驗(yàn)房師在檢驗(yàn)窗戶(hù)的密封性

驗(yàn)房師在檢驗(yàn)浴室瓷磚是否有空鼓現(xiàn)象

驗(yàn)房師用來(lái)檢測(cè)空氣質(zhì)量的儀器

驗(yàn)房師用來(lái)檢測(cè)室內(nèi)噪音的儀器

物業(yè)出具的維保單

水平儀，測(cè)量墻體是否平直

　　進(jìn)入11月，又迎來(lái)了開(kāi)發(fā)商交房、業(yè)主收房的高峰。在購(gòu)房時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇將交房日期定在年底，但業(yè)主對(duì)于冬季交房一直頗有微詞。冬季交房，不僅很難立即裝修入住，一個(gè)取暖季的取暖費(fèi)用也總讓業(yè)主覺(jué)得花了冤枉錢(qián)，甚至有業(yè)主認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商供暖季前交房，就是為了省去冬天的取暖費(fèi)用。《廣廈時(shí)代》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，冬季交房的原因除工期所致外，主要是由于房企尤其是上市房企為方便年終進(jìn)行結(jié)算，隨著行業(yè)成熟，部分房企選擇在年中交房，給自己留出更寬裕的時(shí)間，很多年底交房是不得已而為之。不過(guò)，也有另一種說(shuō)法，冬季收房其實(shí)更為直觀，易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，但業(yè)主的查驗(yàn)工作更應(yīng)仔細(xì)，注重一些細(xì)節(jié)處的驗(yàn)收，尤其是門(mén)窗密封性和水暖管線要著重查驗(yàn)。

　　冬季迎來(lái)收房季 供暖、密封性冬季易檢測(cè)

　　每年的11月，都是開(kāi)發(fā)商集中交房的時(shí)期，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的等待，業(yè)主終于可以看見(jiàn)自己當(dāng)初買(mǎi)的房子的廬山真面目，是物有所值還是貨不對(duì)板，收房季即可見(jiàn)分曉。陳女士2012年買(mǎi)的房子近日就收到了房屋交付使用通知書(shū)，開(kāi)發(fā)商通知她在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成收房工作。對(duì)于即將交付的房子，該如何驗(yàn)收？驗(yàn)收時(shí)應(yīng)著重看那些問(wèn)題？陳女士心中并不明確，陳女士表示，冬季收房，她并不打算立即裝修入住，不過(guò)很多問(wèn)題還是想一次性都解決，以防入住后再出現(xiàn)困擾。帶著她的疑問(wèn)，《廣廈時(shí)代》向驗(yàn)房專(zhuān)家進(jìn)行了了解。

　　驗(yàn)房專(zhuān)家告訴我們，在驗(yàn)收房屋前，業(yè)主應(yīng)首先查閱開(kāi)發(fā)商提供的“兩書(shū)兩表一圖”，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅面積實(shí)測(cè)表》及《管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))》。在手續(xù)完備后再進(jìn)入實(shí)質(zhì)收房階段。

　　冬季收房雖然不方便立即裝修入住，但如果業(yè)主仔細(xì)查驗(yàn)，注意一些細(xì)節(jié)，冬季驗(yàn)房其實(shí)要比其他季節(jié)更容易發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。他舉例說(shuō)明，首先門(mén)窗的密閉性是最容易檢查，由于室內(nèi)外溫差明顯、風(fēng)力較大，冬季收房時(shí)，業(yè)主只要把手放在門(mén)窗邊緣，即可感受到門(mén)窗密閉性是否完好，這一點(diǎn)在夏季就很難實(shí)現(xiàn)。另外，供暖方面，冬季也能直觀地感受到室內(nèi)溫度是否達(dá)標(biāo)，暖氣關(guān)系是否有滲漏水的情況，尤其是安裝了地暖的房屋，一旦有滲漏水情況未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，使用后會(huì)給業(yè)主造成巨大損失。

　　驗(yàn)房師還提到，墻面的質(zhì)量好壞冬季也比較容易查驗(yàn)，由于北方冬季空氣較夏季干燥許多，如果墻體有裂紋，冬季較容易發(fā)現(xiàn)，外墻的保溫性能也可以從墻面是否結(jié)露而發(fā)現(xiàn)。而且，北方冬季收房，小區(qū)綠化等硬件設(shè)施建設(shè)也可以一目了然，小區(qū)綠化是否用了工夫，冬季是最能看出實(shí)質(zhì)的季節(jié)。

