中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，1月全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10564元人民幣，環(huán)比漲0.21%，這是百城房價連續(xù)8個月下跌之后首次出現(xiàn)上漲。此外，近期部分地區(qū)陸續(xù)推出“托市”政策，4日央行宣布降準，強化了樓市繼續(xù)回暖的預期。
業(yè)內人士認為，房地產行業(yè)資金面有望改善，購房需求料持續(xù)釋放。從A股情況看，2014年在傳統(tǒng)權重板塊中，房地產板塊上漲幅度不足60%。部分機構認為，在調控逐步放松、央行降準釋放流動性的背景下，節(jié)后地產股有望迎來“小陽春”。但由于此前降息改善了行業(yè)基本面，部分地產股溢價已處中上水平，震蕩調整概率也在增大。
樓市繼續(xù)回暖可期
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年1月北京、上海等十大城市(新建)住宅均價為18990元/平方米，環(huán)比上漲0.59%。
成交量方面，銀河證券統(tǒng)計顯示，1月其跟蹤的36個主要城市新建商品住宅成交量為2014年月平均成交量的108.0%，雖然1月恰逢傳統(tǒng)銷售淡季，但整體銷售量仍高于2014年的月平均水平。而放在5年的時間周期來看，今年1月銷量僅次于2013年1月份。
價格與成交量雙雙回暖，2015年樓市迎來“開門紅”。中國指數(shù)研究院分析指出，整體來看，樓市預期不斷轉好。政策方面，高層積極肯定了行業(yè)中長期發(fā)展的重要性，市場信心有所增強；成交方面，在“微刺激”手段的推動下，主要城市需求平穩(wěn)釋放；供應方面，因春節(jié)臨近主要城市推盤量有所減少；在房企定價策略方面，由于企業(yè)年初的業(yè)績壓力較緩和，部分樓盤優(yōu)惠力度減弱，也促使價格有一定回升。
隨著一些地方不斷出臺“托市”政策，2015年樓市有望繼續(xù)回暖。據(jù)中國證券報記者了解，今年以來紹興、廈門以及四川等多地出臺政策刺激樓市。
浙江省紹興市公布的新政策提出，從2月15日起在紹興實行包括購房補貼、提高公積金貸款額度等優(yōu)惠政策。其中，購房者在政策有效期間購房，可獲得房款成交計稅價0.8%的稅收補貼。1月20日，四川省住建廳發(fā)布消息，稱將對省內地方住房政策進行集中清理，全面取消限購、限價等行政干預政策。
此外，重慶、南昌、廈門等地的首套房公積金貸款首付比例最低降至20%，上海、沈陽、長春等城市符合條件的二套房公積金貸款政策按照首套房執(zhí)行。另外，多地通過契稅減免、財政補貼鼓勵自住型住房需求。據(jù)不完全統(tǒng)計，去年調整住房公積金政策的城市超過20個，截至目前，除北上廣深以及三亞5個城市仍執(zhí)行限購以外，其他城市的限購政策已基本解除。
中國指數(shù)研究院預計，受需求釋放、供應減少影響，短期內主要城市庫存壓力或稍有緩解。展望未來，政策環(huán)境和貨幣環(huán)境趨于寬松，市場信心增強，樓市將進一步回暖。
資金饑渴有所緩解
從2014年下半年開始，一些地方頻頻“松綁”限購，市場對于政策面放松的預期早已達成共識，但業(yè)界普遍認為，制約行業(yè)基本面進一步改善的關鍵因素在于貨幣政策。如此來看，央行降準無疑對房地產行業(yè)是個利好。
據(jù)相關機構測算，此次央行“普遍+定向”降準，有望給市場注入超過6000億元資金，從而改善流動性，資金敏感型行業(yè)因此獲益。在此之前，資金敏感的房地產行業(yè)一直深受資金緊繃的影響。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年，在開發(fā)企業(yè)的各類資金來源中，購房者的定金及預付款占比為24.8%，較2013年下降3.5個百分點。與此同時，開發(fā)企業(yè)自籌資金占比達到41.3%，較2013年提高2.5個百分點；國內貸款占比為17.4%，較2013年提高1.3個百分點。中國指數(shù)研究院認為，2014年以來開發(fā)商資金鏈承壓已是不爭的事實。
