國(guó)有房企改革前夜：經(jīng)理人忐忑待抉擇
本報(bào)記者 荊寶潔 北京報(bào)道
蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶11月19日去某家央企開(kāi)會(huì)。它與另一家公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并為一家。這兩家公司都找宋延慶做過(guò)咨詢(xún)。
在資本市場(chǎng)上掀起巨大想象空間的國(guó)企改革，在房地產(chǎn)界似乎舉步維艱?！昂茈y通過(guò)改革再造一個(gè)萬(wàn)科?！彼窝討c對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。
一位北京市房地產(chǎn)國(guó)企高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，今年6月份，北京市國(guó)資委曾到公司調(diào)研，但時(shí)至今日并無(wú)新的進(jìn)展?！肮静](méi)有先行先試的舉措，等國(guó)資委的消息?！彼猜?tīng)到了將對(duì)國(guó)企限薪的消息。
地方先行先試
已有一些公司和地區(qū)先行探索。
2月18日，格力電器(000651.SZ)發(fā)布公告，格力集團(tuán)將剝離格力地產(chǎn)。根據(jù)格力集團(tuán)發(fā)布的改革方案，珠海市國(guó)資委擬將格力集團(tuán)持有的格力地產(chǎn)股份有限公司51.94%股權(quán)等資產(chǎn)，注入珠海市國(guó)資委新設(shè)立的全資子公司。之后，珠海市國(guó)資委擬將不超過(guò)公司49%的股權(quán)通過(guò)公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓的方式引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。
10月30日，南京高科(600064.SH)接到大股東通知，要求逐步退出地產(chǎn)和市政領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
2013年8月31日，《南京市國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)退出一般商品房開(kāi)發(fā)領(lǐng)域工作實(shí)施意見(jiàn)》提出，市屬?lài)?guó)有全資、控股及參股房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)于2013年底前完成退出一般商品房開(kāi)發(fā)工作。區(qū)屬、各功能板塊國(guó)資房地產(chǎn)企業(yè)于2014年6月底前完成退出一般商品房開(kāi)發(fā)工作。
大型房企中，保利地產(chǎn)(600048.SH)在2014年4月舉辦的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)中表示，保利地產(chǎn)和保利置業(yè)有合作或者合并的可能性。保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊稱(chēng)這是保利集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)和任務(wù)之一。華僑城(000069.SZ)在股東大會(huì)上也表示，公司非常希望通過(guò)資本市場(chǎng)引入戰(zhàn)略投資者，甚至是引入國(guó)際資本。
另?yè)?jù)宋延慶了解，山東很多公司也在做資產(chǎn)整合。國(guó)泰君安分析師李品科總結(jié)說(shuō)，資源整合和激勵(lì)機(jī)制是改革兩條重要路徑。
障礙與矛盾
國(guó)企改革的重要意義，是厘清產(chǎn)權(quán)。
萬(wàn)科(000002.SZ)集團(tuán)董事會(huì)主席王石早前曾公開(kāi)表示，1988年股改對(duì)萬(wàn)科的意義非常重大，產(chǎn)權(quán)清晰了，在萬(wàn)科最初的發(fā)展史里，是改革造就了萬(wàn)科。
無(wú)論是首創(chuàng)地產(chǎn)董事長(zhǎng)劉曉光還是華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)都表示，受制于體制的桎梏，歷史上錯(cuò)過(guò)了好幾個(gè)重大的發(fā)展機(jī)遇。
劉曉光稱(chēng)，早在2004年，他就提出要拿出150億元，派出150個(gè)人，奔赴150個(gè)城市，拿下150塊地。此方案當(dāng)時(shí)如果付諸實(shí)施，如今僅地價(jià)就已升值30倍左右。決策過(guò)程當(dāng)中有人提了反對(duì)意見(jiàn)，因?yàn)槭菄?guó)有企業(yè)，集體討論有人反對(duì)，導(dǎo)致決策無(wú)法實(shí)行也是無(wú)可奈何的事情。
2004年首創(chuàng)還錯(cuò)過(guò)了與美國(guó)的KK2和黑石等國(guó)際大鱷牽手的機(jī)會(huì)。當(dāng)時(shí)，主管部門(mén)要求按照上市公司市值的90%進(jìn)行對(duì)價(jià)談判，但對(duì)方認(rèn)為這不符合國(guó)際慣例，放棄了合作。
根據(jù)國(guó)泰君安的報(bào)告，當(dāng)前上市國(guó)企開(kāi)發(fā)商共有55家，占比四成，但國(guó)企開(kāi)發(fā)商的整體運(yùn)營(yíng)效率比民營(yíng)企業(yè)略差。2012年國(guó)企、民企利潤(rùn)增速平均為7%、29%，ROE為 12%、15%，三項(xiàng)費(fèi)用率10%、9%，國(guó)企整體表現(xiàn)遜于民企。國(guó)泰君安認(rèn)為，其中的重要原因是激勵(lì)不足，民企開(kāi)發(fā)商實(shí)施股權(quán)激勵(lì)的比例約為國(guó)企2倍。
根據(jù)海通證券的觀察，2013年至今的第四階段的國(guó)企改革，或?qū)⒁援a(chǎn)權(quán)改革和國(guó)有股權(quán)稀釋為核心，以國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)為載體，以分類(lèi)指導(dǎo)和競(jìng)爭(zhēng)性行業(yè)國(guó)企市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)為取向，重點(diǎn)應(yīng)該是稀釋國(guó)有股權(quán)，著力解決國(guó)有股一股獨(dú)大問(wèn)題，大幅引進(jìn)民營(yíng)、外資、個(gè)人投資者。
改革必將觸及利益，市場(chǎng)人士亦有不同的看法。
任志強(qiáng)6月12日在清華大學(xué)某論壇上發(fā)表題為《改革必須面對(duì)的幾個(gè)問(wèn)題》的演講時(shí)認(rèn)為，混合所有制很難完全做到平衡。改革最終要在公司治理方面下工夫，這是判斷混合所有制改革成功與否的根本標(biāo)準(zhǔn)。如混改成功，將帶來(lái)國(guó)企治理的飛躍，管理層的任免、薪酬等高管核心利益問(wèn)題，都將由市場(chǎng)決定。
凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官林明彥在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，早在上世紀(jì)七八十年代，新加坡就已完成了國(guó)有企業(yè)的改革。母公司凱德集團(tuán)有40%股權(quán)握在新加坡主權(quán)財(cái)富基金淡馬錫手中，但無(wú)論是薪酬體系還是公司治理結(jié)構(gòu)都十分市場(chǎng)化。這對(duì)公司發(fā)展的意義不言而喻。
據(jù)宋延慶透露，他所接觸的房地產(chǎn)國(guó)企，普遍存在的心態(tài)是，不敢有所行動(dòng)，怕做錯(cuò)事，避談薪酬，等待模仿其它公司。他認(rèn)為，即使進(jìn)行混合所有制改革，也難改國(guó)有控股一股獨(dú)大的局面。
無(wú)論如何，國(guó)企改革已經(jīng)讓資本市場(chǎng)開(kāi)始躁動(dòng)。一些基金已經(jīng)在著力布局和國(guó)企改革有關(guān)的房地產(chǎn)上市公司。