　　收房前費(fèi)用項(xiàng)目多 自己算清最重要

　　除了驗(yàn)收自己的房屋是否合格，收房前要交的各種費(fèi)用是另一個(gè)讓不少業(yè)主頭疼的事情。雖然2008年1月1日，北京市建委出臺(tái)了《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》，規(guī)定業(yè)主不用在驗(yàn)房前先交物業(yè)費(fèi)、公共維修基金、契稅等費(fèi)用，但在實(shí)際操作中，不少開(kāi)發(fā)商還是采取先交費(fèi)，后驗(yàn)房的方式。

　　以陳女士收到的交付使用通知書(shū)為例，通知書(shū)中列出的收房繳納費(fèi)用清單包括契稅、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、面積差價(jià)款、一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)等。值得注意的是，業(yè)主在繳納這些費(fèi)用以前，一定要根據(jù)自己的合同自行計(jì)算清楚每項(xiàng)費(fèi)用的金額，并與交付通知書(shū)進(jìn)行對(duì)比，對(duì)比后再確定繳納金額。

　　陳女士的這份通知書(shū)上，需要繳納的費(fèi)用中，就有好幾處錯(cuò)誤。其中開(kāi)發(fā)商要求陳女士將契稅在辦理交付手續(xù)前，匯到開(kāi)發(fā)商經(jīng)紀(jì)公司的賬戶(hù)中，由開(kāi)發(fā)商代繳。但是費(fèi)用清單上為陳女士列出的契稅金額是以房屋總價(jià)的3%計(jì)算的，但陳女士所購(gòu)房屋不到90平方米，價(jià)格也低于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，又是家庭的首套住宅，按照政策可以享受1%的優(yōu)惠稅率?！拔胰绻涣私庥?jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按這個(gè)錢(qián)稀里糊涂匯了款，估計(jì)想退又要折騰很久?！标惻孔稍?xún)開(kāi)發(fā)商后，開(kāi)發(fā)商也承認(rèn)了這個(gè)錯(cuò)誤，表示陳女士只要按照應(yīng)有的1%標(biāo)準(zhǔn)繳納即可。除此之外，這份通知書(shū)上列出的物業(yè)費(fèi)用也比陳女士簽訂的商品房購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)要高，咨詢(xún)后陳女士得知，這是因?yàn)榻桓锻ㄖ獣?shū)是按照小區(qū)內(nèi)另一形態(tài)產(chǎn)品的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，陳女士的房屋物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有變化，按照合同約定繳納即可。

　　“以前沒(méi)收房的時(shí)候不知道，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，處處是陷阱，簽字前，每句話都得仔細(xì)看。”陳女士表示，如果自己不是對(duì)合同內(nèi)容很熟悉，又在業(yè)主群里獲得了很多信息，收房肯定還要遭遇不少波折。業(yè)內(nèi)人士也指出，收房時(shí)除了契稅、專(zhuān)項(xiàng)維修基金等費(fèi)用，很多費(fèi)用都是相對(duì)機(jī)動(dòng)的，比如物業(yè)費(fèi)，北京市2010年10月起就實(shí)施了新的《北京市物業(yè)管理辦法》，其中一條就規(guī)定，2010年10月1日以后取得預(yù)售許可證的所有項(xiàng)目，直到業(yè)主大會(huì)成立之前，或者在業(yè)主大會(huì)籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)，所有物業(yè)服務(wù)責(zé)任必須由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。另外，還有部分樓盤(pán)收房時(shí)會(huì)要求業(yè)主繳納裝修押金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，尤其是裝修押金，業(yè)主一定要仔細(xì)審核好押金退還要求，以防造成損失。

　　冬季集中交房主要為年終結(jié)算

　　年中交房比例增多

　　由于很多業(yè)主希望收房后能盡快裝修入住，因此對(duì)于開(kāi)發(fā)商為什么選擇冬季交房有些意見(jiàn)，甚至很多人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商著急在供暖季前交房，就是為了節(jié)省暖氣費(fèi)等支出。為此，《廣廈時(shí)代》也咨詢(xún)了某房企的負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)發(fā)商選擇冬季交房的原因，很多是業(yè)主自己想象出來(lái)的。事實(shí)上，冬季交房一種可能就是工期所致，而另一種，也是最主要的原因就是房企，尤其是上市房企為了年終報(bào)表上的數(shù)字而為之。

