今后，業(yè)主的維修資金可以自己話事，不過業(yè)委會要建立物業(yè)專項維修資金財務賬目和業(yè)務檔案，指定專人或委托第三方機構進行管理。記者20日從廣州市國土房管局獲悉，《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法(征求意見稿)》(下稱《辦法》)日前公開征求市民意見。其中規(guī)定，業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應當擬訂物業(yè)專項維修資金管理規(guī)約，提交業(yè)主大會表決通過后予以實施。《辦法》還針對業(yè)主欠交拖交維修資金、發(fā)生緊急情況未能及時使用維修資金、房屋產權轉移后維修資金分戶賬更名難等社會普遍關注的問題作出規(guī)定。

　　余額不足首期交存額30%要續(xù)存

　　為防止開發(fā)建設單位“收而不存”、業(yè)主“拖欠不交”的問題發(fā)生，廣州市于2012年建立了維修資金預交存制度，明確開發(fā)建設單位在申請房屋預售或產權初始登記前必須足額交存首期維修資金。該制度從源頭上解決了新建樓盤欠交、拖交維修資金的現象，扭轉了維修資金歸集相對被動的局面?；陬A交存制度的有效性，《辦法》也將該項制度囊括在內，以確保應交存的維修資金能夠歸集到位，實現維修資金全覆蓋。

　　《辦法》規(guī)定，以預售方式銷售的，開發(fā)建設單位應當在申請核發(fā)商品房預售許可證前，根據預售房屋所在樓宇(區(qū)域)核準的報建面積，將首期物業(yè)專項維修資金足額預交存至專戶管理銀行。以現樓方式銷售的，開發(fā)建設單位應當在申請辦理房屋所有權初始登記前，根據物業(yè)的實測面積，將首期物業(yè)專項維修資金足額預交存至專戶管理銀行。

　　經營性車場車庫也要預交存首期物業(yè)專項維修資金，每個車位交存首期物業(yè)專項維修資金的面積應當包括該車位的產權面積和分攤共用面積。據悉，這也是首次對經營性車場車庫提出預存首期維修資金的要求。

　　另外，為防止維修資金出現短缺的情形，《辦法》規(guī)定，業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。未成立業(yè)主大會的，業(yè)主應當按照現行的首期維修資金交存標準進行續(xù)交。

　　外墻面滲漏可緊急使用維修資金

　　當前維修資金的使用需經雙2/3業(yè)主同意后向管理部門提交有關材料申請辦理。在此過程中，組織實施單位征求雙2/3業(yè)主同意需時較長，當物業(yè)產生一些危急情況需要緊急使用維修資金時，難以保障資金及時到位，有可能危及業(yè)主人身財產安全。這也成為部分市民質疑維修資金使用困難的一個主要原因。

　　為確保緊急情況下維修資金使用及時到位，更好地維護業(yè)主的合法權利，《辦法》對維修資金緊急使用程序進行了細化，并建立了預支付制度。

　　《辦法》規(guī)定，當物業(yè)出現五種危及人身和財產安全，或者嚴重影響正常使用的情形的，比如外墻面滲漏，組織實施單位可申請緊急使用物業(yè)專項維修資金。

　　業(yè)委會可自行管理維修資金

　　《辦法》規(guī)定，業(yè)主大會決定自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應當擬訂物業(yè)專項維修資金管理規(guī)約，提交業(yè)主大會表決通過后予以實施。

　　物業(yè)專項維修資金管理規(guī)約應當包括：物業(yè)專項維修資金自行管理的形式；物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行；物業(yè)專項維修資金交存、使用、管理和監(jiān)督等制度；其他與物業(yè)專項維修資金有關的決議事項。

　　經業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可委托一家專戶管理銀行存儲本物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)專項維修資金，并以業(yè)主委員會為賬戶名在專戶管理銀行開立物業(yè)專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域、幢、房屋戶門號分級設賬。

　　使用方案需“雙2/3”業(yè)主同意

　　物業(yè)專項維修資金怎么用？《辦法》提出，已成立業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會負責組織實施，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務企業(yè)負責具體工作；未成立業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會的，相關業(yè)主可以自行實施或者委托物業(yè)服務企業(yè)負責實施，也可以向物業(yè)管理區(qū)域所在地的居民委員會提出申請，由居民委員會在所屬街道辦事處的指導和監(jiān)督下負責組織實施。

