業(yè)內(nèi)高管認(rèn)為，房開(kāi)業(yè)務(wù)毛利率回歸到30%已不太可能。
截至目前，已陸續(xù)發(fā)布了年報(bào)的各大房企中，不少是行業(yè)內(nèi)穩(wěn)健發(fā)展的代表，但皆未能逃過(guò)毛利率下滑的命運(yùn)。
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)報(bào)告在內(nèi)，截至目前共有約30家規(guī)模房企披露了2021年的經(jīng)營(yíng)狀況，除禹洲、力高外，其余28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑現(xiàn)象，在已披露了年報(bào)的Top10房企中，中海地產(chǎn)、萬(wàn)科的毛利率下降幅度均超6個(gè)百分點(diǎn)；有14家房企毛利率低于20%，綠城也下挫5.5個(gè)百分點(diǎn)跌至20%以內(nèi)。
業(yè)內(nèi)普遍將毛利率下滑的原因歸結(jié)于此前高價(jià)地結(jié)轉(zhuǎn)，疊加新房限價(jià)，產(chǎn)生的雙重?cái)D壓。這一狀況有望隨著土地市場(chǎng)的漸趨理性而得以修復(fù)。不少房企管理層提及2021年下半年的土地市場(chǎng)上獲取的地塊有較好的利潤(rùn)空間。
不過(guò)，這一修復(fù)過(guò)程又是否能將房企帶回到過(guò)去的高度呢？華潤(rùn)置地總裁李欣表示，“大家都對(duì)毛利率水平回歸到20%左右或者20%以上是一個(gè)共識(shí)”，“ 每家的情況不一樣，但是對(duì)毛利率水平的目標(biāo)是沒(méi)有太大差異的，回歸到30%甚至以上的毛利率是不太可能的?！?/p>
半數(shù)房企毛利率降至20%以下
據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，包括未經(jīng)審核的業(yè)績(jī)報(bào)告在內(nèi)，截至目前共有約30家規(guī)模房企披露了2021年的經(jīng)營(yíng)狀況，有28家上市房企均有不同程度的毛利率下滑。
此前億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，2021年中期時(shí)，其覆蓋的50家典型房企毛利率均值約為23.2%。而截至目前，有20家房企低于該指標(biāo)，整體盈利能力進(jìn)一步下降；其中有14家則已低于20%，占比近5成。
具體來(lái)看，在目前已公布了年報(bào)的Top10房企包括碧桂園、萬(wàn)科、中海地產(chǎn)、招商蛇口、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)，毛利率均呈下滑的態(tài)勢(shì)。
其中，相較于2020年同期，毛利率降幅最大的為萬(wàn)科，從上年的29.2%降至21.8%，減少了7.4個(gè)百分點(diǎn)，多家券商研報(bào)均表示這一降幅“超出預(yù)期”。素有“利潤(rùn)王”之稱(chēng)的中海地產(chǎn)，這一指標(biāo)的降幅則位居第二，毛利率從2020年度的30%下挫6.5個(gè)百分點(diǎn)至23.5%附近，同期凈利潤(rùn)率則以超7個(gè)百分點(diǎn)的降幅跌至17.78%。
華潤(rùn)置地、龍湖的毛利率降幅相對(duì)較小，均在4%左右，分別為27%、25.3%；兩家皆有較為成熟且盈利能力較強(qiáng)的投資物業(yè)運(yùn)營(yíng)形成支撐，報(bào)告期內(nèi)，兩家公司的投資物業(yè)毛利率水平分別高達(dá)68.2%、74%，而開(kāi)發(fā)物業(yè)的毛利率水平實(shí)則皆回落至23%左右。
此外，有14家房企毛利率處于20%以下，其中有9家在2021年跌破20%這一水平線。綠城更是從近24%的水平下挫超5個(gè)百分點(diǎn)跌至18.1%。值得一提的是，盡管新城控股整體毛利率水平仍保持在20.4%，但其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率則相較上年下降約4個(gè)百分點(diǎn)，同樣已跌至17.7%。
實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率水平在2018年觸及階段性高點(diǎn)后，便進(jìn)入下行通道，至今未開(kāi)啟回歸歷程。國(guó)金證券數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年間，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率分別為28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴(kuò)大。
據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，在其跟蹤的50家典型房企中，2019年時(shí)，有33家房企毛利率集中在25%-35%之間，2020年時(shí)約有31家房企毛利率集中在20%-30%之間。
