剛剛過去的“金九”雖然成色不足，但上海樓市終于止住了成交量連續(xù)三個(gè)月下滑的“頹勢(shì)”。

　　上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，9月上海商品住宅成交面積為76.59萬平方米，這一數(shù)字雖然剛剛超過去年同期142萬平方米成交量的一半，但也僅次于今年3月93.23萬平方米的成交面積，為年內(nèi)第二高。

　　德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟認(rèn)為，在經(jīng)過7-8月的持續(xù)盤整以及積極蓄客之后，開發(fā)商在剛需和中高端市場(chǎng)雙線搶收，導(dǎo)致了9月市場(chǎng)的小幅回暖。

　　10月第二周，上海樓市的回暖趨勢(shì)得到了延續(xù)，中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，10月6日-12日上海市新建商品住宅成交面積為24.7萬平方米，環(huán)比大幅增加了110.1%，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了3月31日以來近28周的單周成交新高。

　　2014年已經(jīng)進(jìn)入第四季度，隨著政策面的利好逐漸釋放，以及房企“搶收”意愿的增強(qiáng)，上海樓市已顯現(xiàn)出“風(fēng)云變幻”的跡象。目前的“抬頭”趨勢(shì)究竟將帶來的是一場(chǎng)“大逆轉(zhuǎn)”，還是短暫的“靈光一閃”？

　　供應(yīng)穩(wěn)步增長(zhǎng)

　　除成交外，9月上海樓市的供應(yīng)也呈現(xiàn)出明顯的回暖趨勢(shì)。

　　德佑地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，今年9月上海商品住宅每周的供應(yīng)面積依次為7萬平方米、9.6萬平方米、15.8萬平方米和26.5萬平方米，呈遞增趨勢(shì)。而來自上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入10月，上海市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有36個(gè)住宅開盤或加推，與9月相比再增4個(gè)。

　　其中，中海寰宇天下即將于10月入市，筆者從售樓處獲悉，自項(xiàng)目開始認(rèn)籌以來，連續(xù)兩周末單日到訪客戶數(shù)均超過百組，項(xiàng)目已現(xiàn)“未開先熱”的態(tài)勢(shì)。

　　此外,在9月底開盤取得熱銷的青浦某樓盤也將于10月加推一批新房源，項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在項(xiàng)目所有人員都進(jìn)入了緊張的“備戰(zhàn)”狀態(tài)，最后一個(gè)季度將成為決定全年?duì)I收的關(guān)鍵。

　　事實(shí)上，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人作出上述表態(tài)并不意外。雖然今年前三個(gè)季度房企表現(xiàn)得比較“從容”，但進(jìn)入第四季度，“年報(bào)”的壓力已經(jīng)越來越大。

　　陸騎麟表示，對(duì)開發(fā)商來說，能否在10月取得好成績(jī)將對(duì)今年一整年的業(yè)績(jī)產(chǎn)生決定性的影響。而房企在目前政策可能出現(xiàn)松動(dòng)的情況下大舉入市，為接下來的市場(chǎng)成交打下了基礎(chǔ)。

　　折扣“突破外環(huán)”

　　開發(fā)商心態(tài)的轉(zhuǎn)變導(dǎo)致了優(yōu)惠樓盤數(shù)量的增加，與今年前9個(gè)月不同的是，10月的優(yōu)惠樓盤主要集中于外環(huán)以外的剛需產(chǎn)品。

　　新浪樂居樓盤數(shù)據(jù)中心顯示，10月上海預(yù)計(jì)有優(yōu)惠的樓盤數(shù)達(dá)175個(gè)，較9月的147個(gè)增加了19%，同比去年也增加了29.6%。從環(huán)線分布上看，優(yōu)惠樓盤主要集中在外環(huán)之外，占比達(dá)75.4%。

　　往往被認(rèn)為折扣空間不大的低總價(jià)產(chǎn)品，也開啟了“以價(jià)換量”的策略嗎？

　　克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示，雖然9月成交環(huán)比有小幅的回暖，但這對(duì)于房企來說還不夠。無緣“金九”之后，“銀十”就顯得無比關(guān)鍵，因此會(huì)有不少剛需樓盤意圖通過折扣打開市場(chǎng)。

　　但薛建雄同時(shí)表示，目前剛需樓盤的折扣力度并不大，仍然是“小打小鬧”，優(yōu)惠幅度與買家的心理價(jià)位仍有不小落差。

　　從目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，10月上海給出9折以上優(yōu)惠的項(xiàng)目中，有7個(gè)是中高端和別墅類項(xiàng)目。剛需類產(chǎn)品的優(yōu)惠范圍雖然有所擴(kuò)大，但實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠并不多。

　　對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，目前房企的心態(tài)很微妙。雖然有全年業(yè)績(jī)的壓力，但事實(shí)上房企的資金壓力普遍不大，并無“生存”壓力，因此導(dǎo)致了目前剛需產(chǎn)品的優(yōu)惠力度不足。

　　降價(jià)悄然開啟

　　雖然10月給出實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠的樓盤并不多，但房企在上海的“搶收”動(dòng)作卻沒有停歇。10月加推的樓盤中，有一部分樓盤悄然調(diào)低了報(bào)價(jià)，力圖借著房貸政策的“東風(fēng)”，力拼10月市場(chǎng)。

　　位于嘉定的季景銘郡將于10月加推，筆者從售樓處獲悉，該項(xiàng)目新房源的平均報(bào)價(jià)為25000元/平方米，預(yù)計(jì)比此前的成交均價(jià)下降了約1000元/平方米，以此計(jì)算，房源的總價(jià)最多將下降10萬元左右；同樣將于10月加推的嘉定南翔某樓盤雖然暫無折扣推出，但也下調(diào)了項(xiàng)目的報(bào)價(jià)。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目今年3月開盤時(shí)的報(bào)價(jià)為23100-27700元/平方米，而10月即將加推的房源報(bào)價(jià)則為17900-20600元/平方米，降價(jià)幅度明顯。

　　除此之外，還有不少品牌房企旗下的樓盤也都下調(diào)了報(bào)價(jià)。值得注意的是，位于寶山高境的泰禾紅御將于10月開盤，該項(xiàng)目售樓處給出的說法為均價(jià)約35000元/平方米，同樣遠(yuǎn)低于“均價(jià)將超過40000元/平方米”的預(yù)期。

　　“相比于大張旗鼓地打折卻缺少實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠，這樣的降價(jià)行為更容易達(dá)成快速去化的目的，”薛建雄表示，從此前的市場(chǎng)表現(xiàn)來看，力度不足的折扣雖然會(huì)聚集項(xiàng)目的人氣，但卻難以真正刺激項(xiàng)目的成交。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，目前上海并不缺乏需求，但只有當(dāng)開發(fā)商在價(jià)格方面做出實(shí)質(zhì)性的讓步，這一部分需求才會(huì)真正被激活。