買房人向開發(fā)商支付了房款，但還沒辦下不動產(chǎn)權(quán)證，如果開發(fā)商因債務(wù)糾紛導(dǎo)致房屋被查封執(zhí)行，買房人該如何維護(hù)自身權(quán)益？
最高人民法院23日發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），對于商品房消費者權(quán)益保護(hù)進(jìn)行了細(xì)化，更大力度保護(hù)買房人的合法權(quán)益?！督忉尅纷?025年7月24日起施行。
以房抵債行使建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的，可以排除強制執(zhí)行
【案情】建某公司完成建設(shè)施工并驗收后，銀某公司以承建工程中的13套房屋作價抵償欠付的工程款。此后，雙方就上述房屋簽訂了商品房買賣合同，銀某公司開具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。然而，紫某公司與銀某公司等發(fā)生借款合同糾紛，紫某公司在訴訟中申請訴訟財產(chǎn)保全。受案法院裁定，查封包括案涉13套房屋在內(nèi)的房產(chǎn)、股權(quán)等財產(chǎn)。
其后，建某公司對案涉13套房屋提出執(zhí)行異議，受案法院審查后認(rèn)為異議成立，裁定中止對案涉13套房屋的執(zhí)行。紫某公司不服，請求準(zhǔn)予執(zhí)行案涉13套房屋。審理法院認(rèn)為，工程承包人以其與發(fā)包人約定將該承建工程不動產(chǎn)折價實現(xiàn)工程欠款優(yōu)先受償權(quán)為由，提出執(zhí)行異議，請求排除基于抵押權(quán)或其他債權(quán)而采取的查封措施，若該“折價工程協(xié)議”不存在損害其他債權(quán)人利益等可撤銷或無效事由，人民法院應(yīng)予支持。最終，法院判決支持排除對案涉13套房屋的執(zhí)行。
【說法】工程價款優(yōu)先受償權(quán)是法律為保護(hù)建設(shè)工程承包人利益而賦予的特別權(quán)利。民法典規(guī)定，發(fā)包人逾期不支付工程價款的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將承建工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣，并從中優(yōu)先受償。《解釋》對涉及農(nóng)民工工資的債權(quán)給予優(yōu)先保護(hù)，對實踐中常見的依據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定以不動產(chǎn)抵工程款執(zhí)行異議之訴的處理進(jìn)行了規(guī)定，明確以房折價可以排除抵押權(quán)或一般金錢債權(quán)的強制執(zhí)行。
司法實務(wù)中，以工程不動產(chǎn)協(xié)議折價方式行使和實現(xiàn)工程款優(yōu)先受償權(quán)，較司法拍賣更為簡便易行，費用低廉，有利于發(fā)揮發(fā)包人責(zé)任財產(chǎn)的最大效用，緩解發(fā)包人因財力不足造成工程款拖欠的實際困難。此外，優(yōu)先保護(hù)施工方權(quán)益意味著更好保護(hù)農(nóng)民工群體的合法權(quán)益。
在執(zhí)行中擴(kuò)大商品房消費者權(quán)益保護(hù)范圍
【案情】因民間借貸糾紛，某房地產(chǎn)開發(fā)公司被判返還借款及利息。執(zhí)行階段，法院查封了某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下的房產(chǎn)。其中，包括案外人韓某平夫妻的一處房產(chǎn)。此前，韓某平向某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買該房產(chǎn)并支付購房款27.66萬元。因執(zhí)行法院查封、拍賣案涉房屋，韓某平夫妻提出執(zhí)行異議，請求中止執(zhí)行拍賣。執(zhí)行法院以韓某平名下有其他用于居住的房屋等為由，駁回了異議請求。此后，韓某平夫妻提起執(zhí)行異議之訴，要求停止執(zhí)行拍賣措施，并依法解除查封。一審法院駁回了韓某平夫妻的訴訟請求。
二審法院審理后認(rèn)為，案涉房屋是韓某平夫妻為孩子入學(xué)購買，符合剛性住房的需求；同時，與位于郊區(qū)且無電梯的原有住房相比較，符合改善型住房的需求，其享有的民事權(quán)益足以排除金錢債權(quán)的強制執(zhí)行。法院判決，不得執(zhí)行案涉房屋。
