樓市新政出臺(tái)后，北京公積金貸款二套房政策尚未落地。貸款額度是否會(huì)提高、首付幾成、政策何時(shí)落地，也成了部分購(gòu)房者關(guān)注的焦點(diǎn)。近日，記者從北京市公積金中心獲悉，公積金二套房政策已上報(bào)正等待審批，具體情況目前尚不清楚。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，貸款額度提高“可能性很小”，是否會(huì)執(zhí)行二套房政策，也需根據(jù)公積金的繳存情況來(lái)定。

　　新聞背景>>

　　二套房首付“不低四成”

　　今年3月30日，樓市新政出臺(tái)，規(guī)定對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。

　　由于從政策出臺(tái)到具體執(zhí)行細(xì)則的擬定需要經(jīng)過(guò)調(diào)整時(shí)間，公積金貸款在辦理機(jī)構(gòu)與手續(xù)上相較于商業(yè)貸款都更為復(fù)雜，因此在執(zhí)行時(shí)間上不如商業(yè)貸款迅速，具體何時(shí)執(zhí)行新政需要看公積金貸款的細(xì)則出臺(tái)情況。

　　市民態(tài)度>>

　　部分購(gòu)房者“正在觀(guān)望”

　　名下有一套房產(chǎn)的裹女士表示，她在北五環(huán)有一套房子，由于套內(nèi)面積較小，父母來(lái)照看孩子十分不便。日前，她和家人正在商量在郊區(qū)給父母買(mǎi)套房。

　　裹女士稱(chēng)，樓市新政出臺(tái)后，首套房貸款還清，購(gòu)買(mǎi)二套房的首付比例是不低于四成，但政策還沒(méi)落地，她和家人一直在持觀(guān)望態(tài)度，“如果貸款額度能夠提高，那我們肯定會(huì)等政策。”

　　官方回應(yīng)>>

　　管理中心稱(chēng)“暫不清楚”

　　據(jù)北京市公積金管理中心12329的熱線(xiàn)服務(wù)人員介紹，目前，北京公積金貸款首套房，面積在90平方米以下的按照兩成標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，面積在90平方米以上的按三成標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公積金貸款二套房，如果首套房沒(méi)有出售的情況下，依舊按照原政策六成標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公積金貸款二套房，如果在首套房出售的情況下，按照原政策的七成標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。至于北京公積金新政策何時(shí)落地，工作人員表示還不知情?！笆欠駮?huì)有相關(guān)政策，市民可以隨時(shí)登錄官網(wǎng)關(guān)注和查詢(xún)?！?/p>

　　北京市公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，目前正在走流程階段，已經(jīng)上報(bào)正等待審批，具體細(xì)則還不清楚。

　　專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)>>

　　新政對(duì)購(gòu)房“影響較小”

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前北京公積金貸款額度應(yīng)該不會(huì)提高，可能性很小。對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，公積金貸款額度應(yīng)該提高，但北京公積金利用率按照目前的使用率，如果提高整個(gè)繳存額就不夠貸款了。

　　從市場(chǎng)的角度來(lái)說(shuō)，公積金政策更應(yīng)該提高額度，但是從實(shí)際出發(fā)可行性很小。如果貸款額度提高到150萬(wàn)，貸款的難度有可能會(huì)提高。同時(shí)，“北京也不一定完全執(zhí)行二套房的政策，但現(xiàn)在猜測(cè)的意義不大，還是要根據(jù)公積金的繳存情況來(lái)看?！?/p>

　　“等政策的家庭應(yīng)該沒(méi)多少，因?yàn)楝F(xiàn)在不是等的問(wèn)題，很多家庭不敢等，誰(shuí)也不能確保這個(gè)政策肯定能出?！睆埓髠シQ(chēng)，即便有部分家庭在等政策落地，但一般購(gòu)買(mǎi)二套房的家庭，最終節(jié)省的費(fèi)用是有限的。

　　另外，即便是二套房政策改了，但多數(shù)換二套房的家庭都是改善性住房，很少會(huì)買(mǎi)小戶(hù)型。而公積金貸款額度120萬(wàn)是有條件的，多數(shù)人只能貸80萬(wàn)左右。買(mǎi)90平方米以上的房子，80萬(wàn)的貸款基本不夠，肯定是混合貸?；旌腺J能省的利息就有限了。因此，即使政策有所調(diào)整，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)二套房家庭的影響也是比較小。

　　業(yè)內(nèi)建議>>

　　公積金額度“應(yīng)超150萬(wàn)”

　　按照一線(xiàn)城市目前房?jī)r(jià)，公積金額度應(yīng)該在150萬(wàn)以上，否則能夠使用公積金的大部分都是改善需求，而非中低收入人群。

