“先易后難。商業(yè)開(kāi)發(fā)空間大，容易改造的基本完成了，剩下的都是‘硬骨頭’?！闭劶芭飸?hù)區(qū)改造的艱巨任務(wù)，湖南省郴州市房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)劉運(yùn)華有感而發(fā)。
隨著城市中心區(qū)域土地緊張，棚戶(hù)區(qū)改造出現(xiàn)了“向城市外圍和邊緣擴(kuò)展”的趨勢(shì)，新建、改造破舊基礎(chǔ)設(shè)施的資金需求量巨大。怎樣化解經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響，保障最困難人群的住房問(wèn)題，成為地方政府在棚戶(hù)區(qū)改造過(guò)程中，一道繞不過(guò)去的坎兒。
而中國(guó)青年報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分棚戶(hù)區(qū)改造，出現(xiàn)了“只有骨頭沒(méi)有肉”的怪現(xiàn)狀。
棚戶(hù)區(qū)改造：百姓“盼拆遷又怕拆遷”
以前，這里是典型的“貧民窟”：晚上黑燈瞎火，黃賭毒人員出沒(méi)，居民不敢隨便出門(mén)；雨天臭水橫流，晴天蒼蠅亂飛……70歲的羅潤(rùn)蘭引用兩句當(dāng)?shù)孛裰{說(shuō)：“有女莫嫁裕后街，一年四季穿雨鞋?！?/p>
羅潤(rùn)蘭和街坊們所說(shuō)的裕后街，是湖南郴州城區(qū)范圍最大、歷史最久的一片老城區(qū)，居住著3000多人。其中，中老年人占70%以上，有約30%為低收入群體、無(wú)固定職業(yè)者。自上個(gè)世紀(jì)50年代以來(lái)，這一帶危房比比皆是，基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，社情復(fù)雜。
郴州市多次計(jì)劃改造這個(gè)街區(qū)，但改造前建筑面積有10多萬(wàn)平方米，近一半居民希望“拆一還一”、原地安置，因資金缺口大，改造項(xiàng)目幾度中斷。該市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)王淑玲介紹，一方面是改造任務(wù)量太大，另一方面是真正啟動(dòng)改造進(jìn)程后，一些居民又不理解、不支持、不配合。
該市另一個(gè)棚戶(hù)區(qū)中的“硬骨頭”是下湄橋。它曾是輝煌的老工業(yè)區(qū)，紡織廠、床單廠等一批老企業(yè)的廠區(qū)和生活區(qū)連在一起，建筑密度大、質(zhì)量差。進(jìn)入新世紀(jì)，這一帶生活著各類(lèi)特殊群體，街區(qū)環(huán)境堪憂(yōu)。不少職工多次上訪(fǎng)，希望被列入棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目。不過(guò)，由于企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)效益差，對(duì)改善棚戶(hù)區(qū)“力不從心”，由此造成職工對(duì)棚戶(hù)區(qū)改造期望高、怨氣大，并成為社會(huì)矛盾的激化點(diǎn)。
郴州市副市長(zhǎng)張揚(yáng)平多次走訪(fǎng)正在分批拆遷改造中的曹家坪棚戶(hù)區(qū)。一位老居民說(shuō)出了心里話(huà)：“其實(shí)，左鄰右舍也盼著趕緊拆遷，有個(gè)好環(huán)境，但是怕拖很長(zhǎng)時(shí)間，大家又沒(méi)什么信心?！?/p>
據(jù)分析，棚戶(hù)區(qū)居民類(lèi)似的憂(yōu)慮不無(wú)道理。棚戶(hù)區(qū)改造不但投資大，而且牽涉拆遷安置等繁瑣工作。他們不清楚改造的具體方案是什么、如何操作；改造需要的資金量大，錢(qián)到底從哪里來(lái)；改造中有沒(méi)有滋生腐??；改造后會(huì)不會(huì)引起房?jī)r(jià)、租金上漲等問(wèn)題。
政府用什么填補(bǔ)資金缺口
2013年，中央財(cái)政下?lián)苤С殖鞘信飸?hù)區(qū)改造資金355億元。按照2013年完成304萬(wàn)套“棚改房”計(jì)算，平均一套房子，中央補(bǔ)貼約1萬(wàn)元。“其余資金缺口的壓力，全部壓在了地方政府身上。”有關(guān)專(zhuān)家分析說(shuō)。
從去年開(kāi)始，郴州市計(jì)劃用5年時(shí)間，基本完成全市各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)(含城中村)的改造任務(wù)，共計(jì)約600萬(wàn)平方米。當(dāng)年已實(shí)施改造60萬(wàn)平方米，但接下來(lái)，為完成數(shù)十萬(wàn)戶(hù)各類(lèi)棚戶(hù)區(qū)改造，資金壓力隨之而來(lái)。
以其中一個(gè)棚戶(hù)區(qū)——司馬洞棚戶(hù)區(qū)為例，它位于郴州市棉麻總公司院內(nèi)，改造需安置用地面積0.64公頃，拆遷建筑面積2.91萬(wàn)平方米，拆遷費(fèi)用3492萬(wàn)元；土地平整費(fèi)用1725萬(wàn)元；安置建筑面積1.89萬(wàn)平方米，容積率3.00，建筑密度19.23%，平均建筑層數(shù)15層。而改造所籌措的資金，不到項(xiàng)目投資的50%，道路、綠地、幼兒園等基礎(chǔ)設(shè)施投入資金，還需要從其他渠道籌集。