而對(duì)于毛利率的下降，業(yè)內(nèi)已有明顯的預(yù)判和共識(shí)。新城控股董事長(zhǎng)王曉松即在近期的業(yè)績(jī)會(huì)上再度表示，房地產(chǎn)會(huì)從類(lèi)金融的行業(yè)回歸制造業(yè)屬性。
另?yè)?jù)國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)，3月以來(lái)房企發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)公告顯示，平均毛利率為18.74%，平均凈利潤(rùn)率為8.21%；而制造業(yè)在2021年的毛利率水平20.53%，凈利率為7.96%。
高地價(jià)遇強(qiáng)調(diào)控
毛利率的持續(xù)下挫，誘因仍是高歌猛進(jìn)中的行業(yè)遭遇了調(diào)控的重錘。
2015年起，一線城市引領(lǐng)的房?jī)r(jià)加速上漲啟動(dòng)，土地市場(chǎng)同步被引爆，房企投資力度大增。2016年時(shí)，一線城市連續(xù)數(shù)月土拍溢價(jià)率超100%，同時(shí)“地王”頻現(xiàn)。有數(shù)據(jù)顯示，2016年全國(guó)出現(xiàn)了350余宗“地王”。
土地市場(chǎng)的火熱快速推高了樓面價(jià)。國(guó)盛證券研報(bào)顯示，2016年時(shí)，招商蛇口新增土儲(chǔ)的平均樓面價(jià)在1.3萬(wàn)元/平方米左右，為近年來(lái)的峰值。與地市火熱同步而來(lái)的是各地相繼頒布的新房限價(jià)令，多城對(duì)新房備案價(jià)的漲幅予以限制，此后2018年“房住不炒”正式提出，行業(yè)調(diào)控長(zhǎng)期處于高壓之下。
于是，高價(jià)獲取的地塊在入市時(shí)恰逢限價(jià)政策的推進(jìn)，項(xiàng)目難以如房企預(yù)期達(dá)到相應(yīng)售價(jià)，利潤(rùn)空間遭到嚴(yán)重?cái)D壓。東興證券研報(bào)顯示，2016年一季度后，行業(yè)地貨比達(dá)到40%之后，迅速攀升并始終處于高位，2018年時(shí)一度超過(guò)60%，這也對(duì)應(yīng)著行業(yè)的結(jié)算毛利率在2018 年以后持續(xù)下降。
這也是各家房企高管在被問(wèn)及毛利率下滑問(wèn)題時(shí)不約而同的回復(fù)。龍湖集團(tuán)CEO陳序平表示，地產(chǎn)的毛利在過(guò)去幾年是有一些下降，主要原因是2017—2018年上半年土地市場(chǎng)比較熱，而如今這批項(xiàng)目現(xiàn)在陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算通道。
對(duì)于凈利潤(rùn)大幅下挫超45%的萬(wàn)科，郁亮便提及，近幾年來(lái)，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)行業(yè)毛利率水平造成明顯影響，盡管公司在行業(yè)中較早意識(shí)到高速增長(zhǎng)終將結(jié)束，但其并未能堅(jiān)決擺脫高增長(zhǎng)慣性?！爱?dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭(zhēng)奪愈演愈烈的時(shí)候，部分城市的投資追高冒進(jìn)，對(duì)市場(chǎng)判斷過(guò)于樂(lè)觀，一些項(xiàng)目的投資預(yù)期沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致毛利率下滑。”
在此之外，2021年下半年以來(lái)，部分房企爆發(fā)的信用危機(jī)導(dǎo)致行業(yè)融資渠道大幅收緊，疊加銷(xiāo)售市場(chǎng)遇冷下行，不少房企為加速回款，增加流動(dòng)性而開(kāi)啟了降價(jià)促銷(xiāo)的模式，對(duì)盈利空間再度產(chǎn)生壓縮。
“從去年下半年開(kāi)始，整個(gè)市場(chǎng)面快速遇冷。對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，能夠安全地活下去肯定是第一要?jiǎng)?wù)?！蓖鯐运扇涨霸跇I(yè)績(jī)會(huì)上坦言，從去年國(guó)慶開(kāi)始，新城陸續(xù)對(duì)一些去化承壓的項(xiàng)目、或首付比例比較高的客戶給予了一定的折扣，第四季度每個(gè)月的銷(xiāo)售額都在200億以上，現(xiàn)金流層面快速回籠的同時(shí)，銷(xiāo)售均價(jià)及利潤(rùn)率也受到了相應(yīng)的影響。
而對(duì)于2019年就已進(jìn)入去杠桿階段的富力來(lái)說(shuō)，降價(jià)促銷(xiāo)是其近年來(lái)加速銷(xiāo)售，促進(jìn)資金回流的重要手段，平均售價(jià)從2018年的超萬(wàn)元跌至2020年的8600元/平方米，毛利率從也 彼時(shí)的36.4%降至2020年的25.2%。2021年，隨著流動(dòng)性壓力的進(jìn)一步加大，其持續(xù)降價(jià)促銷(xiāo)，以“在短期內(nèi)維持流動(dòng)資金，而非著眼于盈利能力”，其毛利率走低至14.1%。