在此情況下，房地產企業(yè)不約而同地抓緊了“錢袋子”，在投資方面頗為謹慎。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國房屋新開工面積179592萬平方米，比2014年下降10.7%，其中住宅新開工面積同比下降14.4%。
降息、降準等政策的推出，有望緩解房企資金鏈緊張狀況。興業(yè)證券報告指出，2014年11月降息之后，行業(yè)基本面將開始復蘇，回顧歷史亦是如此，這表明影響房地產基本面走勢的最重要因素是貨幣政策以及流動性。
該報告指出，此次降準將刺激房地產市場需求釋放，一定程度上對于居民購買能力和購買意愿都會有較強的促進作用。在貨幣持續(xù)寬松背景下，行業(yè)基本面復蘇一定會貫穿2015年，上半年量價齊升趨勢預計不會改變，下半年房價有望穩(wěn)中趨升。此外，在外匯占款持續(xù)負增長、經(jīng)濟下行壓力加大和房地產開發(fā)投資持續(xù)回落的情況下，貨幣寬松的持續(xù)性可以期待。
地產股估值修復
“再壞也不會壞過2014年了吧?！痹跇I(yè)內人士看來，雖然限購、限價等調控政策早已推出，但2012年、2013年樓市并未出現(xiàn)預想中的大滑坡，相關政策的持續(xù)性影響卻是在2014年集中發(fā)酵。此外，在貨幣、信貸政策對房地產收緊的背景下，整個行業(yè)在2014年經(jīng)歷了高速發(fā)展期之后的極大心理落差。
從股市來看，盡管2014年年底開始A股整體走強，但地產板塊僅僅是稍跑贏大盤。根據(jù)WIND統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2014年上證綜指漲幅達52.50%，地產板塊漲幅為59.48%，而鋼鐵、銀行、證券板塊漲幅分別達80.87%、76.08%和155.96%。
在調控政策繼續(xù)放松、資金面持續(xù)改善等多重利好因素支撐下，2015年地產板塊的潛力仍有待釋放。從1月的走勢來看，WIND統(tǒng)計顯示，地產板塊的區(qū)間漲幅達4.2%，已超越銀行等板塊。
國泰君安研報認為，貨幣信貸的寬松對房地產行業(yè)及相關產業(yè)主要有三方面影響：提升開發(fā)商的現(xiàn)金流，按揭款、開發(fā)貸有望進一步寬松；一定程度促進房企新開工項目，緩解下半年可能出現(xiàn)的供應緊張；銷售回籠資金加快，也有望緩解地產行業(yè)的上下游相關產業(yè)資金鏈緊繃狀況。政策收緊的壓力在未來一段時間內應該不會出現(xiàn)。
平安證券報告指出，盡管地產行業(yè)整體PE隨藍籌行情大幅提升，但目前仍未達到2008-2009年的高點。地產板塊與滬深300的PE比值為1.48，也未到達2008-2009年(2.0)和2011-2012年(1.52)前兩輪降息周期時的高點，地產股估值有望持續(xù)回升。由于基本面持續(xù)回暖，地產板塊“小陽春”可期，同時龍頭房企、國企改革概念股有較大的上升空間。
但有機構認為，未來部分個股的震蕩調整難以避免。中山證券研報認為，剔除季節(jié)性因素，對樓市節(jié)后銷售回升持樂觀態(tài)度，本次降準兌現(xiàn)流動性將有助于延長地產板塊的投資邏輯。但地產板塊目前的溢價為1.61倍，而近三年的溢價為1.36倍，板塊估值已處于中上水平。此外，經(jīng)過降息后的市場攀升，板塊龍頭股的估值修復已基本完成，整體投資已進入下半場，調整概率會增大。記者 徐學成