業(yè)內(nèi)人士表示，海淀區(qū)因其深厚的學(xué)區(qū)背景、周邊成熟完善的配套及其暢通的交通條件，已經(jīng)成為改善型置業(yè)人群的首選。圖/CFP
位于西四環(huán)的金玉府是今年海淀唯一的純新盤(pán)，圖為樣板間。資料圖片
北京樓市從來(lái)不缺少熱點(diǎn)，而海淀板塊從未遠(yuǎn)離熱點(diǎn)。
5年前，海淀房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了發(fā)展的黃金期。此后，受到土地稀缺等諸多因素影響，住宅新盤(pán)的供應(yīng)持續(xù)銳減，目前該區(qū)域已經(jīng)成為高端產(chǎn)品的聚集地。產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)、學(xué)區(qū)的助推都已為海淀樓市持續(xù)釋放的潛力做好注腳，而每一次海淀區(qū)域內(nèi)的新項(xiàng)目亮相，都會(huì)引發(fā)北京樓市的聚焦。
2012年至今居住用地僅6宗
今年以來(lái)，頻繁亮相的高價(jià)地塊，在進(jìn)一步佐證“京城地貴”的同時(shí)，也折射出北京商品房用地供應(yīng)日漸緊張的趨勢(shì)。
來(lái)自北京市國(guó)土局的官方數(shù)據(jù)顯示，去年北京商品房用地僅完成計(jì)劃的一半，而2015年北京市土地供應(yīng)在保障北京新機(jī)場(chǎng)交通用地需求之外，其他各項(xiàng)指標(biāo)與2014年計(jì)劃相比均有所調(diào)減。其中，住宅用地計(jì)劃同比減少了27%，包括自住房在內(nèi)的商品房土地減少了25%。
值得一提的是，將2015年北京市供地計(jì)劃分解來(lái)看，海淀區(qū)商品住宅(包含自住型商品房用地)僅有22公頃，是城六區(qū)中除東西城之外供應(yīng)最少的區(qū)域，僅占全市商品房供應(yīng)總量的0.03%。事實(shí)上，海淀的住宅用地供應(yīng)尤為稀缺，早已是不爭(zhēng)的事實(shí)。記者根據(jù)官方數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，從2012年至今，海淀區(qū)共推出12宗土地，其中居住用地僅6宗，還包括一塊限價(jià)房用地。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這樣的土地供應(yīng)量意味著未來(lái)房企想要進(jìn)入海淀已近乎不可能，又或者必須通過(guò)激烈的競(jìng)爭(zhēng)、付出更高的成本代價(jià)。
就在今年上半年，海淀區(qū)推出了區(qū)域年內(nèi)唯一一塊住宅用地，位于海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)中關(guān)村永豐產(chǎn)業(yè)基地HD-0402-0030地塊，競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)吸引了首鋼、天恒、保利、首創(chuàng)置業(yè)、龍湖首開(kāi)聯(lián)合體、中化方興華僑城聯(lián)合體、永同昌旭輝北辰聯(lián)合體、金地平安電建聯(lián)合體、中鐵建、遠(yuǎn)洋招商聯(lián)合體等，現(xiàn)場(chǎng)僅經(jīng)歷了10分鐘、20輪的競(jìng)價(jià)，便觸頂合理土地上限(56.4億元)，轉(zhuǎn)而進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自住型商品房面積環(huán)節(jié)。最終，首創(chuàng)置業(yè)以56.4億元，并配建6.05萬(wàn)平方米自住房的代價(jià)獲得該地塊。根據(jù)業(yè)內(nèi)人士的測(cè)算，該地塊的純商品房樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到43000元/平方米，未來(lái)該項(xiàng)目入市的價(jià)格預(yù)計(jì)將超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。
稀缺性配套成改善型人群首選
一方面是土地供應(yīng)極度稀缺，區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目屈指可數(shù)，另一方面，隨著中關(guān)村北擴(kuò)，海淀即將迎來(lái)新一波人口涌入潮流，大量的高端改善置業(yè)需求將進(jìn)一步釋放。據(jù)公開(kāi)資料顯示，“十二五”期間，海淀北部將完成1500億元的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，形成約40平方公里的研發(fā)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集帶，同時(shí)將大量?jī)?yōu)質(zhì)的城市資源引入北部，圍繞軌道交通形成公共服務(wù)中心，完善居住、商業(yè)等配套，建設(shè)綜合性的城市發(fā)展帶。
業(yè)內(nèi)人士指出，多方合力之下，勢(shì)必進(jìn)一步放大供需落差，未來(lái)海淀優(yōu)質(zhì)改善型房源很可能面臨一房難求的局面。
