昨日下午，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的家庭購(gòu)二套房，最低首付比例調(diào)整為不低于40%；繳存職工家庭使用住房公積金貸款購(gòu)買首套自住房，最低首付比例下調(diào)為20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付比例降為30%。同一天，財(cái)政部也發(fā)出通知，個(gè)人將購(gòu)買兩年以上(含兩年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　此次出臺(tái)的新政，對(duì)近幾年來(lái)在房地產(chǎn)調(diào)控中陸續(xù)出臺(tái)的一系列政策作出了部分修改。政策調(diào)整的原因在于最近一年來(lái)，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)增速的放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊降的苗頭。在中央政府已經(jīng)確定了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)以后，房地產(chǎn)作為一個(gè)對(duì)諸多上下游行業(yè)有拉動(dòng)效應(yīng)的行業(yè)，獲得了相關(guān)部門充分的重視。因此，利用政策杠桿來(lái)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)需求，讓市場(chǎng)再度活躍起來(lái)，是及時(shí)和合理的。

　　就目前來(lái)說(shuō)，此次房貸新政雖然力度較大，但效果如何仍有待觀察。最近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的力度雖然比較大，但市場(chǎng)的供應(yīng)還是比較充分的，而隨著幾年來(lái)商品房和保障房建設(shè)的不斷推進(jìn)，事實(shí)上，住房困難已經(jīng)有一定程度的緩解。因此，制約目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要問(wèn)題并不是原有的房貸政策限制了購(gòu)買力，而是過(guò)多的住房供應(yīng)在不少城市缺乏足夠的購(gòu)買力支撐。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)目前出現(xiàn)的問(wèn)題，與我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩的趨勢(shì)是一致的。我國(guó)很多城市的房?jī)r(jià)之所以會(huì)出現(xiàn)前些年的飆漲，一個(gè)重要的原因是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)增值趨勢(shì)明顯，導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)部聚結(jié)了大量投資和投機(jī)資金。如今，通過(guò)政府調(diào)控政策，這部分游離于房地產(chǎn)市場(chǎng)基本的居住和改善功能之外的購(gòu)買力已在很大程度上被驅(qū)除。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的背景下，即使政策放寬——比如放開限購(gòu)，也未必會(huì)對(duì)這部分投資投機(jī)資金產(chǎn)生吸引力。因此，要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)重新成為拉動(dòng)一個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的正能量，出臺(tái)刺激政策增加成交并讓價(jià)格得到穩(wěn)定，固然是需要的，更重要的還是在于通過(guò)改革充分釋放各種市場(chǎng)活力，當(dāng)市場(chǎng)增加了各種投資機(jī)會(huì)以后，住房需求也會(huì)隨之而增長(zhǎng)。

　　目前出臺(tái)的政策，分別從首付、房貸和稅收等多個(gè)方面入手，其釋放出的政策善意是明顯的，新政仍然側(cè)重于對(duì)居住和改善需求的引導(dǎo)和激活上，投資投機(jī)力量仍被排除在外。

　　多年來(lái)，政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面積累了豐富的手段，因此可以運(yùn)作的政策空間還是比較大的，如果這些政策效果不明顯，未來(lái)不排除會(huì)出臺(tái)其他相關(guān)的政策。但需要提請(qǐng)注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控不能回到以往那種完全依賴政策刺激的老路上去，政府在堅(jiān)持做好保障房建設(shè)的基礎(chǔ)上，對(duì)于普通商品房市場(chǎng)應(yīng)該更堅(jiān)定地相信市場(chǎng)的力量。

　　(作者是著名財(cái)經(jīng)評(píng)論家)