新政過后 購房者在等利率、等降價(jià) 開發(fā)商定價(jià)難 多盤延遲入市

　　房貸新政出臺(tái)后，東莞樓市成交明顯上漲，但是，開發(fā)商、購房者卻雙雙陷入短期觀望，購房者等利率、等降價(jià)，而開發(fā)商則在面對年底銷售壓力越來越大的同時(shí)，抉擇是漲價(jià)獲得更大利潤，還是降價(jià)快速走貨回籠資金，許多開發(fā)商面臨定價(jià)難。

　　對此業(yè)內(nèi)人士則建議，第四季度供應(yīng)量大增，面臨的壓力將加大，開發(fā)商應(yīng)該適當(dāng)降價(jià)，以價(jià)換量，完成銷售任務(wù)迅速回籠資金。

　　文/記者蔣幸端

　　市場：樓市成交總體回升 銀行7折利率難再現(xiàn)

　　自東莞房貸新政陸續(xù)落地，樓市成交也出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。據(jù)東莞中原研究部市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周住宅成交15.24萬平方米，合計(jì)1383套，按套數(shù)環(huán)比大幅上升32.09%，住宅樓市成交自國慶后連續(xù)兩周穩(wěn)速回升。

　　不過，記者了解到，節(jié)后仍有不少樓盤銷售情況并沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。厚街的一名開發(fā)商告訴記者，房貸政策利率變化不大，對于樓盤的銷售并沒有太直接的推動(dòng)作用。

　　房貸新政已經(jīng)出臺(tái)半月有余，東莞有9家銀行已經(jīng)表示“認(rèn)貸不認(rèn)房”，但多家銀行房貸利率仍然維持著基準(zhǔn)利率，甚至上升5%~10%，7折利率難再現(xiàn)。

　　瑞峰置業(yè)市場研究部認(rèn)為，按照目前東莞各大銀行的現(xiàn)狀來看，在房貸資金和利率上加大優(yōu)惠力度的可能性較小。

　　購房者等利率、等降價(jià) 開發(fā)商延后開盤

　　“年底的房價(jià)還會(huì)降，等等再買吧?！瘪T女士告訴記者，一方面要等等看有沒有新的政策出臺(tái)，利率下調(diào)，另外一方面，年底開發(fā)商壓力大，價(jià)格可能還會(huì)降。與馮女士有同樣觀念的購房者不少，受房貸新政的影響，不少購房者陷入短期觀望，不少人相信今年年底前房價(jià)會(huì)繼續(xù)下跌，至少不會(huì)出現(xiàn)上漲。

　　瑞峰置業(yè)市場研究部表示，在房貸新政與公積金新政出臺(tái)后，雖然市場上看房人群有所增加，但觀望的仍然較多，不少人在等待7折利率落實(shí)。而對于房價(jià)問題，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從整體來看，東莞房價(jià)正在趨穩(wěn)。

　　開發(fā)商方面，雖然房貸新政落地后，東莞樓市整體成交出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，但開發(fā)商所期待的購房熱潮并沒有出現(xiàn)。面對仍然在觀望的購房者和年底越來越重的銷售壓力，開發(fā)商在定價(jià)問題上陷入了兩難。

　　根據(jù)東莞中原的統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)在10月份開盤的項(xiàng)目都未亮相入市，這些項(xiàng)目遲遲未能開盤，一是一些項(xiàng)目啟動(dòng)營銷動(dòng)作較晚，蓄客難度加大造成認(rèn)籌量未能如意。二是營銷動(dòng)作步伐有所拖慢，營銷現(xiàn)場及項(xiàng)目樣板房工地場所等裝飾布置還未完善，開盤籌備工作尚未到位。第三正是房貸新政出臺(tái)干擾使房企們陷入“定價(jià)難”困局。

　　該研究部相關(guān)人士表示，一方面房貸新政出臺(tái)明顯提振市場信心，開發(fā)商對后市預(yù)期走高、房價(jià)看漲情緒升高，但另一方面今年年度業(yè)績?nèi)蝿?wù)重，沖刺任務(wù)首當(dāng)其沖，又由于東莞市場以剛需客主導(dǎo)，而剛需客的購買力通常比較弱，對價(jià)格抗性比較大，如此一來，開發(fā)商們對定價(jià)也就更為慎重，在“多保利潤”和“以價(jià)換量”之間難以取舍。

　　業(yè)內(nèi)：

　　適當(dāng)降價(jià)是最好選擇

　　要漲價(jià)開盤，還是“低價(jià)入市”？對于開發(fā)商面臨著定價(jià)難的問題，業(yè)內(nèi)人士建議，適當(dāng)降價(jià)是最好的選擇。

　　合富輝煌東莞市場研究部相關(guān)人士介紹，上周房價(jià)重回“9字頭”，新政利好樓市預(yù)期提高雖是促進(jìn)房價(jià)上漲的原因之一，但是比重并不高。該人士認(rèn)為，東莞房價(jià)一直處于理性發(fā)展層面，新政對房價(jià)最主要的影響是前三季度出現(xiàn)的各種促銷折扣或會(huì)收緊甚至消失，而上周住宅均價(jià)上漲最主要的原因還是結(jié)構(gòu)性調(diào)整，即高端住宅高量簽約拉高整體均價(jià)。第四季度住宅新品上市量較大，樓市庫存面臨一定壓力，且經(jīng)歷了反復(fù)的調(diào)控后置業(yè)者對房價(jià)越發(fā)敏感，因此建議第四季度繼續(xù)“以價(jià)換量”搶跑市場。

　　而瑞峰置業(yè)市場研究部則認(rèn)為適當(dāng)降價(jià)是開發(fā)商最好的選擇，該研究部表示，面對高庫存，為了打破市場的觀望現(xiàn)狀，房企的選擇主要有以下三種：一是“保價(jià)無釋”，現(xiàn)在如果不做適當(dāng)?shù)膬r(jià)格調(diào)整，就基本沒成交；二是“以價(jià)換量”，稍把價(jià)格降一降，就能促進(jìn)庫存走量；三是如果挺不住了，再做大幅度降價(jià)來促銷。就目前而言，及時(shí)適當(dāng)降價(jià)或是開發(fā)商最好的選擇。