自去年12月市場傳出北京四地將試點后，昨日房地產(chǎn)信托基金(REITs)再度受到住建部的力挺。住建部最新發(fā)布的《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)中強(qiáng)調(diào)，將大力推進(jìn)REITs試點，要求各城市積極開展并逐步推開。不過，在住建部對推廣REITs熱情高昂之時，業(yè)內(nèi)人士卻對REITs的試點之路充滿擔(dān)憂。

　　住建部力挺REITs

　　昨日，住建部在《意見》中指出，為了充分利用社會資金，進(jìn)入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應(yīng)，積極鼓勵投資REITs產(chǎn)品，要求各城市積極開展REITs試點，并逐步推開。

　　事實上，早在2009年我國即已開始研究REITs的試點，央行聯(lián)合銀監(jiān)會、證監(jiān)會等部門成立“REITs試點管理協(xié)調(diào)小組”，明確信托基金投向已經(jīng)使用且具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)物業(yè)，但由于諸多阻礙，REITs在中國一直停擺不前。直到去年11月，市場傳出REITs有望在北京、上海、廣州、深圳四地展開試點消息，REITs在中國的發(fā)展才算邁出了實質(zhì)性的一步。

　　所謂REITs，即是房地產(chǎn)證券化的一種手段，把暫時無法出售、流動性較低的房地產(chǎn)利用證券化的方式進(jìn)行變現(xiàn)，其收益主要來源于租金、物業(yè)收入和房地產(chǎn)升值等。

　　對于REITs的發(fā)起主體，格上理財分析師曹慶展指出，將主要會以信托公司、證券公司、基金公司以及一些其他的私募基金機(jī)構(gòu)為主。目前國內(nèi)的公募基金中，鵬華、廣發(fā)等已經(jīng)推出了專門投資于國外市場REITs的QDII基金。

　　高昂稅收成擋路石

　　在國內(nèi)沉寂多年的REITs，為何現(xiàn)在又急于推出？

　　有市場分析人士指出，“十二五”期間，我國將建設(shè)3600萬套保障性住房，預(yù)估總成本超過2萬億元。但仍以中央財政撥款、地方政府土地出讓金墊資為主，資金壓力較大。但通過REITs來融資就可以緩解融資壓力。

　　住建部也在此次發(fā)布的《意見》中指出，推進(jìn)REITs試點有利于促進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展，有利于解決企業(yè)的融資渠道，有利于增加中小投資者的投資渠道。

　　不過，在很多房地產(chǎn)以及資管方面的專家看來，REITs在中國的推開還存在稅收方面的阻礙，若針對房地產(chǎn)高昂的稅收無法給予相關(guān)的紅利，那么市場融資能力將十分有限。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就預(yù)計，國內(nèi)市場即便是成功試點出REITs也只能是小范圍個別的推廣，因為REITs一般的收益來源于房地產(chǎn)租賃，但我國的租賃市場收益很低，即便是商業(yè)地產(chǎn)最多也只有3%-4%的盈利點，還不如國債的收益，由此市場的盈利空間有限就很難吸引到投資者的資金參與。而國外的房地產(chǎn)租賃市場就比較成熟，投資國外的REITs收益至少能達(dá)到5%以上。

　　此外，記者了解到，真正造成我國REITs盈利空間有限的原因是房地產(chǎn)相關(guān)稅收的高昂。但根據(jù)中國企業(yè)投資協(xié)會副會長、中房集團(tuán)原董事長孟曉蘇當(dāng)時對于收益率的估算，離REITs的需要差距不小。

　　孟曉蘇指出，我國商業(yè)地產(chǎn)的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產(chǎn)稅等都較高，粗略統(tǒng)計，國內(nèi)REITs的收益率需要13%-15%才能達(dá)到REITs收益的基本要求。這也說明，我國若沒有相應(yīng)的免稅政策出臺，REITs將無法得到規(guī)模化發(fā)展。

　　監(jiān)管架構(gòu)依然缺位

　　除了稅收障礙外，REITs在未來歸屬于哪個金融監(jiān)管部門監(jiān)管目前也有待明晰?！皣鴥?nèi)的房地產(chǎn)開放商投資大多還是青睞于將地產(chǎn)出售，對于這種新型的融資工具一時間恐怕也很難接受。此外，REITs作為一種金融投資工具，應(yīng)該有專門的監(jiān)管部門，究竟是由銀監(jiān)會、證監(jiān)會還是央行監(jiān)管都尚未明確規(guī)范，在政策上也顯然還不成熟?！庇靡嫘磐蟹治鰩熇顣D指出。

　　此外，在機(jī)構(gòu)投資人和資產(chǎn)管理人的準(zhǔn)入問題上，也需要有相關(guān)細(xì)則的推出，REITs的管理人往往需要具有充足的房地產(chǎn)資產(chǎn)經(jīng)驗及細(xì)致的風(fēng)險識別能力，但當(dāng)前有國際化經(jīng)驗又熟悉本土市場的團(tuán)隊并不多見。

　　不難看出，即便是四大城市推出有成功的案例，但如果沒有一套完整的法律監(jiān)管體系保障REITs投資運行，勢必也無法在國內(nèi)生根發(fā)芽大面積鋪開。譬如在稅收方面，在美國的REITs可以獲得有利的稅收優(yōu)惠，REITs不屬于應(yīng)稅財產(chǎn)，且免除公司稅項，就避免了雙重納稅。

　　北京商報記者 馬元月 蘇長春

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　　我國將支持開發(fā)商出租持有房源

　　北京商報訊(記者 蔣夢惟)今后開發(fā)商利用自己手中房源提供租賃服務(wù)將獲得國家支持。昨日，住建部發(fā)布了《住建部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)?！兑庖姟访鞔_將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有房源向社會出租，鼓勵有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于向市場租賃；也可以與經(jīng)營住房租賃的企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運作模式。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場，也可以轉(zhuǎn)成租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等。

　　目前，我國不少消費者選擇以租賃房屋的形式找到自己所住的居所，而這些房源大多數(shù)來自私人閑置房屋，來源渠道較單一，但業(yè)內(nèi)表示，拓寬房屋租賃渠道，才能完善房屋租賃市場，令住房供應(yīng)體系更完整，盡可能多地利用存量房源。因此，《意見》指出，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。

　　此外，《意見》還特別明確，要培育經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)，鼓勵成立經(jīng)營住房租賃的機(jī)構(gòu)，通過長期租賃或購買社會房源，可直接向社會出租；也可以根據(jù)市場需求進(jìn)行裝修改造后向社會出租。值得注意的是，對于這些機(jī)構(gòu)，我國將積極引導(dǎo)它們從事中小戶型、中低價位的住房租賃經(jīng)營服務(wù)。