在當(dāng)前城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)價值并未顯現(xiàn)，如何喚醒這些“沉睡資產(chǎn)”，成為農(nóng)村改革的一項難點。福建省莆田、晉江、廈門等地積極探索農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款、租賃、農(nóng)房和宅基地置換等多種流轉(zhuǎn)方式，拓寬了融資渠道，增加了財產(chǎn)性收入，受到當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的歡迎。
農(nóng)房可抵押融資使農(nóng)戶受益
莆田、晉江、廈門等地民營經(jīng)濟發(fā)達，不少農(nóng)民辦企業(yè)、開作坊、辦農(nóng)業(yè)合作社，用自家住房做店面、倉庫、廠房甚至生產(chǎn)車間。這些農(nóng)房是他們唯一值錢的財產(chǎn)，由于法律所限，農(nóng)房資產(chǎn)價值無法體現(xiàn)，成為制約他們生產(chǎn)創(chuàng)業(yè)的瓶頸。但是這幾年情況有了轉(zhuǎn)變。
晉江萌星達鞋塑有限公司總經(jīng)理莊國平一家的房屋位于陳埭鎮(zhèn)和平北路，門前車水馬龍，周邊高樓林立，店鋪云集，看起來一點不像是農(nóng)村的房屋。
房屋總高7層，建筑面積2800多平方米，宅基地面積320多平方米，莊國平一家8口住在四五六層，一層出租給一家高檔鐵觀音專賣店，二三層出租做公寓酒店。“一年光租金收入就有30多萬元?！鼻f國平告訴記者。
2007年，為擴大企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，莊國平要向銀行貸款200萬元。“找了四大國有銀行，都說需要擔(dān)保，家里最值錢的財產(chǎn)就是這套房屋，但銀行說宅基地和農(nóng)村住房不能抵押。”
最終，以自家房屋辦理抵押，莊國平在晉江農(nóng)商銀行貸到款?！霸u估公司對我家的房租估價是700萬元。我把宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證押在銀行，在住建部門辦理了農(nóng)房抵押登記。”
目前，莊國平已償還了100萬元貸款，還有100萬元貸款繼續(xù)用于生產(chǎn)經(jīng)營。莊國平說：“償還余款根本不是問題，這么大的一幢樓在這里，即使用租金償還，兩三年也夠了?！?/p>
晉江農(nóng)商銀行副行長楊金蓮說：“黨的十八屆三中全會關(guān)于‘慎重穩(wěn)妥推進農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓’的表述，讓農(nóng)房抵押有了政策依據(jù)。”
廈門農(nóng)商銀行總監(jiān)卓小龍說，市政府出臺了農(nóng)房融資抵押試點工作方案，自去年底以來，市農(nóng)商行已經(jīng)與11個村簽訂合作協(xié)議，協(xié)議授信2億元，農(nóng)村房屋抵押貸款已審批放款21筆，金額1030萬元，農(nóng)民住房財產(chǎn)抵押貸款享受利率優(yōu)惠，利率定價比一般的保證類貸款大約少2個百分點。
宅基地和農(nóng)房置換改善居住環(huán)境
租賃和置換是農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的另外兩種方式。西天尾鎮(zhèn)后黃村是莆田的華僑村，有華僑近千人，村里大部分民房都是60年以上的老宅子，兩層小樓紅瓦紅磚、古色古香。
后黃村村支書許聰告訴半月談記者，2013年以來，縣鄉(xiāng)有關(guān)部門對村里建設(shè)用地及房屋進行全面清查、丈量、勘察，在收集有關(guān)審批手續(xù)基礎(chǔ)上，給農(nóng)民頒發(fā)“集體土地房屋產(chǎn)權(quán)證”。
在明晰產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，后黃村村委會和18戶村民簽訂了租賃房屋協(xié)議，租期10年。許聰說：“這些房屋是能體現(xiàn)當(dāng)?shù)孛袼孜幕厣慕ㄖ?，其中一些是海外知名華僑的老宅，我們租賃過來進行修繕，有的房屋建作民俗館，有的成為鄉(xiāng)村旅游景點，有的作為旅店出租，收益由村集體和戶主共享。”
在莆田華亭鎮(zhèn)澗口村，村委會附近的山坡地上，一排排整齊的三層聯(lián)排樓房裝修一新，門前馬路寬闊，交通便利，310戶村民搬進新居，他們通過宅基地和農(nóng)房置換改善了居住環(huán)境。
