“逼債”、“封盤”、“賣項(xiàng)目”，曾一度在樓市調(diào)控最嚴(yán)厲時(shí)期的悲壯劇情卻在2015年開局上演。只是此次的主角是前兩年還被業(yè)內(nèi)認(rèn)為頗有實(shí)力的中型房企——佳兆業(yè)。盡管融創(chuàng)買下了佳兆業(yè)4個(gè)優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目公司后，后者得到了喘息之機(jī)，可以借助“財(cái)務(wù)重組”謀求一線生機(jī)。但是這一場(chǎng)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的債務(wù)風(fēng)波已經(jīng)成為目前國(guó)內(nèi)部分中型房企的縮影。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，佳兆業(yè)風(fēng)波并非是個(gè)案，而是凸顯出眼下中型房企的生存危機(jī)。
賣掉4個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目公司求生
2月1日下午，融創(chuàng)中國(guó)和佳兆業(yè)同時(shí)發(fā)布公告稱，融創(chuàng)、佳兆業(yè)達(dá)成一份涉及融創(chuàng)收購(gòu)佳兆業(yè)上海4個(gè)項(xiàng)目，代價(jià)總計(jì)近23.75億元的收購(gòu)協(xié)議。瀕臨破產(chǎn)的佳兆業(yè)終于迎來了第一個(gè)“白武士”。而一度傳言多時(shí)，涉及到華僑城等多家房企的收購(gòu)傳聞也最終以融創(chuàng)的大手筆而落下第一槌。
當(dāng)天下午融創(chuàng)中國(guó)首先發(fā)布公告，公告稱，融創(chuàng)中國(guó)全資附屬公司天津騰耀作為買方將分別以總對(duì)價(jià)約人民幣609.63百萬元和1166.75百萬元收購(gòu)上海榮灣和青灣項(xiàng)目100%的股權(quán)以及其欠上海新灣及其關(guān)聯(lián)方的股東借款。此外，還將以總對(duì)價(jià)約人民幣598.56百萬元收購(gòu)上海贏灣和誠(chéng)灣各51%的股權(quán)及上海贏灣所欠上海新灣及其關(guān)聯(lián)方的股東借款。收購(gòu)?fù)瓿珊?，上述三家公司將不再是佳兆業(yè)集團(tuán)的附屬公司。
不足半個(gè)小時(shí)后，佳兆業(yè)也公布協(xié)議公告，同容與融創(chuàng)公告一致。值得注意的是，如果按照上述兩份公告，此次傳聞融創(chuàng)整體收購(gòu)佳兆業(yè)的消息就落不到實(shí)處，而紛繞了半個(gè)月的收購(gòu)風(fēng)波最終卻是以融創(chuàng)的“雪中送炭”落下了首幕。
賣項(xiàng)目只為“財(cái)務(wù)重組”
記者發(fā)現(xiàn)，此次融創(chuàng)買下了4個(gè)項(xiàng)目公司都是佳兆業(yè)集團(tuán)債務(wù)關(guān)系較為明晰的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。更為關(guān)鍵的是，佳兆業(yè)的總部以及重心是處于華南區(qū)域，作為大本營(yíng)的華南地區(qū)此次的交易當(dāng)中卻完全沒有涉及進(jìn)去。“只是收購(gòu)幾家優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目公司，而且還是在上海，說明融創(chuàng)這一次是沒有想一口吞掉佳兆業(yè)，而只是收購(gòu)了部分相對(duì)干凈的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！睆V州某房企的高層向記者表示，“目前佳兆業(yè)這個(gè)泥潭有多深還不好說，如果一下子全買下來，風(fēng)險(xiǎn)還是非常大的?！?/p>
而對(duì)于佳兆業(yè)而言，起碼現(xiàn)時(shí)還沒有失去“名號(hào)”。按照公告，佳兆業(yè)表示，此次的出售項(xiàng)目公司是“鑒于公司出現(xiàn)的債務(wù)危機(jī)及財(cái)政困難，公司將動(dòng)用出售項(xiàng)目所得款項(xiàng)凈額用作一般運(yùn)營(yíng)資金用途，增加公司現(xiàn)金流及一般運(yùn)營(yíng)資金，以保障公司日常性運(yùn)營(yíng)?！币簿褪钦f，目前該企業(yè)仍然是處于努力謀求財(cái)務(wù)重組的嘗試當(dāng)中。
