彭澎

　　評論眼：為了讓公積金中心、銀行、購樓者、開發(fā)商取得共贏，有業(yè)界人士提出還是回到另一種方式上來，即公積金中心補(bǔ)貼最好是能補(bǔ)貼到購房者個(gè)人，而不是補(bǔ)貼給銀行。這樣還可以解決公積金中心一直擔(dān)憂的問題，即一些申請人獲得貸款后即停止繳存公積金。如補(bǔ)貼給個(gè)人可以及時(shí)停止補(bǔ)貼，如補(bǔ)貼給銀行，公積金中心很難約束停止繳存的個(gè)人，最終導(dǎo)致公積金缺口更大。

　　廣州住房公積金管理中心提出《關(guān)于申請?jiān)囆袀€(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)的請示》，擬征求公眾意見后推行。公積金貼息商貸規(guī)模將控制在50億-60億元，這引發(fā)市場熱議。究竟是彌補(bǔ)公積金貸款缺口的妙招，還是杯水車薪之舉？購樓者、開發(fā)商乃至銀行是否認(rèn)同，或有更好的出路，如個(gè)人住房抵押貸款證券化？

　　根據(jù)公積金貼息貸款方案的基本思路，公積金貼息將直接給到銀行，將在廣州2-3家銀行小規(guī)模試點(diǎn)；申請者無需特殊條件，公積金補(bǔ)貼商貸將面對所有貸款人，只認(rèn)貸款人不認(rèn)具體樓盤；當(dāng)然，前提是只要開發(fā)商愿意接受這種方式。

　　去年以來，公積金余額不足，貸款需求因商貸限制而急劇上升。據(jù)測算，2015年公積金貸款缺口達(dá)117億元。如果公積金貼息商貸規(guī)?？刂圃?0億—60億元，似乎并未全面解決公積金額度緊張問題，只能算是有所緩解。

　　對購樓者來說，這應(yīng)該是一大利好。根據(jù)計(jì)算，目前五年及以上期商業(yè)貸款的基準(zhǔn)利率為5.65%，公積金貸款利率為3.75%，利差為1.9%。而目前商業(yè)銀行房貸利率普遍打九折，即五年以上房貸利率折后為5.085%，這樣商業(yè)利率和公積金利率的差額實(shí)際上是1.335%。這部分利差由公積金中心補(bǔ)貼，自然受惠人是購樓者。

　　更為重要的是，去年開始的公積金逐月限額發(fā)放的緊張局面將得到極大的舒緩，公積金通過貼息實(shí)際上是“四兩撥千斤”，放大了資金池。

　　如果因此而導(dǎo)致住房銷售成交量上漲，開發(fā)商也應(yīng)該是樂觀其成的。問題是目前廣州一些新樓盤要么是明確拒絕公積金貸款，要么是“軟性抵制公積金”，即商業(yè)貸款有更多優(yōu)惠，公積金則無。因此，如果公積金與商業(yè)貸款的利差不足以抵銷取消折扣的損失，加之公積金貸款到款較商業(yè)貸款時(shí)間遲一些，很可能購樓者選擇貼息貸款的不會很多。

　　除非開發(fā)商去庫存壓力大，或者貼息貸款改變了公積金貸款慢一拍的節(jié)奏，真正讓公積金貼息貸款甚至強(qiáng)過公積金貸款，這可能就走出了一條新路。

　　那么，銀行的態(tài)度呢？據(jù)銀行方面的說法，擔(dān)心貼息后銀行的利潤受到擠壓。即銀行商業(yè)貸款的利率和公積金中心貼息后的利率能否達(dá)到一致。如果兩者一致，貼息貸款的吸引力將下降；如果商業(yè)貸款利率高，則銀行將十分為難。這種兩難還體現(xiàn)在目前部分銀行的商業(yè)貸款可以拿到9折優(yōu)惠，實(shí)際利率是5.085%，但如果公積金貼息后要求銀行給出8.5折的優(yōu)惠，銀行的利潤空間將受到擠壓。

　　為了讓公積金中心、銀行、購樓者、開發(fā)商取得共贏，有業(yè)界人士提出還是回到另一種方式上來，即公積金中心補(bǔ)貼最好是能補(bǔ)貼到購房者個(gè)人，而不是補(bǔ)貼給銀行。這樣還可以解決公積金中心一直擔(dān)憂的問題，即一些申請人獲得貸款后即停止繳存公積金。如補(bǔ)貼給個(gè)人可以及時(shí)停止補(bǔ)貼，如補(bǔ)貼給銀行，公積金中心很難約束停止繳存的個(gè)人，最終導(dǎo)致公積金缺口更大。

　　當(dāng)然，主動權(quán)還是在公積金中心手上。理論上，公積金中心可以根據(jù)整個(gè)資金池的情況，量入為出，合理調(diào)整公積金放款以及貼息放款的比例，以保持公積金收支平衡。而實(shí)際上，這又可能約束了公積金貼息貸款的規(guī)模，從而縮減了貼息貸款的作用。

　　據(jù)稱，貼息貸款比起通常的公積金貸款有一個(gè)區(qū)別，就是市民需要與銀行簽訂多一張協(xié)議，一旦逾期繳存情況嚴(yán)重，有可能會被取消貼息資格。這也許是一種較為妥當(dāng)?shù)募s束條件，確保公積金貼息不會被惡意使用。

　　值得關(guān)注的是，廣州市住房公積金管理委員會同時(shí)還審議了《關(guān)于申請?jiān)囆袀€(gè)人住房抵押貸款證券化的請示》。業(yè)界也十分支持通過這種所謂的“次貸”來增加公積金資金池余額。前些時(shí)候，我去公積金中心講了資產(chǎn)證券化的一些理論和實(shí)踐。感覺到，公積金中心正探索各種方式來提高公積金的使用效率，但個(gè)人住房抵押貸款證券化仍是較為敏感的領(lǐng)域。

　　1970年美國的政府國民抵押協(xié)會首次發(fā)行以組合為基礎(chǔ)資產(chǎn)的抵押支持證券——房貸轉(zhuǎn)付證券，資產(chǎn)證券化交易逐漸流行開來。直到2008年出現(xiàn)“次貸危機(jī)”才開始反思。

　　1992年三亞市開發(fā)建設(shè)總公司發(fā)行了2億元的地產(chǎn)投資券。2000年中國建設(shè)銀行和中國工商銀行相繼獲準(zhǔn)實(shí)行住房抵押貸款證券化試點(diǎn)。2005年國家開發(fā)銀行和中國建設(shè)銀行分別進(jìn)行信貸資產(chǎn)證券化和住房抵押貸款證券化的試點(diǎn)。這些算是我國引進(jìn)“次貸”的嘗試，但2008年金融危機(jī)后，個(gè)人住房抵押貸款證券化停滯不前。

　　廣州公積金中心申請?jiān)囆袀€(gè)人住房抵押貸款證券化，應(yīng)該說是有改革勇氣的。畢竟與美國不同，中國城市化還有相當(dāng)大的發(fā)展空間，中國人的住房需求較大，作為一線城市的廣州人口增速很快，我國購房首付比例要求較高，經(jīng)濟(jì)的整體證券化規(guī)模也較小，因此廣州率先試行個(gè)人住房抵押貸款證券化還是有余地的。

　　總之，在比起北京、上海等一線城市，廣州公積金貸款十分緊張的情況下，我們沒有停止探索新的利用公積金的途徑，包括余額的合理使用和增加資金池，這是值得鼓勵的。

　　作者為廣州市社會科學(xué)院高級研究員