發(fā)。
尹伯成認(rèn)為，工業(yè)用地改住宅、國企廠房改住宅的想法雖好，但對地方政府而言執(zhí)行難度不小，“叫停土地拍賣，是目前最好的信號釋放。”
今年以來，上海市委書記韓正多次在公開場合指出“上海房價已經(jīng)很高”，控制房價是上海調(diào)控房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要目標(biāo)。在10月9日的會議上，他還把減少對房地產(chǎn)的依賴，提到了對城市、對市民和對未來負(fù)責(zé)的高度。
值得一提的是，今年上半年上海全市生產(chǎn)總值11887億元，全國排名第一，且按可比價格計算，比去年同期增長7%，升至全國平均線。其中，金融業(yè)以30.1%的增長位列第一，房地產(chǎn)業(yè)增長7.2%，排在第三位。
本報上海10月14日電