同住一處小區(qū),本該和睦相處,奈何在物業(yè)管理公司撤離后,業(yè)委會(huì)的自行管理卻得不到理解,并且讓一場(chǎng)訴訟把“低頭不見(jiàn)抬頭見(jiàn)”變成“仇人相見(jiàn)”。近日,經(jīng)法院審理,一場(chǎng)業(yè)委會(huì)與業(yè)主的服務(wù)合同糾紛因業(yè)委會(huì)訴請(qǐng)失理被依法駁回。

　　2010年4月,江西省吉安市蘭花園小區(qū)業(yè)主經(jīng)協(xié)商,并報(bào)請(qǐng)房管部門(mén)批復(fù)備案后,成立了自己的業(yè)委會(huì)。同年5月22日,蘭花園小區(qū)業(yè)委會(huì)公告召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì),然而全小區(qū)160戶(hù)業(yè)主只有20余戶(hù)到會(huì),會(huì)議不得已改成座談會(huì)方式進(jìn)行。會(huì)上,該業(yè)主委員會(huì)提出,原有物管公司將于幾天后撤離,其他物管公司不愿接手。到會(huì)業(yè)主經(jīng)集體表決,決定從當(dāng)年6月1日起實(shí)行自治管理。至此,業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)公司撤離后,主動(dòng)跟進(jìn),自負(fù)盈虧管理起自家家門(mén)?？蓸I(yè)委會(huì)在接手管理不久后,便感覺(jué)到進(jìn)退兩難,一邊是少數(shù)業(yè)主大叫管理不規(guī)范、服務(wù)不到位,一邊是業(yè)委會(huì)成員大嘆經(jīng)費(fèi)少、舉步維艱。

　　“業(yè)委會(huì)不是法律規(guī)定的適格主體,憑什么向業(yè)主收取服務(wù)費(fèi)用?！痹谠撔^(qū),一些具備法律意識(shí)的業(yè)主表示不服。

　　可業(yè)委會(huì)基于公共利益做出的努力,付出的辛苦也不能打水漂。雙方矛盾升級(jí)后,該小區(qū)業(yè)委會(huì)選擇走訴訟維權(quán)之路。但業(yè)委會(huì)以服務(wù)合同糾紛起訴到法院后,一審被吉安市吉州區(qū)人民法院駁回訴訟請(qǐng)求,二審?fù)瑯記](méi)有任何收獲。

　　■以案釋法

　　選聘小區(qū)管理人需過(guò)半業(yè)主同意

　　業(yè)委會(huì)有訴訟主體資格嗎?對(duì)此,法院在判決書(shū)中指出,根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》等相關(guān)規(guī)定,對(duì)于業(yè)主大會(huì)按照物權(quán)法規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后,業(yè)委會(huì)請(qǐng)求解除物業(yè)服務(wù)合同的,人民法院應(yīng)予支持。也就是說(shuō),相關(guān)法律已賦予業(yè)委會(huì)有限的訴訟主體資格,可以訴請(qǐng)業(yè)主繳納服務(wù)費(fèi)用。

　　那么,有了法律撐腰,蘭花園小區(qū)業(yè)委會(huì)為什么還會(huì)遭遇敗訴?主審法官解釋稱(chēng),業(yè)委會(huì)自行行使物業(yè)管理權(quán)時(shí),業(yè)主大會(huì)所作的關(guān)于物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的決議實(shí)則為業(yè)委會(huì)與每一位業(yè)主達(dá)成的服務(wù)協(xié)議。如果有人違反了協(xié)議約定,要承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí),根據(jù)物權(quán)法規(guī)定,選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。而該小區(qū)業(yè)委會(huì)敗訴的關(guān)鍵就在于其向法庭提供的業(yè)主大會(huì)記錄中,只有20余名業(yè)主參加了座談,不符合我國(guó)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定,故業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間的物業(yè)服務(wù)合同不能成立。合同不成立,依據(jù)無(wú)效合同要求支付服務(wù)費(fèi)用的訴請(qǐng)也沒(méi)了道理。

　　“訴訟請(qǐng)求有問(wèn)題,可以換個(gè)理由再行起訴,你們的物業(yè)管理行為已構(gòu)成民法上的無(wú)因管理。”對(duì)于法官的后續(xù)釋明,業(yè)委會(huì)代表恍然大悟。

　　根據(jù)民法通則第九十三條規(guī)定,沒(méi)有法定或者約定的義務(wù),為避免他人利益受損失進(jìn)行管理或者服務(wù)的,有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費(fèi)用。承辦法官認(rèn)為,如果業(yè)委會(huì)基于為業(yè)主的共同事務(wù)實(shí)施了管理行為,且所有因自治管理帶來(lái)的利益由業(yè)主共享的角度,起訴作為受益人的少數(shù)未繳納服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,要求支付必要費(fèi)用的話(huà),其勝訴的可能性將大大增加。

　　法官庭后表示,近年來(lái),隨著城鄉(xiāng)一體化的不斷推進(jìn),住宅小區(qū)不斷涌現(xiàn),在物業(yè)統(tǒng)一管理逐漸為主導(dǎo)的同時(shí),衍生出各類(lèi)物業(yè)糾紛。所有糾紛,大多由物業(yè)公司、業(yè)委會(huì)與業(yè)主各自出于自身利益考慮,以及對(duì)法律認(rèn)識(shí)的偏差所致。全國(guó)各地在相關(guān)加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作實(shí)施意見(jiàn)中,都會(huì)要求充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用,并且要求注重政府引導(dǎo)、司法服務(wù)和小區(qū)自治,在各方發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí),應(yīng)規(guī)范服務(wù)的法律維度,讓小區(qū)依法自治管理的道路走得更為踏實(shí)。