　　物業(yè)管理區(qū)域需要使用物業(yè)專項維修資金的，由組織實施單位對維修和更新、改造的項目(以下統稱“維修項目”)提出使用方案。使用方案要包括項目內容、費用預算、列支范圍、實施辦法等內容。維修項目經鑒定或檢測的，組織實施單位應當提供相關證明資料。

　　使用方案要在所涉物業(yè)范圍內的顯著位置向物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主公示7日以上，并征得列支范圍內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。

　　物業(yè)專項維修資金列支范圍內的業(yè)主可以采用集體討論、書面征求意見和電子投票等形式進行表決。采取書面征求意見形式進行投票表決的，表決意見應當由業(yè)主本人或者業(yè)主書面委托的代理人簽名。采用電子投票形式的，應當通過業(yè)主決策電子投票系統表決。

　　使用方案表決結果應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示。采用書面征求意見形式產生的表決結果應當公示30日以上，采用集體討論形式產生的表決結果應當公示7日以上。

　　組織實施單位可根據維修項目的實際情況采取多家(至少3家)報價或招標方式選擇施工單位，并與選定的施工單位簽訂施工合同。項目施工合同應當約定預留不少于工程預算總額5%的質量保證金。

　　業(yè)主委員會或相關業(yè)主有權對選擇施工單位過程進行全程監(jiān)督。

　　維修資金隨房屋所有權自動過戶

　　根據《住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定，受讓人應持維修資金過戶協議、房屋權屬證明和身份證明等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。但在實際中，部分業(yè)主與受讓人未簽訂維修資金過戶協議或未在房屋買賣合同中約定維修資金過戶，從而導致資金賬戶無法更名，不利于維修資金的管理和使用。為解決這一問題，《辦法》規(guī)定，房屋所有權轉移時，業(yè)主應當向受讓人說明維修資金交存和結余情況并移交維修資金卡(存折)，該房屋分戶賬的賬戶信息隨房屋所有權同時變更。

　　目前，廣州市國土房管局已在番禺區(qū)試點以物業(yè)地址建立維修資金分戶賬，探索解決維修資金過戶更名的辦法。該局也在積極推進維修資金信息管理平臺建設，待管理平臺建成后，即可實現維修資金隨房屋所有權自動過戶。

　　廣州市國土房管局表示，此次向社會各界公開征求意見后，該局將充分吸取社會各方意見，進一步修改完善《辦法》，切實解決維修資金存在的問題，將便民利民落到實處，使維修資金管理更加規(guī)范化和精細化。

　　焦點

　　維修資金可買國債但須每年曬賬

　　盡管業(yè)委會可自行打理維修資金，但是并不是可以隨便動用的?！掇k法》規(guī)定，物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，業(yè)主委員會應當建立物業(yè)專項維修資金財務賬目和業(yè)務檔案，指定專人或委托第三方機構進行管理。

　　在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關規(guī)定將物業(yè)專項維修資金用于購買國債或銀行存款。

　　物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，國債購買方案或定期存款方案應當經業(yè)主大會同意。

　　《辦法》還提出，禁止利用物業(yè)專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

　　此前維修資金賬目不透明受到一些市民的詬病。對此，《辦法》規(guī)定，物業(yè)專項維修資金由市管理中心代管的，市管理中心應當在每年4月份向業(yè)主公布上一年度維修資金管理情況，包括：物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額；發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；其他有關物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。

　　業(yè)主對公布的情況有異議的，可以申請復核。市管理中心應當在收到申請之日起15個工作日內予以回復。

　　物業(yè)專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理的，維修資金使用情況的公布辦法由業(yè)主在物業(yè)專項維修資金管理規(guī)約中約定。

　　市管理中心將建立信息化管理平臺，接受業(yè)主對其分戶賬中物業(yè)專項維修資金的交存、使用、收益和賬面余額的查詢。

　　縱深

　　新政能否喚醒“沉睡”的維修資金？

　　專家：“改革的方向是對的”

