2014年相比二手房買賣市場的冷淡，租賃市場行情尚可，雖然市區(qū)租金上漲幅度有所放緩，但市中心優(yōu)越路段租金仍居高不下。日前，市國土房管局公布2014年廣州房屋租金參考價，全市住宅租金同比上漲3.54%，全市租金最貴的住宅出現(xiàn)在越秀區(qū)二沙島。另據(jù)市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計，2014年廣州住宅租金均價為39.33元/㎡，中心城區(qū)41.21元/㎡，外圍城區(qū)27.01元/㎡。記者 王雯倩

　　天河60平方米小兩房

　　去年漲租216元/月

　　按照市房地產(chǎn)中介協(xié)會的數(shù)據(jù)，以二手房市場中租賃行情最熱的60平方米小兩房為例，全市房源去年起碼漲租80元/月，小數(shù)怕長計，全年住房租賃成本上漲近千元。而滿堂紅近期發(fā)布2014年租金數(shù)據(jù)顯示，天河和越秀的二手房租金依然高企，同樣是以60平方米的小兩房為例，一套天河租房去年漲租216元/月，而越秀同類型房屋租金則上漲186元/月。業(yè)內(nèi)人士指出，在宏觀經(jīng)濟增速放緩的情況下，2014年廣州市區(qū)住宅租金價格依然保持平穩(wěn)增長，其主要原因有以下幾方面：一是通脹因素對租金上漲存在一定的影響；二是廣州作為一線城市，租賃的實際需求十分龐大；三是城市建設(shè)與配套不斷完善，推動了租金的上漲。

　　60~90平方米房源最充足

　　“三代同堂”外圍區(qū)域覓筍租

　　從住宅租賃面積分布區(qū)間看，廣州市60平方米以下占比為31%，主要為單間及小兩房，較多集中在海珠區(qū)及越秀區(qū)。其中，海珠區(qū)赤崗-客村、江南西-寶崗大道、新港西及廣州大道南等板塊，越秀區(qū)的中山三路-中山四路、淘金-建設(shè)、西門口等板塊小戶型成交尤為活躍；60～90平方米區(qū)間的占比為40%。而中心區(qū)域租賃套均面積集中在77~82平方米，可見小兩房單位供給較為充足，租賃也最為暢旺。90～120平方米的住宅租賃占比為19%；其中各專業(yè)批發(fā)市場周邊、天河北中高端樓盤、珠江新城和華南板塊等成交較為活躍。120～144平方米的住宅租賃占比為6%，144平方米以上占比為3%；該戶型的租賃成交大多位于珠江沿岸、五山板塊、天河北板塊及華南板塊的中高端樓盤，如華標濤景灣、珠江帝景、匯景新城、中怡城市花園以及星河灣等。據(jù)中介人士反映，外圍區(qū)域租客更青睞于租賃大戶型，部分三代家庭因中心區(qū)域大戶型租金較高，因超出預(yù)算外遷至周邊區(qū)域，成為外圍區(qū)域的主力租客群體。

　　從住宅租賃熱門板塊看，天河區(qū)天河北、珠江新城等板塊集中了收入較高的白領(lǐng)，且生活氛圍成熟，租賃表現(xiàn)最暢旺，租金持續(xù)穩(wěn)漲。海珠區(qū)的廣州大道南、新港西、客村-赤崗板塊供應(yīng)充足，專業(yè)市場帶動租賃活躍且穩(wěn)定；越秀區(qū)及荔灣區(qū)因生活配套成熟且有名校效應(yīng)，租賃活躍度或租金水平保持穩(wěn)定；白云區(qū)的白云大道與天河區(qū)的車陂-東圃租金水平較為適中，是許多來穗人員的“心水”選擇；番禺區(qū)華南板塊連接中心城區(qū)方便快捷，多個大型小區(qū)具備良好的社區(qū)條件，租金實惠，吸引了相當一部分租客，需求持續(xù)活躍。

　　租金回報率持續(xù)下滑

　　樓梯樓與電梯樓租金差距拉大

　　由于近兩年租金上漲幅度遠不及房價，二手房租金回報率持續(xù)下滑。滿堂紅數(shù)據(jù)顯示，全市總體有電梯物業(yè)出租毛回報率從2013年的2.9%下降到2014年的2.8%，區(qū)域內(nèi)回報率同比持平或增加的是荔灣、白云和花都三區(qū)。而全市總體樓梯樓物業(yè)出租毛回報率從2013年的2.8%下降到2014年的2.7%，區(qū)域內(nèi)回報率同比持平或增加的是白云和花都。

　　對此，滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，雖然從總體回報率的橫向?qū)Ρ壬?，有電梯物業(yè)只比無電梯物業(yè)高0.1個百分點，但就2014年的成交均價和平均租金上看，前者則比后者分別高出34.7%和40.4%。簡單來說，就是以高出三成的成本付出，換取高出四成的租金賬面收入，但當中也會受具體板塊、地段的二手物業(yè)供應(yīng)類型及與周邊一手住宅的價格差距等因素影響。預(yù)期2015年廣州二手住宅市場在信貸政策刺激下較之2014年有所放量，其中電梯樓物業(yè)的增加幅度會大于樓梯樓物業(yè)，因樓齡長短而導(dǎo)致兩者之間的租金差距也會進一步拉大。