　　張大偉說(shuō)，因?yàn)楣e金是工資的一種形式，所以就存在了高低不同，部分事業(yè)單位的公積金遠(yuǎn)高于普通職工。而當(dāng)下房?jī)r(jià)又非常高，以北京為例過(guò)去一般公積金貸款最高只能貸款80萬(wàn)，按照公積金首付要求，首付30%，也就是首付起碼需要30到40萬(wàn)，才能用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)120萬(wàn)左右的房產(chǎn)。

　　現(xiàn)實(shí)情況是，北京基本不太可能買(mǎi)到120萬(wàn)的房產(chǎn)，這就從事實(shí)上要求公積金貸款的首付非常高。因此，他建議公積金貸款額度有必要提高至150萬(wàn)。

　　此外，目前北京等地的公積金政策依然認(rèn)房又認(rèn)貸，這對(duì)于改善需求來(lái)說(shuō)，即使賣(mài)掉房產(chǎn)，再貸款也必須按照二套房計(jì)算，從目前看，這些政策應(yīng)該改善。

　　三類(lèi)人群無(wú)法用公積金貸款

　　擔(dān)保公司“偉嘉安捷”指出，雖然目前北京尚未實(shí)行公積金貸款新政，然而想換房的人群卻明顯感到政策的熱度。但是在換房人群中，有三類(lèi)人群無(wú)法使用公積金貸款。

　　1 公積金貸款尚未結(jié)清

　　>>舉例：邢先生去年結(jié)婚前使用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)了一套兩居室，現(xiàn)在正常按月歸還房貸。今年他想把父母也從老家接過(guò)來(lái)，最近公積金貸款新政頻出，他決定用公積金再買(mǎi)一套房子改善居住條件，可是他向公積金管理中心提出申請(qǐng)貸款后，卻被拒之門(mén)外。

　　>>解答：“偉嘉安捷”指出，公積金貸款首次使用和二次使用的貸款申請(qǐng)條件與商業(yè)貸款不同。如果購(gòu)房人首次置業(yè)時(shí)使用公積金貸款，而且正處在歸還房貸中，如果再次使用的話(huà)，必須結(jié)清原來(lái)第一套住房的貸款，才能再次申請(qǐng)辦理公積金貸款的相關(guān)手續(xù)，案例中邢先生的房貸只還了一年，所以他可以采用提前還款的方式結(jié)清住房貸款，再用公積金貸款買(mǎi)房。

　　2 首套房人均面積超標(biāo)

　　>>舉例：胡小姐結(jié)婚后一直跟老公住在通州一套100多平米的三居室里，最近她兒子要上學(xué)，所以和老公商量在市區(qū)內(nèi)買(mǎi)套學(xué)區(qū)房，她通過(guò)中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)樓市新政出臺(tái)后，不少二手房的掛牌價(jià)都一路上漲，她想趁機(jī)趕快入手一套，但是申請(qǐng)公積金貸款時(shí)卻被告知無(wú)法辦理。

　　>>解答：盡管公積金貸款調(diào)整了二套房首付，然而對(duì)面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)卻未放開(kāi)。對(duì)于想買(mǎi)二套房的人來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)有家庭人均住房建筑面積超過(guò)31.31平方米，將無(wú)法購(gòu)買(mǎi)二套房。以家庭三口人計(jì)算，第一套住房的面積不能超過(guò)93.9平方米，胡小姐現(xiàn)有的住房面積100多平米，顯然已經(jīng)超過(guò)了面積要求，因此她只有賣(mài)掉現(xiàn)有住房，才能再用公積金貸款，否則只能選擇商貸。

　　3 提取公積金記錄疊加

　　>>舉例：韓女士和愛(ài)人在2006年用商業(yè)貸款購(gòu)買(mǎi)了馬甸橋的一套住房，在去年時(shí)提前還清了貸款。去年她因?yàn)榧毙枰还P資金，自行提取了繳存賬戶(hù)內(nèi)的公積金。今年她想趁著上半年換套房子，但是在申請(qǐng)公積金貸款買(mǎi)房時(shí)，卻被告知已有過(guò)兩次貸款記錄，沒(méi)有了再買(mǎi)房的資格。

　　>>解答：“偉嘉安捷”指出，在限購(gòu)未放開(kāi)的背景下，以家庭為單位只能購(gòu)買(mǎi)兩套住房，所以購(gòu)房人買(mǎi)第三套房將被停貸。因?yàn)榘咐械捻n女士以買(mǎi)房名義提取過(guò)公積金，也將會(huì)在征信內(nèi)算作一次購(gòu)房提取記錄，與她第一次貸款買(mǎi)房的記錄疊加，因此韓女士失去了買(mǎi)房的資格，如果她愛(ài)人名下沒(méi)有房產(chǎn)，而且正常按月繳納公積金，可以用她愛(ài)人的名義貸款買(mǎi)房。

　　京華時(shí)報(bào)記者 劉雪玉