然而，在完成了18萬(wàn)平方米的裕后街棚戶(hù)區(qū)改造任務(wù)以后，“資金缺口大”已成為該市新一輪棚戶(hù)區(qū)改造中的最大難題。
比如，位置偏遠(yuǎn)的梨樹(shù)山、卜里坪棚戶(hù)區(qū)，市場(chǎng)運(yùn)作空間小，配套壓力大；地處城區(qū)的下湄橋、曹家坪棚戶(hù)區(qū)，商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值低，建材和人工費(fèi)上漲，導(dǎo)致項(xiàng)目資金難以平衡。
兩年前，該市啟動(dòng)曹家坪棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目時(shí)，每平方米的預(yù)售價(jià)格在項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)之上，現(xiàn)在，價(jià)格已經(jīng)跌到盈虧平衡點(diǎn)以下，項(xiàng)目實(shí)施下去便面臨虧本，由此產(chǎn)生了新的矛盾：一是棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)度被迫放慢；二是安置房的交房日期往后延期；三是按計(jì)劃早該返遷的居民，還需要繼續(xù)尋找周轉(zhuǎn)房安置；四是部分有認(rèn)購(gòu)熱情的居民，紛紛打“退堂鼓”。
不可把項(xiàng)目損失、壓力全部推給棚戶(hù)區(qū)居民
郴州市在棚戶(hù)區(qū)改造中面臨的尷尬，并非孤例。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)全國(guó)不少地級(jí)市而言，現(xiàn)在留下的大部分是這樣的棚戶(hù)區(qū)地塊——開(kāi)發(fā)商看不上眼，老百姓無(wú)力改造，只能政府“兜底”。
可是，地方財(cái)力有限，資金從哪兒來(lái)？尤其是今年以來(lái)，二線(xiàn)、三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“滯銷(xiāo)”的現(xiàn)象，導(dǎo)致地方政府無(wú)法用土地二級(jí)開(kāi)發(fā)，來(lái)補(bǔ)充棚戶(hù)區(qū)改造的資金缺口。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可預(yù)見(jiàn)性太大，給部分參與棚戶(hù)區(qū)改造的開(kāi)發(fā)商，帶來(lái)了明顯的資金壓力。
“我正在琢磨著退房。”棚戶(hù)區(qū)居民劉先生說(shuō)，現(xiàn)有的政策措施，還不足以解決部分棚戶(hù)區(qū)改造“只有骨頭沒(méi)有肉”的難題。
該如何破題？作為房管局局長(zhǎng)的劉運(yùn)華，給出了自己的思考。
“對(duì)于缺乏市場(chǎng)運(yùn)作空間的項(xiàng)目，需要進(jìn)一步發(fā)揮政府主導(dǎo)作用。‘該讓利的讓利、該貼錢(qián)的貼錢(qián)’，不可把項(xiàng)目損失、壓力，全部推給企業(yè)和棚戶(hù)區(qū)居民?！眲⑦\(yùn)華建議，地方政府可以出臺(tái)鼓勵(lì)政策，區(qū)別于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商和社會(huì)力量參與棚戶(hù)區(qū)改造。
鼓勵(lì)政策應(yīng)包括哪些？他認(rèn)為，首先，應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化金融、土地等支持政策，以政府貼息方式，支持棚戶(hù)區(qū)改造信貸。針對(duì)一些“市場(chǎng)運(yùn)作不靈”的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，可考慮由政府擔(dān)保和貼息，設(shè)立一筆30年或50年的長(zhǎng)期貸款，支持政府投資類(lèi)的保障性住房建設(shè)。
其次，不少棚戶(hù)區(qū)群眾，難以跨過(guò)安置房在入住前需付清房款的“高門(mén)檻”，需要理順安置房在產(chǎn)權(quán)管理部門(mén)設(shè)置抵押權(quán)的政策，為棚戶(hù)區(qū)群眾購(gòu)買(mǎi)安置房，提供個(gè)人信貸支持。
第三，對(duì)用于棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的土地指標(biāo)，實(shí)行計(jì)劃單列、優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，并簡(jiǎn)化土地供應(yīng)行政審批流程，提高審批效率。同時(shí)，明確“肥瘦搭配”原則，實(shí)施“捆綁式開(kāi)發(fā)”的土地政策，以利于棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目的資金平衡。（記者 李劍平 通訊員 曹文劍）