“師出有名”自古至今一直是中國人的行事準則，古有斬白蛇起義、黃袍加身的故事，而今開發(fā)商憑空造城運動更是如此，CBD后花園、中央別墅區(qū)、中央居住區(qū)、臨空居住區(qū)等響亮口號的背后真正落實的至今尚不多見。亦莊新區(qū)這個偏安大興與亦莊一隅的“中央居住區(qū)”的故事能講多久還是個未知數(shù)。

　　南城無高端

　　早在若干年前，一位北京的著名房地產(chǎn)投資人就曾向記者透露過“自己房地產(chǎn)投資的準則就是長安街以南一步不去”。

　　據(jù)他介紹，當年投資華貿(mào)中心卻放棄了對面世茂大廈更低的價格，就是遵循了這個原則。目前兩個項目的租金差距證明了其判斷的準確性，華貿(mào)中心的租金為11元/天/平方米左右，而對面世茂大廈的租金為8元/天/平方米左右。

　　“經(jīng)過了十年的樓市黃金期，而北京南城樓市卻一直落后于整個北京市的整體發(fā)展，主要是在功能定位上，南部區(qū)域承擔的更多是低端商業(yè)，如大紅門、新發(fā)地、木樨園等批發(fā)市場，這在一定程度上決定了區(qū)域人口的整體水平，也導致了很多不錯的南城項目缺乏高端客戶的支持。”一位業(yè)內(nèi)分析人士向記者表示。

　　在過去幾年中南城確實也出現(xiàn)了不少不錯的項目，但是最終并沒有獲得市場更多的關注。

　　以陶然亭公園附近的一瓶為例，目前尾房的價格在8萬元/平方米左右，項目與公園可以說是無縫對接。而位于東四環(huán)區(qū)域的廣渠金茂府的價格卻達到了12萬元/平方米。

　　同樣以方興旗下的兩個同系項目亦莊金茂悅和亞奧金茂悅為例。目前亞奧金茂悅的銷售價格為5.3萬元/平方米，而亦莊金茂悅的價格只在3.5萬元/平方米左右。南北城房價的差距可見一斑。

　　而明年被稱為北京豪宅的集中爆發(fā)年，一批天價項目將陸續(xù)上市，而醞釀已久的首開以5.9萬元/平方米斬獲的亦莊地王至今尚無消息。

　　憑空造城難

　　根據(jù)亦莊規(guī)劃，將在西部地區(qū)打造一個3.8平方公里的高端居住區(qū)，中央居住區(qū)概念由此而生。

　　2013年的一次活動中，開發(fā)商曾經(jīng)描繪了這樣一幅藍圖。

　　在亦莊西區(qū)規(guī)劃了優(yōu)質(zhì)的公共配套，其中30萬平方米體育公園和53萬平方米生態(tài)公園，政府意圖將這片區(qū)域打造成一個綜合發(fā)展、具備活力的宜居新區(qū)?，F(xiàn)在眾多開發(fā)商已開始關注這個配套好、起點高、離城近的后起之秀——亦莊中央居住區(qū)。以方興為首的萬科、城建、中信等數(shù)十家知名開發(fā)商進入這片區(qū)域，共同建設發(fā)展。中央居住區(qū)后期將有數(shù)十塊土地入市，地價越來越高。2013年8月14日融創(chuàng)葛洲壩所拍地塊，樓面價已達2.8萬元/平方米和3.2萬元/平方米。相信在不久的將來，亦莊進入“5萬元時代”指日可待。

　　的確，在亦莊開發(fā)商的集體造勢中，亦莊房價像坐火箭一樣向上沖高，在2013年底時，桂園南里的二手房已經(jīng)沖擊到了3.5萬元/平方米，部分新建商品房已經(jīng)達到了4萬元/平方米左右，而一些別墅項目的報價甚至達到了5萬元/平方米。而喧囂過后的現(xiàn)狀是亦莊房價現(xiàn)在出現(xiàn)了回落，桂園南里的二手房現(xiàn)在的價格在2.5萬元/平方米以上，部分新建樓盤的價格在2.8萬元/平方米左右。

　　“盡管亦莊的地價不斷被推高，但是畢竟區(qū)域此前的規(guī)劃是以電子制造業(yè)為基礎，區(qū)域內(nèi)的配套并不高，而且聚集大量的低端產(chǎn)業(yè)工人，購買力偏弱。”亞豪機構負責人向記者表示。

　　一個規(guī)劃、一股拿地熱情就想憑空造就一個高端居住區(qū)顯然難度很大，翻閱歷史會發(fā)現(xiàn)，南城自古就是皇家游園打獵之所，與達官顯貴居所選擇毫無關系。

　　亦莊的前途

　　從轟轟烈烈的南城計劃到首都新機場，北京南城的前途似乎變得更加光明。

　　“未來首都第二機場的主要配套設施將圍繞南中軸線做文章?！苯鸬馗窳致妨衷剖麪I銷總監(jiān)王藝凝判斷。

　　而對于未來亦莊西區(qū)的發(fā)展，業(yè)內(nèi)顯得非常樂觀?！耙嗲f西區(qū)是近年來北京土地集中釋放的區(qū)域，區(qū)域位置起點高，開發(fā)商品牌效應明顯，但是短期內(nèi)由于供貨集中，區(qū)域銷售壓力較大?！饼埡るp瓏原著銷售負責人常天旗向記者表示。

　　首都第二機場的落戶無疑對亦莊區(qū)域的發(fā)展是一個重大利好，爭奪機場主要配套生活區(qū)成為了不少項目的未來規(guī)劃。從目前來看，大興黃村的自然優(yōu)勢更加明顯，生活配套以及商業(yè)配套是最為齊全的，而亦莊尚處于起步階段。

　　在亦莊西區(qū)，最大的賣點就是占地面積相當于四個頤和園的南海子郊野公園，但是由于該公園地理位置偏僻，周末去的人并不多，在北京五環(huán)附近的項目基本上全有公園配套，有的項目甚至被三四個公園環(huán)抱。

　　靠著抬升地價憑空造城的亦莊西區(qū)尚需時間的錘煉，何時實現(xiàn)5萬元時代還是個未知數(shù)，就如同2009年的通州誓沖3萬元時代，而今區(qū)域內(nèi)3萬元/平方米的項目亦是鳳毛麟角。從市場長期來看價格肯定是上漲的，但是獲利多少只有企業(yè)自知，把雞蛋放一個籃子里顯然并不可取。

　　北京商報記者 賴大臣/文　王盟/攝