　　■縱深

　　新政能否喚醒

　　“沉睡”的維修資金？

　　專家：“改革的方向是對的”

　　住宅專項維修金是房屋的“養(yǎng)老錢”。據中國物業(yè)管理協會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會的不完全統計，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國收繳的維修資金在5000億元左右。近年來，隨著許多建筑逐漸進入“中年維修期”和“老年危房期”，急需啟用維修資金。但這筆錢因申請手續(xù)繁瑣、過程艱難，被稱為“沉睡”的資金。

　　數據顯示，截至今年7月，廣州市物業(yè)專項維修資金歸集額104.8億元，累計使用1億元左右，僅使用了約百分之一，其余的都存在銀行。

　　而廣州市審計局在對廣州市住宅專項維修資金2010年至2012年管理的專項審計調查中發(fā)現，由于定期存款期限短利率低、計息方式不合理、增值方式單一等原因，商品住宅維修資金年平均收益率為1.88%，低于同期銀行存款利率。審計報告披露，至2012年末，廣州全市共有2967個樓盤的149.94萬戶業(yè)主交存商品住宅維修資金，資金結余888509.79萬元。審計結果表明，未發(fā)現占用、挪用資金情況，資金總體安全，主要的問題是保值增值差，資金處于貶值狀態(tài)。

　　即將出爐的《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法》能否解決維修資金面臨的各種矛盾和困擾？

　　“業(yè)委會自行管理維修資金這一改革的方向是對的。物業(yè)管理維修資金強調安全、有效，過去的制度太強調安全，忽視了有效性。之前對于緊急情況下維修資金使用情形的規(guī)定比較籠統，導致緊急情況下使用物業(yè)維修資金的程序復雜、資金無法及時到位，而且有時候不是緊急情況的謊稱是緊急情況，挪用、占用資金。”廣州物業(yè)管理研究會副會長陳德豪認為，“新規(guī)列舉出來的緊急情形還是比較全面的，雖然所有情況不可能都細微入至地列出來，對于無法列舉的緊急情況類型，需要通過法律、制度層面來規(guī)避漏洞，在新規(guī)中還可補充對未寫進規(guī)定的緊急情況的說明和處理辦法。此外，要規(guī)避謊報使用、挪用專項資金的情況，對虛假使用、挪用物業(yè)維修基金的情況予以具體化的懲罰”。

　　“業(yè)主能夠自行管理物業(yè)維修基金是一件好事。”中山大學嶺南學院財政稅務系主任林江教授說，“國土房管局下放權力的做法是對的，即使有大部分居民房屋年久失修，但也從來沒有使用過這筆錢，如果業(yè)主真的能對物業(yè)維修專項資金的使用做主，那么將是居民自治、物業(yè)維修資金使用權益得到彰顯的體現。雖然新規(guī)不能涵蓋所有的緊急情況，但是經常出現的都已經列舉出來了?！绷纸J為，如果業(yè)委會真的能夠自行管理物業(yè)維修專項資金，將會是其獲得發(fā)展的一個契機。

　　林江認為：“資金的保值增值依然被捆住了手腳，業(yè)主大會管理的物業(yè)專項維修資金禁止從事國債回購、委托理財業(yè)務等投資行為，資金僅限于購買國債或定期存款，收益低下的情況無明顯改善。”

　　不過，陳德豪也提出了這樣的疑問：“資金交給業(yè)主委員會，無論是由個人管理還是第三方機構管理，肯定都會有風險的。首先，業(yè)主委員會的法律地位不明確，大部分業(yè)主委員會成立之后難以有效運作，基本都癱瘓掉了。其次，第三方機構無承擔風險責任的能力，出了問題誰來承擔？”

　　“居民自主管理物業(yè)維修基金是在更高層面實現公民自治的有效嘗試，但是不能一次性放開?！标惖潞澜ㄗh，可以在廣州的一些區(qū)縣進行小范圍試點，“把門檻定高一點”，主要面對于無污點記錄、可以獨立運作、具備專業(yè)素養(yǎng)、成熟規(guī)范的業(yè)主委員會，并且要征得三分之二以上的業(yè)主同意。

　　南方日報記者 鄭佳欣 實習生 何家偉