日前，滿堂紅發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，整個10月，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣交易中，二次購房客戶數(shù)量比9月大增2.6倍，占比為11.8%，比9月增加6.0個百分點，其中總價在300萬元/套以上的物業(yè)成交比例也從9月的7.3%提高到8.2%，而首次購房客戶數(shù)量也比9月增加67.4%。

　　二次置業(yè)買家海珠占比34.5%

　　滿堂紅市場研究部將今年1月~10月促成的逾3000宗二手住宅買賣交易個案按買家購房次數(shù)分類，并統(tǒng)計其購房區(qū)域的比例發(fā)現(xiàn)，首次置業(yè)二手客戶選擇區(qū)域的前三位依次是白云、海珠、天河，其中白云區(qū)的置業(yè)比例高達22.2%；對于二次置業(yè)的二手客戶，其選擇區(qū)域的前三位依次為海珠、越秀和番禺，其中海珠和越秀兩區(qū)的置業(yè)比例均超過24%。而10月二次置業(yè)買家選擇海珠區(qū)的比例更高達34.5%，遠高于今年以來的其他月份。

　　對此，滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰指出，10月份通過貸款實現(xiàn)二次置業(yè)的客戶比例為55.2%，比前三季度平均比例42.0%明顯高一截，但當月貸款客戶二次購買物業(yè)的套均總價(186.91萬元/套)和套均面積(81.8平方米/套)均低于今年前三季度的平均數(shù)值(188.86萬元/套、88.7平方米/套)，說明通過銀行有限貸款作二次置業(yè)的客戶仍不是真正的換房客，更多是帶有投資意識的抄底客戶，因而選擇海珠、越秀這類成熟區(qū)域。

　　營業(yè)稅“從5改2”不會太早出臺

　　日前，網(wǎng)上傳聞國家主管部門會對營業(yè)稅的征收標準進行松綁，將全額征收的年限從不足5年縮短為不足2年。對此，滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰分析，“2年”或“5年”確實是這十年來征收時間調(diào)整的不變因子。

　　最近十年，營業(yè)稅已成為國內(nèi)二手房交易雙方不可忽視的成本之一，其間國家稅務總局[微博]對征收稅率標準更是歷經(jīng)多次調(diào)整。針對全額征收標準線，2005年6月為“持證”或“完稅”不足2年，2006年6月由2年延長至5年，2009年重新調(diào)整為不足2年，2010年再次延長至5年，全額征收的對象皆為“非普通住宅”，2011年1月下旬更把原來持證不足5年可按前后兩次交易價的差額征收的“普通住宅”也納入全額征收范圍內(nèi)。這些征收對象及標準的轉(zhuǎn)變，充分反映了主管層面在每個特定時間段對房地產(chǎn)市場調(diào)控力度的加大或適度放松。

　　周峰指出，從2010年至2013年廣州二手住宅買賣交易的原業(yè)主持證年份比例變化可看出，持證滿5年的二手交易比例，從2010年的34.2%逐步增加2013年的47.6%，其中2012年該比例更突破50%，顯示準買家在樓價高企的大環(huán)境下，對可全免或部分減免營業(yè)稅的物業(yè)特別青睞。但隨著這類物業(yè)被市場快速消化及重新儲備的速度減緩，“滿5年”物業(yè)成交比例在前十個月快速回落到38.3%，反而是持證不足2年的物業(yè)成交比例達49.8%。預計該措施最快要到明年1月之后才有機會出臺，因主管部門對“9·30”央行[微博]信貸寬松政策的市場觀察期至少要有一個季度，其間若接連出臺其他措施，反而不好衡量單一措施對市場的具體作用有多大。