“當(dāng)前北京高端改善項(xiàng)目基本上是‘賣一套少一套’的行情，在海淀更是如此。隨著區(qū)域規(guī)劃的逐步落地，各類配套將更加完善，區(qū)域內(nèi)的居住含金量也將水漲船高?！币晃环科笕耸刻寡?。
除了產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域配套升級(jí)，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)是成為海淀宜居的另一個(gè)“標(biāo)配”。眾所周知，在海淀，由于重點(diǎn)學(xué)校眾多，已經(jīng)形成了堅(jiān)實(shí)的學(xué)區(qū)房高地，動(dòng)輒突破10萬(wàn)元/平方米售價(jià)的房源比比皆是。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管北京當(dāng)下正在力促教育資源的均等化，但在短期內(nèi)優(yōu)質(zhì)教育資源不均勻的狀況仍將存在，作為眾多家心目中的教育資源高地，海淀的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格短時(shí)間下降的可能性幾乎為零。記者綜合多家二手房中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，從成交價(jià)格來(lái)看，大部分學(xué)區(qū)房的價(jià)格要比周邊非學(xué)區(qū)房樓盤(pán)至少高出30%以上。
采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士都表示，今年以來(lái)，樓市和貨幣寬松政策的陸續(xù)出臺(tái)，購(gòu)房者的入市積極性已被明顯調(diào)動(dòng)，其中改善型需求增幅顯著。而海淀地區(qū)因其深厚的學(xué)區(qū)背景、周邊成熟完善的配套及其暢通的交通條件，已經(jīng)成為改善型置業(yè)人群的首選。
海淀唯一純新盤(pán)攪熱市場(chǎng)
亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，海淀區(qū)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量?jī)H有876套，面對(duì)有增無(wú)減的住房需求，使得海淀多個(gè)樓盤(pán)還未入市已經(jīng)火爆的場(chǎng)面。而作為今年海淀區(qū)域內(nèi)唯一一個(gè)純新盤(pán)，金玉府尚未開(kāi)盤(pán)，已經(jīng)獲得了極高的關(guān)注。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目打破傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，采用“先學(xué)后宅”的開(kāi)發(fā)理念，率先簽約十一學(xué)校，為業(yè)主子女打造12年無(wú)憂教育體系。
地處海淀四環(huán)的內(nèi)城核心區(qū)位，金玉府瞄準(zhǔn)高端改善型需求，打造135平方米的三居社區(qū)，讓居者可以享受到海淀的百年文化傳承、四環(huán)的內(nèi)城成熟配套以及京西的優(yōu)質(zhì)山水資源。在產(chǎn)品規(guī)劃上，項(xiàng)目采用點(diǎn)狀布局、低密純板樓設(shè)計(jì)，更好地確保每個(gè)戶型都能享受到最佳的日照。在戶型設(shè)計(jì)上，則通過(guò)多次對(duì)產(chǎn)品的調(diào)整確保了客廳4.5米的超大面寬，并在前期大量客戶調(diào)研的基礎(chǔ)上做了更人性化的功能分區(qū)，使空間布局能夠更好地滿足家庭日常使用。
作為北京樓市熱度最高的區(qū)域，海淀曾締造了多個(gè)豪宅項(xiàng)目，而目前海淀在售項(xiàng)目都已經(jīng)進(jìn)入高品質(zhì)、高價(jià)格的階段。據(jù)記者了解，目前海淀區(qū)普通商品房的售價(jià)在4萬(wàn)元/平方米左右，中高端商品房的售價(jià)普遍突破6萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著整體市場(chǎng)的走高，售價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米將成為海淀樓市的未來(lái)趨勢(shì)。
在整體價(jià)格預(yù)期看漲之下，金玉府項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：“海淀土地持續(xù)極度稀缺，未來(lái)想要入住海淀更是難上加難。金玉府首期預(yù)計(jì)以6萬(wàn)多元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，將是目前四環(huán)性價(jià)比最高的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)。而對(duì)未來(lái)的價(jià)格預(yù)期，我們還是比較樂(lè)觀的?！?/p>
本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 李捷