“今年起碼我們區(qū)域公司是完成任務(wù)的，集團(tuán)的財(cái)務(wù)危機(jī)是來得突然但應(yīng)該還沒有到挽救不了的地步?！奔颜讟I(yè)華南某區(qū)域公司的負(fù)責(zé)人向記者表示，如果佳兆業(yè)要財(cái)務(wù)重組，適當(dāng)賣掉部分資產(chǎn)緩解壓力也是可行的方法之一?！斑@起碼比把整個(gè)集團(tuán)賣掉要好?！?/p>
市場(chǎng)還有不少“佳兆業(yè)”
佳兆業(yè)此次面臨的“資金鏈”問題可能并非是個(gè)案那么簡(jiǎn)單。有業(yè)內(nèi)專家就分析認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)大型房企資金鏈仍算理想，但是中小型房企則面臨著較大的資金壓力，在市場(chǎng)中仍然有不少潛在的“佳兆業(yè)”。
“大的房企的融資渠道比較多，銀行也愿意給它貸款，因?yàn)樗娘L(fēng)險(xiǎn)小，利率也不會(huì)給得太高，而且有一些它還可以跨國(guó)、出國(guó)投資開發(fā)、境外融資、發(fā)行債券等都可以。但是中小企業(yè)就麻煩了。”房地產(chǎn)專家韓世同分析認(rèn)為，現(xiàn)在不只是佳兆業(yè)面臨著困境，對(duì)于很多中型房企來說，不僅是遇到了發(fā)展瓶頸，而是要面臨生存的危機(jī)?！罢牡?，動(dòng)不動(dòng)就要幾十億，很多企業(yè)連進(jìn)場(chǎng)的資格都沒有了。”事實(shí)上，在去年，一些和佳兆業(yè)規(guī)模相當(dāng)?shù)钠髽I(yè)都曾面臨資金鏈的壓力。雅居樂也曾一度傳出到期債務(wù)問題，但最終成功延期。
中型房企生存空間被壓縮
近幾年來，很多中型房企都面臨著生存空間被壓縮的挑戰(zhàn)。“在一線城市通過正常招拍掛拿地基本沒有我們的份，都是大企業(yè)之間的砸錢游戲?！蹦臣以趶V州本土發(fā)展起來的中型房企董事長(zhǎng)在談起發(fā)展前景時(shí)就顯得無奈?！拔覀?cè)趶V州城區(qū)要有項(xiàng)目，只能打游擊，開發(fā)一些大房企看不上眼的小型舊改項(xiàng)目?！倍浾甙l(fā)現(xiàn)，現(xiàn)時(shí)搶“舊改”已經(jīng)是中小型房企在一線城市的生存之道。而出現(xiàn)資金鏈問題的佳兆業(yè)，就是典型的代表，其所持有的土地和項(xiàng)目有一半就是這種舊改項(xiàng)目。
“現(xiàn)時(shí)出現(xiàn)的危機(jī)和過多涉及舊改是有一定關(guān)系的?！表n世同認(rèn)為，佳兆業(yè)此次的資金鏈困境就是生存空間被壓縮所導(dǎo)致的。中小型房企爭(zhēng)拿舊改項(xiàng)目目的是避開與大房企的正面競(jìng)爭(zhēng)。但是舊改項(xiàng)目周期比較長(zhǎng)，覆蓋面廣也使得企業(yè)難得獲得高額的回報(bào)。但如果要在一線城市擴(kuò)張，與大房企正面競(jìng)爭(zhēng)拿地就成為必然，而這一過程拼的就是“資金實(shí)力”，這對(duì)于中型房企來說，其風(fēng)險(xiǎn)就隨之而生。事實(shí)上，韓世同認(rèn)為，佳兆業(yè)資金困境的導(dǎo)火索就是在不合適的時(shí)機(jī)“搶地”。
記者發(fā)現(xiàn)，從去年開始，曾鬧出資金債務(wù)風(fēng)波的房企幾乎都是從2012年開始大手筆拿地的企業(yè)。當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行情仍然算是紅火，不少中型房企在資金上仍算充裕，都開始在國(guó)內(nèi)各大一線市場(chǎng)以高價(jià)拿地。“前年上半年，佳兆業(yè)在廣州拿地，拿了幾幅都是高價(jià)的地，有一兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入銷售和準(zhǔn)備銷售的階段，但是由于地價(jià)太高，房?jī)r(jià)也比較貴，怎么賣都很難賺錢。”韓世同認(rèn)為這些企業(yè)缺少大房企的資金實(shí)力，重金搶地?cái)U(kuò)張背負(fù)的壓力會(huì)非常大，如果資金跟不上就會(huì)形成連鎖反應(yīng)。文/圖 南方日?qǐng)?bào)記者 蔣勁勁 實(shí)習(xí)生 張帆