　　該負(fù)責(zé)人解釋到，由于目前在售的項(xiàng)目多為期房，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，商品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)需要滿(mǎn)足多項(xiàng)條件，其中重要的一條就是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購(gòu)貨方。也就是說(shuō)，只有在項(xiàng)目完工后，曾經(jīng)的銷(xiāo)售額才能轉(zhuǎn)化成營(yíng)業(yè)收入，在此之前都是以應(yīng)收賬款形式出現(xiàn)的，這也是為什么上市公司公布的年度業(yè)績(jī)報(bào)表中，銷(xiāo)售額與營(yíng)業(yè)收入之間存在較大差額的原因。而根據(jù)不同公司的情況，也有不同的收入確認(rèn)條件，很多房企都是采取的業(yè)主同意收房后才計(jì)入營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)辦法。

　　正因?yàn)榇耍瑸楸ＷC營(yíng)業(yè)收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房企會(huì)采取在年底集中進(jìn)行交房，增加全年?duì)I業(yè)收入。但該負(fù)責(zé)人也指出，隨著行業(yè)的成熟，趕著在年底交房的房企也在逐漸減少，只要具備一定條件，現(xiàn)在房企更偏愛(ài)在年中交房，給自己留出寬裕的時(shí)間處理可能發(fā)生的問(wèn)題?，F(xiàn)在的年底趕交房，有些是不得已而為之。

　　信誠(chéng)永立地產(chǎn)總經(jīng)理王穎濤則透露，除了方便結(jié)算外，部分開(kāi)發(fā)商選擇年底交房還因?yàn)榭紤]到北方冬季施工成本高，因此會(huì)在冬季施工期到來(lái)前完成主體竣工，而且冬季不交房也會(huì)增加相應(yīng)的看護(hù)成本。

　　當(dāng)被問(wèn)到，房企是否有可能因自身原因選擇冬季交房而給業(yè)主適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用減免或方便時(shí)，該負(fù)責(zé)人也表示，這不太可能，因?yàn)榻环繒r(shí)間是在簽訂合同時(shí)就已約定好的，即購(gòu)房者已經(jīng)默認(rèn)接受了這個(gè)交房時(shí)間，除非逾期交房，否則房企很難因此提供優(yōu)惠。

　　本版文并攝/門(mén)庭婷

　　●小知識(shí)●

　　開(kāi)發(fā)商交房時(shí)間是怎么定出來(lái)的？

　　項(xiàng)目建設(shè)常規(guī)程序如下：

　　項(xiàng)目建設(shè)完成，包括建筑主體完工并進(jìn)行四方驗(yàn)收(拿到竣工驗(yàn)收備案表)，小區(qū)道路、綠化、通訊、水、電、燃?xì)?、采暖等市政配套工程完工，物業(yè)進(jìn)行預(yù)先驗(yàn)收，對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行整改后，通知業(yè)主收房，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入交房階段。

　　影響交房時(shí)間因素：

　　(1)購(gòu)房合同約定的交房時(shí)間。(超過(guò)交房日期，開(kāi)發(fā)商不能按約定時(shí)間交房會(huì)按日支付逾期交房違約金，因此開(kāi)發(fā)商一般會(huì)將約定日期作為交房日期底線)

　　(2)建筑主體竣工完成時(shí)間。(直接影響能否按時(shí)交房，一般會(huì)比購(gòu)房合同約定的交房時(shí)間提前2月—3月左右)

　　(3)竣工驗(yàn)收備案表。(建委組織四方驗(yàn)收完成后的竣工驗(yàn)收備案表是交房的最重要依據(jù)，無(wú)此手續(xù)交房不能進(jìn)行)

　　(4)配套工程。(購(gòu)房合同中均有相關(guān)規(guī)定)

　　(5)物業(yè)公司。(小區(qū)的提前接管，房屋的預(yù)先驗(yàn)收并整改細(xì)小問(wèn)題，調(diào)試小區(qū)公用設(shè)施，如車(chē)位管理、公共照明等)

　　(6)開(kāi)發(fā)公司。(業(yè)主檔案建立，通訊信息變化，與物業(yè)的交接、配合)