村支書詹國強告訴記者，村里外出務(wù)工人員多，土地和房屋閑置、浪費現(xiàn)象嚴重。2013年以來，村里通過土地整理、宅基地和農(nóng)房置換等方式，對分散在各處的農(nóng)房拆舊復(fù)墾，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)村民住宅。
對于復(fù)墾的耕地，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃前提下，將城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤，復(fù)墾耕地置換城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，每畝價值達到38萬元，有償轉(zhuǎn)讓的土地收益，全部由村集體支配，用于村集體發(fā)展。
完善制度破解農(nóng)房流轉(zhuǎn)諸多難題
莆田、泉州、廈門等地多名官員表示，宅基地和房屋是農(nóng)民最大的財產(chǎn)，確權(quán)發(fā)證確認了農(nóng)民的住房財產(chǎn)權(quán)益。在當(dāng)前農(nóng)村勞動力人口大量向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向規(guī)?；?、集約化發(fā)展背景下，農(nóng)民對房產(chǎn)有多樣化使用需求。農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的改革探索不能止于確權(quán)發(fā)證，而應(yīng)在此基礎(chǔ)上探索更多流轉(zhuǎn)方式，將農(nóng)民手中沉睡的資產(chǎn)盤活起來，促進農(nóng)民擴大生產(chǎn)和增加收入。
針對農(nóng)房流轉(zhuǎn)中農(nóng)民不熟悉法律政策、信息不對稱、交易缺乏有效監(jiān)管等難題，去年底，莆田仙游縣成立縣級農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心。據(jù)莆田市委農(nóng)辦主任柯金國介紹，交易中心整合行政、中介、金融等職能，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、林地使用權(quán)等十類產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交易等提供行政審批、政策咨詢、信息發(fā)布、交易簽證、價款結(jié)算、跟蹤監(jiān)督和引導(dǎo)融資等服務(wù)。
莆田、泉州、廈門等地國土、金融部門負責(zé)人告訴記者，農(nóng)房流轉(zhuǎn)試點中，農(nóng)民權(quán)益保障與金融機構(gòu)不良貸款風(fēng)險防范存在突出矛盾，是各地面臨的普遍問題。
晉江市國土、住建等部門相關(guān)負責(zé)人告訴記者，由于農(nóng)村宅基地實施“一戶一宅”政策，宅基地上的房屋用于抵押貸款，一旦出現(xiàn)農(nóng)戶無法償還貸款的情況，銀行的債權(quán)如何實現(xiàn)，會不會造成農(nóng)戶流離失所，農(nóng)戶權(quán)益如何保障等，是試點農(nóng)房抵押必須破解的問題。
楊金蓮說：“我們要求農(nóng)戶應(yīng)提供有其他房屋或抵押房產(chǎn)變賣后仍有安居之地的證明，不能將自家唯一住房用于抵押貸款?！?/p>
柯金國介紹，莆田探索建立農(nóng)村抵押貸款風(fēng)險補償基金，市縣兩級財政出資建立增信資金，合作銀行按不少于增信資金余額20倍的規(guī)模專項開展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，農(nóng)戶以宅基地和房屋抵押獲得融資，一旦出現(xiàn)不良貸款，銀行能夠從該項基金中得到補償，以提高銀行開辦該項業(yè)務(wù)的積極性。
記者采訪了解到，當(dāng)前農(nóng)房流轉(zhuǎn)范圍只限于村集體內(nèi)部，流動性較差，價值受影響。楊金蓮說，晉江農(nóng)商銀行已發(fā)放貸款超過25億元，受益農(nóng)戶超過1萬戶。
失房農(nóng)民救濟機制也須建立。盡管農(nóng)戶進行農(nóng)房抵押時需提供有其他房產(chǎn)的證明，但可能出現(xiàn)農(nóng)戶虛報房產(chǎn)或?qū)⒏挥喾慨a(chǎn)出售、設(shè)立抵押等情況，一旦農(nóng)戶無法償還貸款，其抵押房產(chǎn)被處置后，將成為無房戶，對這些農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)建立救濟機制。(半月談記者 鄭良)