不過(guò)，在同策研究院資深分析師肖云祥看來(lái)，為快速回流資金而進(jìn)行的降價(jià)促銷(xiāo)等措施短期內(nèi)會(huì)降低毛利率，但從長(zhǎng)期來(lái)看，若行業(yè)沒(méi)有大的變化背景下，毛利率在小幅回歸后，會(huì)長(zhǎng)期保持一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的區(qū)間。
修復(fù)或待行業(yè)穩(wěn)定后
近期，行業(yè)毛利率修復(fù)的曙光初現(xiàn)。2021年下半年，房企受制于流動(dòng)性壓力，相繼暫停了拿地的步伐，同時(shí)在土地財(cái)政壓力下，地方政府加大了優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的投放，多個(gè)城市2021年第三批集中供地降低土拍門(mén)檻。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的減少，疊加優(yōu)質(zhì)土地的釋出，拿地房企的利潤(rùn)水平自然可期。
中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，2021年下半年拿的地塊中大概有50%是底價(jià)或者非常低的溢價(jià)價(jià)格取得的，多宗項(xiàng)目的回報(bào)率非常理想。
“深圳下半年取得了4宗，廣州拿了3宗，南京也是3宗。在這些核心城市去年下半年投資的規(guī)模和投資質(zhì)量都是非常高，相比今年的銷(xiāo)售，包括今年銷(xiāo)售提出穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)，以及對(duì)未來(lái)的利潤(rùn)都形成了很好的支撐?！睆堉浅硎?。
龍湖也在這期間獲得了“更加安全便宜”的土地。據(jù)龍湖管理層披露，去年9月以后，在其布局的30余個(gè)核心城市中，許多地塊是以底價(jià)獲取，而集中供地的政策之下，“地塊溢價(jià)率在10%~15%就封頂，這就能保證開(kāi)發(fā)商有比較好的利潤(rùn)。”
值得一提的是，過(guò)去幾年間的調(diào)控，已經(jīng)讓房企對(duì)投資拿地產(chǎn)生的預(yù)期發(fā)生了徹底改變。
“這個(gè)行業(yè)過(guò)去是普漲的，地價(jià)拿高了，過(guò)兩年也漲回來(lái)了，它是一個(gè)長(zhǎng)周期上漲的過(guò)程?！饼埡瘓F(tuán)管理層表示，“但在去年7月份以后，未來(lái)不會(huì)有這種長(zhǎng)周期了。過(guò)去無(wú)論怎樣都能上漲，但未來(lái)則是一旦拿錯(cuò)地，就真有可能就賣(mài)不出去，或者是要大幅度的虧損。”
因此，在談及2021年拿地策略時(shí)，陳序平表示，要圍繞著毛利率、凈利率等底線指標(biāo)，量入為出，理性獲取，始終堅(jiān)持投資原則。
旭輝董事局主席林中也表示，旭輝投資紀(jì)律的第一個(gè)要求便是，拿地就是為了盈利，而不是為了養(yǎng)團(tuán)隊(duì)、沖規(guī)模。
2021年下半年萬(wàn)科也改變了拿地的模式。郁亮表示，“我們提高了投資的要求，比如說(shuō)對(duì)投資項(xiàng)目盈利的水平要求，對(duì)于操盤(pán)團(tuán)隊(duì)能力的要求，對(duì)于投后管理的要求，都在不斷地提高?！?/p>
對(duì)于毛利率何時(shí)有望迎來(lái)增長(zhǎng)修復(fù)，各家亦有不同的規(guī)劃。旭輝CFO楊欣表示，“在2022年、2023年，我們希望能夠有一個(gè)比較穩(wěn)定的利潤(rùn)表現(xiàn)，希望2023年開(kāi)始恢復(fù)增長(zhǎng)。”而萬(wàn)科則表示未來(lái)兩年，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率將維持在20%的水準(zhǔn)。
碧桂園的管理層則提出了更為謹(jǐn)慎的觀點(diǎn)稱(chēng)，整個(gè)行業(yè)現(xiàn)在處于調(diào)整、出清的階段，部分流動(dòng)性壓力較大的企業(yè)也在對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行比較大的甩賣(mài)，要等這個(gè)出清過(guò)程接近尾聲，或者出清后，行業(yè)進(jìn)入比較平穩(wěn)的狀態(tài)，毛利潤(rùn)率才會(huì)重新再起來(lái)，而在這之前，毛利潤(rùn)率可能會(huì)維持在一個(gè)比較低的狀態(tài)。
億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，無(wú)論是土地端、銷(xiāo)售端還是費(fèi)用端，2021年房企所面臨的現(xiàn)狀都并不理想，2021年或?qū)⒊蔀榉科罄麧?rùn)的底部區(qū)間，預(yù)計(jì)這會(huì)在2023年也就是企業(yè)2022年年報(bào)中呈現(xiàn)，之后企穩(wěn)。
作者：鄭娜