中央經(jīng)濟工作會議召開在即，化解房地產(chǎn)庫存位列“四個殲滅戰(zhàn)”之一，此舉不在于繼續(xù)助推樓市，而有助于擺脫土地財政
王子約
本月上旬將過，離中央經(jīng)濟工作會議召開的時間也越來越近，有關(guān)“四個殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術(shù)部署引發(fā)市場關(guān)注。
《第一財經(jīng)日報》日前從多個信源處獲悉，習近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議上提出的化解過剩產(chǎn)能，開展降低實體經(jīng)濟企業(yè)成本行動，化解房地產(chǎn)庫存和防范化解金融風險等“四個殲滅戰(zhàn)”，將成為中央經(jīng)濟工作會議的重要內(nèi)容。而在化解房地產(chǎn)庫存方面，多項政策有望推出。
有接近高層的研究人士告訴《第一財經(jīng)日報》，既然定位是“去庫存”，政府調(diào)控的目的就不在于繼續(xù)助推房地產(chǎn)。此外，預計地方政府也將在這個過程中逐步擺脫土地財政和房地產(chǎn)依賴癥。他還稱：“讓房地產(chǎn)市場重新活絡(luò)起來，買賣流動起來才是最重要的，至于要解決多少套庫存，完全沒有這個說法。”
去庫存并無量化目標
統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，前10月全國空置住房又創(chuàng)新高，與此同時，房地產(chǎn)投資卻創(chuàng)出新低。上述接近高層的研究人士告訴《第一財經(jīng)日報》，目前中國經(jīng)濟仍然處在下探過程中，能否在一兩年內(nèi)實現(xiàn)觸底和轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)可以說是這個過程中最重要的一只靴子。
房地產(chǎn)庫存到底有多少？根據(jù)統(tǒng)計局11月公布的今年1~10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。
庫存的持續(xù)高位對房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負面影響。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1~10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個百分點，創(chuàng)歷史新低。
盡管統(tǒng)計局提供了較為明確的數(shù)據(jù)，但本報記者采訪的多名業(yè)內(nèi)人士和機構(gòu)分析員均認為，中國的房地產(chǎn)實際庫存和分布存在著許多爭議。
例如，此前有媒體報道稱，現(xiàn)有空置房可解決近2億人的住房問題。但根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，按照中國人均住房面積35平方米計算，68632萬平方米的“空置”住房僅僅可供2000萬人口居住。
又比如，西南財經(jīng)大學中國家庭金融調(diào)查與研究中心2014年曾發(fā)布一份報告稱，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，具體數(shù)額為4898萬套。報告分析稱，中國城鎮(zhèn)地區(qū)可以實現(xiàn)剛性住房的需求上升限量大約是2300萬套，可以實現(xiàn)改善型的住房需求上升限量大約是950萬套，總計3250萬套。但空置住房4898萬套和待售商品住宅350萬套，總供給達到5248萬套。結(jié)論是，現(xiàn)有空置住房完全可以安置無房人員。
對于這些爭議，上述接近高層的研究人士告訴本報記者，中央并沒有就具體地方、具體庫存數(shù)據(jù)做出硬性安排，未來的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市場的力量引導資源配置和供需流動。
另一方面，在過去較長的時間內(nèi)，地方政府對于土地財政和房地產(chǎn)有著很大的依賴。目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，也影響到了地方財政。上述研究人士稱，預計地方政府將在去庫存過程中逐步擺脫這些問題。
打通保障房和商品房
不少分析人士認為，目前中國房地產(chǎn)最大的痛點正是高庫存。業(yè)內(nèi)預計，未來更多刺激樓市的政策有望出臺。
去年以來，政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調(diào)整、下調(diào)商業(yè)貸款首付比例、松綁外資進入樓市等。有分析人士對本報表示，盡管調(diào)控政策不會出現(xiàn)大轉(zhuǎn)向，但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。
值得注意的是，同為國家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中，李克強總理曾明確提出“把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房”。
上述接近高層的研究人士對記者表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個“一石多鳥”的創(chuàng)新型調(diào)控思路。一方面，房地產(chǎn)有去庫存需要，而2015年740萬套的保障房目標，又是政府民生工程的一大亮點，二者一拍即合；另一方面，明年是“十三五”的開局之年，實現(xiàn)好房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。
目前，這一政策已經(jīng)逐步進入實質(zhì)性釋放階段。其中，被視為向房地產(chǎn)市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置已陸續(xù)到位。
按照中央部署，國家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內(nèi)累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經(jīng)基本完成。從資金量來看，加上財政支持與信貸資產(chǎn)證券化試點所置換的額度，全部資金將達萬億元。
上述研究人士表示，用市場化的方式來解決供需問題，是最為有效且無后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產(chǎn)庫存引導到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”
配套政策同時推進
在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領(lǐng)域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。
此前，中央政府曾提出努力實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這被認為是政策調(diào)控方向，將對房地產(chǎn)去庫存產(chǎn)生長久利好。目前，戶籍制度改革、計劃生育政策調(diào)整、開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)依法有償轉(zhuǎn)讓和抵押貸款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。
此外，有消息稱，相關(guān)部委在公積金額度管理、房地產(chǎn)交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房首付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。
民生證券研究所執(zhí)行院長管清友認為，房地產(chǎn)信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，“國家住房銀行”或提上時間表。
(第一財經(jīng)日報)