【說法】根據(jù)以前的規(guī)定，如果被執(zhí)行的房產(chǎn)是買房人的唯一房產(chǎn)，可排除強制執(zhí)行，但如果買房人還有其他房產(chǎn)，則不能排除強制執(zhí)行。
《解釋》的一大亮點是放寬了對房屋類型、套數(shù)、性質(zhì)的限制，將保護(hù)范圍從“保護(hù)居住需要”拓寬為“保護(hù)居住生活需要”。“居住生活需要”不再限于家庭唯一住房，并可涵蓋改善性住房。本案爭議焦點為韓某平夫妻對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。二審法院查明，韓某平名下雖有一套用于居住的房屋位于郊區(qū)，但案涉房屋系韓某平夫妻為子女就學(xué)而購買，且可以改善居住環(huán)境，應(yīng)認(rèn)定屬于滿足生存權(quán)的合理消費范疇，依法予以保護(hù)。
最高法要求，法院在審理案件中，應(yīng)側(cè)重于實質(zhì)審查爭議房屋是否關(guān)乎案外人家庭正常居住生活。司法審判須秉持生存權(quán)保障的核心理念，準(zhǔn)確把握法律要件，實現(xiàn)保障基本權(quán)益與維護(hù)市場交易秩序的有機(jī)統(tǒng)一。
虛構(gòu)借款、房屋抵債關(guān)系，提起虛假訴訟逃廢債務(wù)應(yīng)受懲治
【案情】某銀行與常某等產(chǎn)生借款合同糾紛，法院判決常某償還某銀行借款100萬元本息。進(jìn)入執(zhí)行程序后，法院查封常某名下一套房屋。案外人趙某卻以該房屋已經(jīng)由常某“抵債”給他為由，提出執(zhí)行異議，要求排除案涉房屋的執(zhí)行。原來，趙某于查封前一天持82萬元銀行轉(zhuǎn)賬記錄、借條以“民間借貸糾紛”為由將常某訴至法院，立案當(dāng)天雙方達(dá)成還款協(xié)議，并向法院申請出具民事調(diào)解書確認(rèn)常某欠付趙某82萬元本息。其后，雙方簽訂協(xié)議將案涉房屋抵償調(diào)解書確認(rèn)的債務(wù)。
執(zhí)行法院入戶調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，常某及配偶仍在案涉房屋內(nèi)居住，并由常某實際繳納物業(yè)費、水電費。因趙某與常某的案件存在諸多疑點，人民法院依職權(quán)調(diào)取二人的銀行流水等材料，發(fā)現(xiàn)趙某與常某之間銀行交易往來頻繁，趙某主張借出82萬元后的第三天，常某隨即向趙某轉(zhuǎn)回85萬元。但雙方在調(diào)解時向人民法院隱瞞了該循環(huán)轉(zhuǎn)賬的情況。另外，常某的銀行卡在轉(zhuǎn)賬后、起訴前已通過掛失而啟用新卡號，但雙方在偽造借條時忽略了該細(xì)節(jié)，將收款卡號寫為當(dāng)時并不存在的新卡號。
審理法院認(rèn)為，以物抵債的真實性存疑，判決繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋?；谌霊粽{(diào)查情況和依職權(quán)查明的事實，審理法院依法對相關(guān)民間借貸糾紛案件啟動審判監(jiān)督程序，同時與檢察機(jī)關(guān)會商，將該犯罪線索移送公安機(jī)關(guān)刑事立案。常某、趙某已被檢察機(jī)關(guān)批準(zhǔn)逮捕，刑事案件目前處于審查起訴階段。
【說法】實踐中，有不法行為人惡意利用執(zhí)行異議之訴制度，通過惡意串通、偽造證據(jù)等行為提起執(zhí)行異議之訴，企圖規(guī)避執(zhí)行。本案屬于連環(huán)虛假訴訟，常某明知有債務(wù)未清償，先是串通他人，虛構(gòu)債務(wù)關(guān)系，“手拉手”調(diào)解，取得民事調(diào)解書。再以該民事調(diào)解書為基礎(chǔ)捏造以房抵債協(xié)議，提出案外人異議阻礙執(zhí)行。該類虛假訴訟不僅侵害債權(quán)人的合法權(quán)益，同時嚴(yán)重擾亂訴訟秩序，依法應(yīng)予嚴(yán)厲打擊。
《解釋》在規(guī)定排除強制執(zhí)行的條件時作出了積極防范，指引各級法院認(rèn)真審查買賣合同的真實性、支付價款的真實性，認(rèn)真審查以物抵債中債權(quán)本身的真實性、抵債意思的真實性和抵債價款的合理性等，要求各級人民法院通過嚴(yán)格審查防范虛假訴訟。同時，《解釋》專門規(guī)定了惡意串通、偽造證據(jù)、捏造事實以虛假訴訟妨礙執(zhí)行的各類法律責(zé)任，案外人、申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人、訴訟代理人、證人及鑒定人等均受該規(guī)定約束。
《 人民日報 》（ 2025年07月24日 12 版）