據(jù)中國之聲《新聞縱橫》報道，剛剛過去的4月，可是說是全國樓市的狂歡。受“3·30”樓市新政影響，“北上廣深”四個一線城市的樓市成交量大漲，環(huán)比上漲都在40%以上，上海更是出現(xiàn)了六年來的成交新高。
所謂的“3·30”新政，指的是今年3月30號，中國人民銀行、住建部和銀監(jiān)會三部委聯(lián)合打出的一系列振奮樓市“組合拳”。其中包括將二套房首付比例下限降至四成，賦予銀行二套房利率自由定價權(quán)，同時將首次和二次購房公積金貸款首付成數(shù)分別降至兩成和三成。
市場中，有人把“3·30”新政比喻為“救市良方”，也有人把政策看作是給低迷房的地產(chǎn)市場注入的“強(qiáng)心針”。如今一個月的時間已經(jīng)過去了，在這一劑藥的作用下，一線城市對政策反應(yīng)迅速、市場已呈回暖跡象，而二、三線城市反應(yīng)則較為滯后，不同城市房地產(chǎn)市場的分化依然嚴(yán)重。
數(shù)據(jù)顯示，在新政發(fā)布后的半個多月時間里，全國35個重點(diǎn)城市的524家銀行中，有164家落實新政，不同程度地降低了二套房首付成數(shù)，占銀行總數(shù)的31.3%。同時，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，銀行的二套房貸款利率沒有明顯的下行趨勢，基準(zhǔn)上浮10%仍為二套房貸款絕對的主流利率。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉：各地執(zhí)行的銀行信貸政策和央行都是有所差別，基本上都是首付降低到五成左右，但是利率央行規(guī)定的是可以根據(jù)風(fēng)險定價，但是現(xiàn)在基本上還是維持在1.1倍。
盡管“3·30”新政沒能完全落地，但它仍像一個指揮棒，給低迷、混沌的樓市指出了一個方向，看到了一絲亮光。我們就從成交量、價格、未來走勢，這三個方面來分析：
1、成交量
成交量是衡量房地產(chǎn)市場活躍程度的重要指標(biāo)，往往也是價格變化前的風(fēng)向標(biāo)。那么，新政出臺后，樓市整體成交量情況如何？答案是，變化“立竿見影”。北京西城區(qū)一家中介公司告訴記者，現(xiàn)在的成交數(shù)字是去年同期的三倍。
記者：成交量一直在上漲嗎？
鏈家地產(chǎn)中介：一直在持續(xù)，現(xiàn)在還在持續(xù)的呢。比如去年同期我們這個片區(qū)鏈家共賣1000套房子，現(xiàn)在就得賣到3000套，成交量特別大。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉一連使用了五個“高點(diǎn)”，來介紹一二線城市的成交量。我們可以想象腦海中那個上揚(yáng)的紅色“箭頭”。
張大偉：以上海為例，出現(xiàn)了最近五年的一個歷史高點(diǎn)，以北京為例，北京二手房的成交量也是2013年3月以來的一個高點(diǎn)，深圳二手和新房都是三年來的高點(diǎn)，南京等等都是2013年年末的高點(diǎn)。整個一二線城市的成交量都達(dá)到了2013年年末以來的高點(diǎn)。
不過，相比一二線城市成交量的節(jié)節(jié)攀升，三四線城市的成交量卻并不樂觀。
我愛我家副總裁胡景暉：差異還是比較大的，北京的二手房交易量是突破了1.7萬套。應(yīng)該是25個月以來的新高，要比正常月份多了三四千套的水平。三四線城市中，一些“睡城”、“鬼城”中的交易量確實不大。
2、價格
消費(fèi)者對樓市中什么最敏感？無疑是價格，新政出臺的目的，就是進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)消費(fèi)，特別是二手房領(lǐng)域?，F(xiàn)在成交量已經(jīng)聞風(fēng)而動，價格又會怎樣？ 在深圳市福田區(qū)，新政實施沒幾天，敏感的二手房房主，就開始不同程度地漲價。當(dāng)?shù)啬撤康禺a(chǎn)中介說，超過七成的二手業(yè)主正在提價，一般在十萬元左右：
深圳某房地產(chǎn)中介：基本上調(diào)價在十萬左右，甚至有些調(diào)整到二十萬，都不等，也希望業(yè)主方能夠理性對待這些政策，因為國家出臺這些政策是為了讓更多的剛需能夠入市買房。
我愛我家副總裁胡景暉表示，整體而言，受到新政的刺激，樓市在北上廣深等一線城市帶動下，房價出現(xiàn)了小幅上漲。
胡景暉：從價格上，大部分城市出現(xiàn)了一個環(huán)比的小幅上漲，同比去年的同期很多城市還是下降的。整體上，改善型需求明顯進(jìn)入市場，交易比較活躍，價格也改變了原有“穩(wěn)中有降”的態(tài)勢，從環(huán)比上是“穩(wěn)中有升”的態(tài)勢。
不過，對三四線城市而言，由于人口規(guī)模、購房需求、房地產(chǎn)庫存等多原因，新政之下，和成交量一樣，房地產(chǎn)價格依然相對穩(wěn)定。
張大偉：證明了隨著樓市進(jìn)入新常態(tài)，市場庫存積壓等等，由于一些城市缺乏人口的流入，導(dǎo)致去年9.30政策，甚至是今年的3.30政策刺激，對于三四線城市的影響不是很樂觀。一線城市可能出現(xiàn)新一輪價格的上漲，而三四線城市的價格還是相對比較平穩(wěn)的。
3、未來走勢
智者見落葉而知天下秋，履薄霜而知堅冰至，新政實施已經(jīng)整整一個月，目前的樓市現(xiàn)狀或多或少映射出了將來的走勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即便“3·30”新政的刺激，有分化仍然是全國房地產(chǎn)市場的一個趨勢。
中聯(lián)鏈家地產(chǎn)二手房研究中心總經(jīng)理肖小平：我們覺得在未來三個月內(nèi)，保持現(xiàn)狀一個量價上漲的局面是非常有可能的。因為深圳的情況不等于全國的情況，所以如果大家要異地置業(yè)的話，可能還是要分開來看。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉繼續(xù)使用了“分化”這個詞來判斷未來的樓市。
張大偉：分化還會繼續(xù)，在4月份各地還出臺了一些公積金政策，這些政策的影響還會延續(xù)到五月份，因為在五六月份不排除繼續(xù)有降息降準(zhǔn)的可能性，所以整體市場來說，一二線城市已經(jīng)進(jìn)入到一輪復(fù)蘇期。
在胡景暉看來，對于二、三線，甚至是三四線城市，要綜合城市發(fā)展、區(qū)域定位，以及國家戰(zhàn)略中的位置等因素，來考慮當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)發(fā)展。
胡景暉：區(qū)域還是有差異的，原來屬于資源開采型的或者以后透支了購房需求的城市，如果沒有產(chǎn)業(yè)或者未來預(yù)期的話，交易量很難有起色。包括像一帶一路，互聯(lián)網(wǎng)＋，創(chuàng)造新的就業(yè)就會有新的就業(yè)亮點(diǎn)的話，再結(jié)合房地產(chǎn)政策，市場復(fù)蘇就會好一些。記者張棉棉